房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析
——以江蘇省為例

崔秀梅，殷亮，夏志禹

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析
——以江蘇省為例

崔秀梅，殷亮，夏志禹

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的快速提升，國民經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，固定資產(chǎn)的投資額也不斷增加，大量的投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。其中房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系得到普遍關(guān)注，為了研究這兩種變量之間的關(guān)系，文章選取的模板數(shù)據(jù)為具有代表性的江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（RI）和江蘇省國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），利用理論和實(shí)證計(jì)量分析兩種方法對江蘇省國民經(jīng)濟(jì)總量與房地產(chǎn)投資開發(fā)完成額的關(guān)系進(jìn)行論證，探究江蘇省的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，發(fā)現(xiàn)這兩種經(jīng)濟(jì)要素之間的影響關(guān)系，并利用包括格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)在內(nèi)的多種計(jì)量方式來得出結(jié)論。

房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長；房地產(chǎn)開發(fā)；格蘭杰因果檢驗(yàn)

從1978年開始，我國經(jīng)濟(jì)增長得到飛速發(fā)展，到2010年的時候就已經(jīng)成為了世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。同時，房地產(chǎn)投資開發(fā)完成額也在不斷增長，城鎮(zhèn)居民比例由1978年的17.92%增長到2016年的57.35%。城市化建設(shè)程度不斷提高。近年來，越來越多的人將投資方向放在了固定資產(chǎn)投資上，其中房地產(chǎn)行業(yè)的投資就是固定資產(chǎn)投資中很重要的一部分。李啟明（2002）在經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境下，現(xiàn)在各個行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)活動之間都會產(chǎn)生相當(dāng)程度的關(guān)聯(lián)，各個行業(yè)對彼此的影響都比以往大得多。房地產(chǎn)業(yè)作為全國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，就決定了它對全國其他各大行業(yè)產(chǎn)生重要的影響，從而對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸變成了一個地區(qū)或者一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。所以可以得出這樣的結(jié)論：經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)密切相關(guān)，并且到目前為止我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的投資。在當(dāng)前階段里，中國的經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著全面又快速的轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在轉(zhuǎn)型期內(nèi)會更具有不確定性和未知性。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展想要和國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)相互發(fā)展，那么就既要吸收和借鑒發(fā)達(dá)國家曾經(jīng)經(jīng)歷過的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和做法，又要摸索一種符合本國特色的地產(chǎn)發(fā)展模式來達(dá)到國民的需求。要想讓國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)共同繁榮，首先就要準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)這兩種增長之間存在著的關(guān)系。文章從理論分析和實(shí)證分析兩個角度探討房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的雙向規(guī)律，這會對于深化了解房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系研究、促進(jìn)這兩種要素保持持續(xù)穩(wěn)定增長具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

文章選取了江蘇省1999～2016年間地產(chǎn)開發(fā)完成額和江蘇省國民生產(chǎn)總值的時間序列數(shù)據(jù)，來檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長之間的相互聯(lián)系，使用建立計(jì)量模型等方法進(jìn)行探究，對房地產(chǎn)行業(yè)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的長短期的動態(tài)平衡進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)。本文運(yùn)用了Eviews 7.2版本軟件分析了江蘇經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資的相互關(guān)系，并對江蘇省房地產(chǎn)投資開發(fā)額和關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

