高校公有住房管理問題及對策

高校公有住房管理問題及對策

文/朱玉輝 陳煒，四川大學后勤管理處

本文分析了目前高校公有住房管理中存在的部分問題，并提出了相應的解決思路。

公有住房；周轉房；自管房

隨著生活水平的不斷提高，高校傳統的管理型、福利型住房管理模式暴露的問題日漸突出。如何提高房管部門的服務水平，從而有效解決廣大教職工在住房方面的訴求，以保障學校各項事業的穩步前進，值得我們探討。

1 我校公有住房來源

公有住房指的是國家、企事業單位投資修建的住宅。根據《四川大學公有教職工住房管理辦法（暫行）》，我校公有住房包括未出售給教職工的住房和教師公寓，其產權為學校所有。

目前，四川大學公有住房包括以下四類：①常住教職工公有住房，指的是進校時間在2002年以前的教職工租用的住房；②新進教職工周轉房，指的是新入職的職工以市場價格租住的教師公寓，租賃期不長于3年；③引進人才安置用房，指的是短期專家公寓和江安校區引進人才房；④學校下屬單位自管房，用于滿足部分單位工作需要的住房，例如保衛處值班用房等。

四川大學現有望江、華西和江安3個校區，公有住房園區共計1 5個，樓棟數73棟，主要集中在望江校區，住房面積約23萬平方米。

2 我校公有住房管理中的問題

2.1 高校公有住房物業管理問題

公有住房的物業管理帶有行政福利的性質，住房維修主要依靠國家財政補貼，物業管理方通常是高校的房管部門或由后勤集團提供。隨著生活水平的不斷提高，這種行政性、福利型、粗放式的物業管理模式跟不上公有住房住戶的需求。一方面，長期以來住戶養成的享受低廉公共資源的習慣，引入社會化物管，勢必增加生活成本，所以住戶對引入外部物業公司很難達成統一的意見；另一方面，公有住房在校園內分布較為分散，和便于集中管理的商品房小區相比，大多數物管公司不愿意涉足公有住房管理業務。

2.2 部分住戶存在違規使用住房的情況

隨著生活條件的改善，部分承租公房的職工在外購買了商品房，將公房轉租、轉借給他人從而獲得部分收益。有的住戶存在私搭亂建、擅自改變房屋結構的行為，例如將一樓住房的墻壁拆除改做商鋪使用。校外人員租住學校公有住房，造成居住情況復雜，治安隱患突出的情況，嚴重影響學校的教學生活秩序。

2.3 周轉房數量不足、周轉率偏低

學校根據教職工進校時的學位和婚姻狀況，提供三種不同層次的周轉房，申請對象為在成都市主城區和江安校區未購買商品房且進校時間在三個月以內的教職工。由于租金低廉、生活便利等優勢，大多數新進職工愿意選擇周轉房而放棄貨幣補貼。隨著學校周邊商品房房價上漲，租金也水漲船高，在周轉房租賃期滿后，超期租金由協議期內的10～12元/m2調整為37.5元/m2，仍比校外商品房租金低廉，故存在部分教職工逾期仍不愿意退出周轉房的情況。

3 建議解決辦法

3.1 引入社會化物業管理

高校公有住房物業管理有自身的特殊性，但仍需遵循《全國物業管理條例》的要求，通過有效的物業管理，實現國有資產保值、增值，不斷提高公有住房的居住環境、人文環境和生態環境，從而達到社會效益、經濟效益和環境效益三者和諧發展的物業管理體系。

對于分散在校園內的公有住房，學校可向社會公開招標，由一家企業統一部署、統一管理。物業公司的管理應明確以下服務內容：①建筑物及附屬設備管理，包括為業主提供零星維修，維護消防、管道等設備的正常運行；②保障業主生命財產安全，涉及防盜及水電氣使用安全等；③公有住房園區內的保潔綠化服務；④協助學校相關部門的房屋管理工作，如為租賃周轉房的教職工提供看房及退房服務等。

學校的住房管理部門應協調好物業公司與教職工的關系，要將物業管理需要的房產、基建、職工信息及時地移交給物業公司。同時，房管部門作為甲方應該行使監督職能，避免物業公司以追求利潤為前提而忽略了人文光懷。

3.2 引入強制執法部門，建立校內協同管理機制

學校的房管部門屬于校內行政機構，不具備強制執法權，在遇到違規甚至違法使用公有住房的情況時，房管部門只能以督促、勸導等方式處理公有住房的相關問題。學校房管部門在集中清理違規、違法使用公有住房的過程中，應聯合住房所在區域的公安部門、街道辦事處和城管單位等部門，充分發揮校外執法部門的強制左右。

為鞏固集中整治成果，房管部門還應聯合校內其他部門，如人事處、保衛處、財務處及公有住房住戶所在單位等主體，建立學校平臺內的協同管理機制，對違規用房的行為采取切實有效的處罰。例如，人事處可根據房管部門提供的違規使用公有住房住戶名單，暫緩其評定職稱職務資格；保衛處可對該住房進行查封；學校可暫緩發放該住戶工作績效；該住戶所在單位可對其進行勸導，若仍無效可對該住戶在校院兩級做通報批評處理。

3.3 健全周轉房準入和退出機制，租金標準市場化

周轉房的申請對象僅為入校時間短于3個月且本人及配偶在主城區和江安校區無住房的、學校計劃的教職工。周轉房的承租人應與房管部門簽訂租房協議和安全承諾書，內容包括：①房屋的位置、用途、面積及使用要求；②租賃期限、租金及支付方式；③房屋安全使用責任；④物業服務、水、電、氣等相關費用的繳納責任；⑥退回周轉房的情形；⑦違約處理辦法。

新裝修的周轉房均采用校園一卡通開門的方式，若承租人存在轉租周轉房、擅自改變房屋結構、在周轉房內進行違法活動等行為，一經發現房管部門可以終止承租人的一卡通開門權限。

周轉房的租金應遵循市場化的模式進行管理，根據學校周轉房房源狀況和專業資產評估公司結果，房管部門應對租金做出及時調整。房屋租金應及時從承租人在學校取得的收入中直接扣除，通過有效扣除超期租金提高住房周轉率。

4 結語

高校房管部門在行使職能的過程中，一方面要堅定不移地走社會化、市場化的道路，另一方面要充分體現人文光懷，把廣大教職工的訴求落到實處。除了依靠學校自身的力量，還需要相關政府部門的大力支持。如何解決好公有住房管理中的矛盾與問題，值得我們每一所高校深思。

[1]羅華,殷浩生.高校自管公有住房使用權的管理問題研究[J].中國管理信息化,2017(20).

[2]崔光燦,姜巧.公有住房使用與處置意愿的影響因素研究--給予上海1529戶家庭調查數據[J].調研世界,2015(10).

[3]王路新.高校公房管理存在的問題與建議[J].高校后勤研究,2011(5).

朱玉輝（1965年6月—）男，大學專科畢業，四川大學后勤管理處，研究方向：住房管理。

陳煒（1988年8月—）女，碩士研究生，四川大學后勤管理處，研究方向：住房信息化。