完善不動產統(tǒng)一登記制度持續(xù)推進法治社會建設

文/李永,東營市國土資源局東營分局不動產登記中心

不動產統(tǒng)一登記制度顯示了黨中央和國務院對不動產統(tǒng)一登記的重視、決心和努力。對不動產統(tǒng)一登記制度研究的歷史演變和契約登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種主要類型的國外不動產登記制度進行了介紹,分析了不動產統(tǒng)一登記的難點,有政府部門和個人利益阻力,登記人員知識結構需要完善更新,登記所需技術急需發(fā)展完善,沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據,登記標準不統(tǒng)一,登記不規(guī)范,重視管理輕視服務,不動產統(tǒng)一登記的法律風險承擔及登記過錯的賠償,甚至不動產統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等方面。闡述了不動產統(tǒng)一登記遵循服務第一,快捷使用,循序漸進三項原則。

1 研究現(xiàn)狀

1.1 不動產登記的歷史演變

中世紀的日耳曼法被追溯為現(xiàn)代不動產登記的源頭。到18世紀時期，日耳曼法規(guī)定的記載保存不動產的形式已無法完全滿足交易需要，隨后逐漸發(fā)展完善成不動產所有情況的登記并在法國等歐洲國家普及開來。我國土地管理制度自周朝就形成[2]，隨著1922年北京司法部房地產登記條例的頒布真正的不動產登記開始，后來相繼出臺了《土地法》[3-6]，《土地登記規(guī)則》使不動產登記逐漸完善。新中國于20世紀50年代初，頒布了《中華人民共和國土地改革法》，土地證和房產證后開始頒布。

1.2 國外不動產登記制度

從國外不動產登記情況來看，主要可分為契約登記制，權利登記制和托倫斯登記制三種類型[7]。

1.2.1 契約登記制。起源于法國，又稱為“法國登記制”，是指不動產變動物權，經當事人訂立契約才發(fā)生效力，如果沒有經過登記，不得和第三人相對抗[8]。除法國外，西班牙，日本、意大利等國家采用這種制度。

1.2.2 權利登記制。也稱“登記生效主義”，是一種非經登記不得生效的立法體制，生效時間自登記時起開始計算。除德國外，瑞士等國也采用契約登記制。

1.2.3 托倫斯登記制。指國家對初次登記不強制，但土地權利一經登記，今后土地權利發(fā)生變更都必須經過登記。采用這種登記制度的國家主要有澳大利亞、英國、加拿大等。

2 不動產統(tǒng)一登記難點

從不動產統(tǒng)一登記的現(xiàn)實狀況來看，目前我國不動產統(tǒng)一登記主要問題可以歸納為部門個人利益、人員素質、技術方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時改進。

2.1 政府部門和個人利益的阻力

目前我國的多部門分散的登記嚴重制約了市場經濟的快速發(fā)展。登記部門有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動產統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個部門背后的利益重新洗牌分配問題，因此如何統(tǒng)一登記部門是要解決的一個非常困難的實際問題，是不動產登記阻力很大的重要原因。

3 統(tǒng)一登記的原則

3.1 服務第一

從功能上看，不動產統(tǒng)一登記應具備三個功能：確權功能、公示功能、管理功能。但長期以來我國不動產財產權利的意識是非常薄弱的，“權力至上”的觀念是根深蒂固的，理解不地產登記管轄的行政行為完全是國家公共權力的主觀意圖，過多地干涉當事人。未來的《不動產統(tǒng)一登記法》應當對登記機關的功能作為一個明確的定位，明確登記的行政管理功能和服務功能。

3.2 快捷實用

建立不動產登記信息管理平臺，可以實現(xiàn)不動產審批交易和登記，有關信息可以在有關部門依照法律法規(guī)相互共享利用，實現(xiàn)信息價值利用最大化，并根據我國國情盡快建立不動產登記信息公開查詢系統(tǒng)，保障不動產交易安全，維護群眾合法權益。

4 思考與建議

不動產登記是物權法中的比較重要的制度，是不動產立法的核心，針對當前我國不動產登記中種種問題和困難，當前比較緊迫需要解決的主要有幾個方面。

4.1 簡政放權，加強登記人員的培訓

針對不動產統(tǒng)一登記中各部門的阻力主要是不動產登記和其隨后產生的各種權力使一些部門不愿意放手這一職責，必須簡政放權，減少審批權，使不動產登記成為一項服務職責，使各部門盡快促成不動產統(tǒng)一登記。不動產統(tǒng)一登記中人員素質以及技術阻礙只能通過加強各級的專業(yè)培訓和技術研發(fā)，提高人員專業(yè)素質和登記技術的適用。

4.2 出臺不動產登記條例

日前，國土資源部2014年5月14日審議并通過《國土資源部2014年立法工作計劃（草案）》，其中明確要求力爭在6月底前將《不動產登記條例（送審稿）》報出。我國在2007年之前，涉及不動產登記的法律有相互沖突和標準不統(tǒng)一等問題，難以達到不動產統(tǒng)一登記的目的。頒布實施《物權法》，奠定了不動產統(tǒng)一登記法律基礎。不動產統(tǒng)一登記需要整合上述法律內容，出臺《不動產登記條例》，對不動產登記進行統(tǒng)一規(guī)范。

4.3 統(tǒng)一登記機構

在我國，目前不動產統(tǒng)一登記制度推進的重要困難之一是統(tǒng)一登記機構，這也是不動產統(tǒng)一登記的基礎。登記機關統(tǒng)一可以為不動產統(tǒng)一登記實現(xiàn)提供便利條件。《物權法》通過后，多數學者認為應根據不動產的自然屬性和基本原則，我國的實際情況和國外的成功經驗說明，建立以土地為基礎和核心的不動產統(tǒng)一登記制度，強化公共服務職能，淡化行政管理理念。

4.4 法律公證風險共擔

不動產登記的一個主要目的是保護公眾的交易安全可信，但由于實際工作中該對象上的權利外觀和標的物的分離，往往會導致權利的形式和真實情況不一致。基于這種情形，因此多數學者觀點是為盡量減少或避免這類情況發(fā)生，可考慮將不動產登記職責與我國公證部門進行對接，把公證審查作為不動產登記的法定前置程序，從而減輕登記機關承擔風險。實際操作中，我國過去在房產登記中已經部分引入公證機制。

[1]趙永慧，賈廣葆.不動產統(tǒng)一登記的難點及實施路徑[J].城鄉(xiāng)建設，2014，(3)：80－81.