一、文獻(xiàn)綜述

學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系問題取得了一批有價值的研究成果。在實(shí)證研究方面大多數(shù)對于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的研究都是基于時間序列數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要利用建立計(jì)量模型，進(jìn)行計(jì)量分析的方法來研究經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資之間的相互作用。但是國內(nèi)外關(guān)于研究經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系的文獻(xiàn)非常少，更多的是對房地產(chǎn)波動理論的研究。在絕大多數(shù)的文獻(xiàn)研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資確實(shí)是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一大重要因素，房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長之間確實(shí)存在因果關(guān)系。許憲春等（2015）得出“無論是從房地產(chǎn)生產(chǎn)活動或者使用活動中看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對整個國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)十分明顯”。劉紅（2006）利用國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩項(xiàng)數(shù)據(jù)建立誤差修正模型進(jìn)行兩者之間的關(guān)系測量分析，最后得出我國的房地產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的投資是經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)因素。寧琰（2008）建立了向量自回歸模型，分析了房地產(chǎn)投資開發(fā)額、固定資產(chǎn)投資額和國民生產(chǎn)總值之間相互作用的關(guān)系，得出了固定資產(chǎn)的投資尤其是房地產(chǎn)業(yè)的投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長貢獻(xiàn)度很大，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長同時也影響著這兩種投資。何青（2015）“房地產(chǎn)市場和借貸約束的相互影響,加大了各種經(jīng)濟(jì)沖擊對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響”。這種積極的影響作用，主要是通過房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟(jì)更加緊密的相關(guān)性來反映。劉春菊（2008）建立了動態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，分析了過去幾十年發(fā)展中國家與西方發(fā)達(dá)國家之間的關(guān)于房地產(chǎn)投資和GDP的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)和建立誤差修正模型，分析中國和其他西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)投資會影響的經(jīng)濟(jì)增長和提升效率。從中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀看，中國的房地產(chǎn)業(yè)的投資和經(jīng)濟(jì)增長之間的相關(guān)性更高，在現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)投資對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的影響比其他西方發(fā)達(dá)國家更顯著。

此外，從全國總體上看，房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)存在相互影響，吳次方、黃忠華等（2008）研究結(jié)果表明，無論國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，房地產(chǎn)投資將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長。包括國家中部、東部和西部地區(qū)仍然存在相互反饋來影響房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長。但是由于中國的特殊國情，區(qū)域發(fā)展存在不平衡性，東部、中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平差異較大，對經(jīng)濟(jì)增長的影響也會存在不同。丁如曦（2016）研究表明“快速交通建設(shè)會加快經(jīng)濟(jì)活動在更廣地域空間擴(kuò)展、集聚和分化，引發(fā)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，并將通過住房價格的空間分布及演變綜合呈現(xiàn)出來”。所以由全國數(shù)據(jù)得出的結(jié)論不一定適用于各個區(qū)域，所以對于區(qū)域數(shù)據(jù)的研究結(jié)論能更具準(zhǔn)確性和說服力。而現(xiàn)有文獻(xiàn)和理論絕大多數(shù)都是通過全國的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究得出的結(jié)論，只有少部分學(xué)者有對各個區(qū)域分開研究得出的結(jié)論。所以本文選取了江蘇省1999～2016年間關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，研究全國部分區(qū)域房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長之間相互關(guān)系。

二、理論分析

由于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)近年來不斷快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中最具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性的新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展、變化與國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行密切相關(guān)，但是雖然我國房地產(chǎn)業(yè)近年來得到迅速發(fā)展，規(guī)模逐年迅速增長，但還是處于發(fā)展初始階段，面臨許多特有的問題。例如，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形、投機(jī)氣氛過重等等。所以關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系更是引起了國內(nèi)外學(xué)術(shù)界眾多專家學(xué)者的關(guān)注和討論。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)聯(lián)的研究，主流學(xué)派認(rèn)為主要有以下三個觀點(diǎn)：第一種看法是認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)增長的影響，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)高位使得我國住戶部門有較強(qiáng)的收入增長預(yù)期,并轉(zhuǎn)化為對高房價收入比的承受能力（Cheng,Raina and Xiong,2014）,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第二種看法認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在很大程度上影響國民經(jīng)濟(jì)增長，例如房地產(chǎn)波動理論認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長方面,房地產(chǎn)業(yè)增加值是GDP的組成部分,同時房地產(chǎn)銷售和價格上升會傳導(dǎo)到房地產(chǎn)業(yè)的投資,帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)值的上升（Davis and Heathcote,2005）；第三種看法是認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)之間的影響是相互作用的，皮舜（2004）利用計(jì)量方法得出中國房地產(chǎn)市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長之間確實(shí)存在雙向格蘭杰關(guān)系的結(jié)論。就目前主流理論來看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生震蕩或者不景氣的情況時，國民經(jīng)濟(jì)也會發(fā)生相應(yīng)程度的波動。國民經(jīng)濟(jì)受到國際市場不景氣的沖擊時，房地產(chǎn)投資額也會相應(yīng)的降低，所以可以看出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間表面上是具有相互促進(jìn)相互影響的關(guān)系。另外一方面，在世界各地?zé)o論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活動都直接或間接和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的興衰和發(fā)展直接關(guān)系和影響到大部分國民的就業(yè)和收入。另一方面，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)不斷增長，居民人均收入不斷上升，就會考慮投資固定資產(chǎn)來投資和保值，那么房產(chǎn)行業(yè)的需求也將伴隨著增加，所以說經(jīng)濟(jì)增長又會反過來又保證了房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。

