住房租賃發展邁入快車道

巴曙松

核心提示：未來十年，住房租賃有望成為中國房地產增長空間最大的一個市場。

近年來，隨著大都市圈房地產價格的上升，租賃市場受到越來越多關注。尤其是進入2017年，政府連續出臺支持性政策，租賃市場的發展正備受矚目。

這一背景下，對國內租賃市場現狀進行分析和前瞻性展望，對于培育和發展市場化租賃具有重要的宏觀含義。

一個基本判斷，是住房租賃市場發展有助于推動住房合理消費。

住房租賃在發達國家居住結構中占有重要地位，美、日、英三國租賃家庭占比普遍在35%左右。中國這一比例僅為21%，即便一線城市也尚未超過40%。因此，中小戶型、中低價位的租房供給，有助于實現“住有所居”的社會目標，從而推動人口有序流動，實現以人為中心的城市化。

從統計數據分析，住房租賃市場短期內不會對購房市場產生明顯影響。中國不少城市的租賃人群與購房人群重合度不太高。前者普遍在30歲以下，需求以單間為主。這些人短時間內不會進入購房市場，租購同權有助于解決他們的住房問題。

另一個判斷，是一二線城市的住房租賃需求正快速增長。中國城市主力格局是“3+6”，包括環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群三大城市群，加上南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都6個主力城市。這些城市中的人租房需求更大，對品質、裝修、配套以及交通便利性等有著更高要求，對住房租賃體驗和服務的期待也越來越高。

第三個判斷，是住房租賃市場將構成未來經濟增長重要動力來源。住房租賃產業聯動效應強，對建材、家具、裝修、維護、搬家、保潔等上下游的帶動作用明顯。這些租賃產業鏈能拉動GDP增長，增加就業崗位。

以美國為例，住房租賃產業已逐漸替代了原來蓋新房帶來的收益。未來10年，住房租賃則有望成為中國房地產增長空間最大的一個市場。

在這個大趨勢下，以下情景將越來越清晰。

首先，政策基調會保持平穩，推動租購并舉。其次，未來住房租賃人群將更多元化，租房傾向將普遍上升。再次，租期逐漸增加。美、日單身人群平均租期超過1年，中國青年長租公寓平均租期只有6-8個月，有很大拓展空間。最后，租金回報率將逐步回歸可持續的正常水平。現今中國大部分城市租金回報率只有1%-3%，未來這一狀況有望緩解。

把這些情景綜合在一起，并大致測算：未來3-5年，中國將有超過兩億人進入租房市場，租金規模將超過2萬億元人民幣。

當然，挑戰也依然存在。

客觀地看，今天不少推出租購同權政策的城市并不存在租賃不足的矛盾，真正租賃不足的城市，似乎沒有足夠動力去大范圍實施租購同權。（支點雜志2017年12月刊）