新常態下我國住房屬性再認識及住房市場調控思路研究
——兼論我國住房金融功能的重構路徑

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

新常態下我國住房屬性再認識及住房市場調控思路研究
——兼論我國住房金融功能的重構路徑

陳玥岐

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

當前，我國住房屬性日益豐富，房地產市場過熱的問題凸顯，住房市場供求失衡問題突出，國家宏觀調控的難度也逐步加大。如何正確認識當前住房屬性，在促進住房市場效率提升的同時兼顧住房領域的分配問題，促進房價的合理回歸,是當前國家宏觀調控的重要目標，也是促進市場機制完善的重要手段。鑒于此，本文嘗試對新常態下我國住房屬性進行再認識，對國家的宏觀調控思路進行再審視，并在此基礎上討論我國的限購政策，并對住房金融功能的重構路徑進行分析，最后提出促進我國住房市場健康發展的政策思路。

住房屬性；市場調控；住房金融功能；限購

一、住房屬性再認識：基于住房市場現狀的思考

1、當前住房市場現狀

我國是社會主義國家，市場經濟條件下，我國住房的基本性質與功能仍是為人民群眾提供物質生活基礎，溢價也是由全體居民共享。不過，我國目前的住房屬性和房地產政策則與之有背離，住房在居住屬性的基礎上更多地被當作了一種投機工具。總體來看，目前的住房價格有待合理回歸，住房市場也有待獲得持續健康發展，主要表現在幾個方面。首先，近十年來國內住房市場處于超高速增長期，資金流入及住房銷售增長快速，政府一度過度激勵住房投機炒作，導致住房市場短期內以投資炒作為熱點，房地產泡沫普遍存在。其次，國家近年來不斷加強了對住房市場的宏觀調控，但住房投機的賺錢效應明顯，加之住房政策目標與實際執行上存在差異性，目前的住房市場轉型困難重重，尤其是一二線城市，大量中低收入者被擠出住房市場，使得金融體系積累了巨大潛在風險，如地方融資平臺、銀行信貸風險等，也在一定程度上阻礙了國內經濟結構戰略轉型。再次，過高的房價也使得住房市場實際上形成一種社會財富掠奪與轉移的機制，因此，當下乃至未來很長一段時間內，房價回歸理性將是各類宏觀調控的共識，但卻面臨投機資金順利退出的問題，即住房銷售量下跌與價格下跌相伴隨，已經進入的投機炒作者無法退出，住房市場會出現量降價滯的問題，帶來更大的問題。

2、現代住房市場的性質與功能再認識

住房是一種商品，但又是投資品、消費品，既是一般商品，又是公共產品，其多元化屬性決定了現代住房市場的性質與功能與政府的住房政策緊密相關。首先，住房的第一要義是基本居住權，這也是現代文明的基本標志，因此，住房問題的本質是住房消費，即滿足人們的基本居住需要，這是首要的。其次，中國住房市場以土地國有為基礎，人民有權分享土地成果，也就是說我國政權存在的前提決定了人民有共同分享土地的增值與成果的權利。第三，住房市場還與民生問題緊密相關，黨的宗旨是全心全意為人民服務，發展要符合絕多數人的利益，我國住房市場的發展不是為了少數人服務和謀利。可見，上述三點都決定了中國住房性質更多的是消費品，居住具有優先意義，而非投資。住房的基本功能是滿足居民居住，即使存在投資性質，也應由全體居民來共享。這就是中國住房市場的基本性質與功能。

二、住房市場宏觀調控及限購問題

首先，住房價格的合理水平應該是讓住房市場回歸到其基本功，即滿足民眾基本居住要求，而不是投機炒作。房價的合理回歸，目標就是轉變住房市場性質，恢復基本功能。因此，住房市場本質上應該發展成為消費市場，并杜絕過渡的投機炒作，必須要有絕大多數人可以購買，并以絕多數居民的實際消費水平為基礎。同時，房價回歸合理水平也是國內住房市場健康發展的基礎，這會使國內居民住房消費需求得到釋放，擴大內需，促進中國經濟穩定持續發展。因此，目前住房市場發展關鍵是促進住房市場轉型。

其次，國內住房政策的誤區需要走出。由于對一些重大理論問題認識不明確，宏觀調控存在猶豫不決和反復的情況，導致住房市場調整僵局一直存在，真正適應中國住房市場的政策還有待繼續發掘。目前，中國住房的基本性質與功能是消費品，住房政策應該充分運用經濟杠桿，如信貸及稅收政策等，并逐步減少行政干預，加強制度安排，控制投機炒作，保證中低收入民眾居住條件。還應建立相應的法律制度，保證國內住房市場的正確發展方向。

最后，就具體政策而言，限貸有其局限性。從調控實踐來看,住房往往需要借助于信貸支持,因此，信貸限制政策可以抑制不合理的住房需求，且操作性強。不過，目前我國的住房信貸政策卻被反復強化,尤其需要實行差別化信貸政策,即提高房貸首付比例或其他手段，降低貸款的杠桿效應并抑制投機行為。不過，投機者對銀行信貸有選擇余地,限貸往往導致居民合理的改善型住房需求受到抑制。因此,限貸對抑制投機性需求作用有限,還需其他配套措施。另外，限購這種行政手段會嚴重扭曲市場對資源的配置作用,因此應該逐步取消。

三、住房金融功能重構問題再審視

金融是住房市場的有機部分,是調控的重要渠道。目前，住房金融體系相對完善，推動了住房市場的快速發展，但住房市場非理性繁榮、金融風險積累問題卻需要再思考。

第一，住房金融體系的真正作用需要思考。住房金融是房地產金融的一個部分，是為住房提供金融服務的部分。住房的雙重屬性決定了住房金融的特殊性。首先是消費金融，即源于住房需求,又決定于購房家庭的數量、收入等因素。但住房金融又有不同，家庭購買住房是進行一次性集中支付,資金需求量大、占用時間長，因此就需要住房金融，以滿足自身的跨期資金安排，但跨期配置面臨風險。因此，住房金融跨期配置資金的功能，必須要與風險管理的功能結合并同時作用。

第二,住房金融的對象是家庭，而其對家庭收入、消費的影響的識別難度大。住房金融風險管理是要實現風險的“縱向管理”,同時運行家庭調整投資組合,實現風險的“橫向管理”，即提供相應的“退出”機制，促使經濟主體改善風險配置狀態。要制定控制風險的方法,降低風險可能性。由于信息不對稱,住房金融必須強化風險自控能力，其核心功能應該是風險管理,重點則是要進行微觀的風險自控。

第三,住房投資風險較低,有利于降低資產組合風險。住房資產是實物資產,需要儲蓄才能實現投資。住房金融實際上是家庭將自我積累轉化為投資的機制,是實現財富積累的外力。家庭積累和穩健的還款計劃都是住房金融動員儲蓄、將儲蓄向投資轉化的表現。住房金融是社會的財富管理中心部分,通過市場化配置機制促進經濟持續增長。資本的目的是逐利,但金融是通過承擔風險而獲得風險收益。金融管理風險的功能是現代金融最核心的機制,對源頭進行控制。

五、新時期加強住房市場調控的政策和建議

目前，我國已經建立并逐步完善住房保障制度,但覆蓋面較窄,居民住房需求仍需要住房市場來解決。但現階段房價已經超出住房支付能力,社會矛盾愈來愈顯著，政府下一步必須繼續加大宏觀調控力度，促進住房市場健康發展。

一是對于住房市場的供給方而言，主要的調控手段應該是價格規制。從我國住房市場實際來看,住房價格限價規制主要有幾種形式，分別為限價房、上漲規制和行政限價。商品住房的開發周期較長,短期供給缺乏彈性,限購和限價短時間影響有限。但從需求端看，限購會削減市場有效需求,限價則會刺激市場需求。采用限價政策能夠在短期控制房價,又能防止市場低迷,因而優于限購政策。實際上，限價僅僅是“權宜之計”。房地產業一旦預期到限價期限不長,就可以規避,比如封盤或先認購,或者采用其他變相的抵制或規避行為，導致地方政府限價手段明顯削弱。

二是對于需求方的調控，主要采取限貸和限購等方式。目前，住房屬性既包含了消費又有投資功能,居民對住房的需求是多層次的,包含首次置業型需求、改善型需求和享受型求三種情況。其中,首次置業型和改善型需求的主體主要來自城市中低收入階層,主要以小戶型為主,這部分需求是住房市場上的剛性需求，對于剛性需求應該合理滿足。同時對于投資性的需求，應該在注重總體供求平衡的前提下綜合權衡，但在供給側改革背景下，應該采取限貸或限購等措施抑制投機需求，促進住房市場的健康發展。

三是積極發展保障房供給，這是對市場失靈的彌補性調控措施。市場失靈導致資源配置低效率，需要政府直接干預,而市場效率與公平的矛盾問題也需要社會保障制度克服。下一步，政府應該繼續加大保障性住房的供給，一方面要持續彌補住房市場的失靈，促進公平，即以經濟適用房建設或者保障性住房建設為手段，促進城市中低收入住房困難群體住房問題的解決。另一方面要加強保障性制度建設，促進各地區在實際操作中的準入標準的制定，比如對于個人收入等真實信息需要進行統一界定和統計,著力解決保障房與其供應對象之間的配置錯位,杜絕保障性住房建設成為尋租工具。

四是從住房功能視角看，下一步要大力創新強化風險管理功能。商業銀行傳統業務模式正走向衰落，要大力創新,強化風險管理功能。首先是加大住房金融產品開發力度,細分住房金融服務對象,開發差別化金融產品。其次,重視服務創新，要從為借款人提供服務的角度將產品引入到家庭金融中，并幫助借款人調整財務規劃。再次,要健全內控機制，進一步完善住房金融的產品設計和管理，設計各產品的轉換的機制。最后開展貸后訪查，提出調整其財務風險的建議，引導經濟主體轉變住房信貸產品定價方式,按抵押物的風價值確定抵押價值，尋找相應的替代機制。

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（責任編輯：周瑞華）