從當(dāng)前的各種結(jié)論可以看出，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長存在密切聯(lián)系，但是當(dāng)前的絕大多數(shù)研究都是基于全國時間序列數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)的分析，只有極少數(shù)的研究是對于各個地方的分析。大部分文獻(xiàn)都只是從全國范圍來看，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長的長期和短期原因得到證實(shí)的，房地產(chǎn)的開發(fā)往往伴隨著大量土地資源的使用和各種前期的投資的加入，能夠有效利用這些資源的話無疑能夠使經(jīng)濟(jì)不斷增長，但經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)投資長短期原因均無法得到證實(shí)。此外由于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在區(qū)域之間的不平衡性，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平在我國的東部、中部和西部三大階梯差異水平十分明顯。另一方面，由于學(xué)者們選用的計(jì)量方法和分析角度不同，其研究結(jié)論也有所不同，所以無法根據(jù)相關(guān)模型得出經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)投資之間具有高度相關(guān)性的結(jié)論。由于區(qū)域發(fā)展不平衡，由全國數(shù)據(jù)得出的結(jié)論不一定適用于各個區(qū)域，所以對于區(qū)域數(shù)據(jù)的研究結(jié)論能更具準(zhǔn)確性和說服力。目前江蘇省房地產(chǎn)投資和水平仍舊處于上升階段，房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)依舊處于不斷增長中，并且上升趨勢趨于穩(wěn)定。所以本文選取了江蘇省1999～2015年間關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，將對江蘇省房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長兩者之間存在的因果關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)分析。

三、實(shí)證研究

（一）基本方法簡介

在文章中，運(yùn)用了Eviews 7.2軟件分析了江蘇經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的相互影響。為了使檢驗(yàn)結(jié)果可信真實(shí)，使用了單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)四種方式來檢驗(yàn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)兩者的相關(guān)性。其中在這四種檢驗(yàn)方法中，單位根檢驗(yàn)是用來檢驗(yàn)時間序列是否平穩(wěn)的方法。然后通過線性組合進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)確定單整序列，接著建立誤差修正模型，消除數(shù)據(jù)LnGDP和LnRI在短期波動下的影響。在非平穩(wěn)變量之間存在協(xié)整關(guān)系和建立了誤差修正模型的基礎(chǔ)上，最后進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。在選取不同的滯后期的條件下進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，得出在不同延遲度下的格蘭杰檢驗(yàn)結(jié)果，分析結(jié)果并得出結(jié)論。

（二）數(shù)據(jù)選取及處理

表1 1999 ～2015年度江蘇省的GDP和RI序列（單位：億元）

為了使數(shù)據(jù)更具有代表性和準(zhǔn)確性，使用1999～2016年度的相關(guān)時間序列數(shù)據(jù)為實(shí)證數(shù)據(jù)，選取了國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和房地產(chǎn)開發(fā)投資額（RI），其中選取江蘇省的GDP來反映江蘇省國民經(jīng)濟(jì)的增長，選取RI來反映江蘇省房地產(chǎn)投資的力度，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本上能夠反映本文所要研究的具體內(nèi)容。然后對這兩組要研究的數(shù)列同時取自然對數(shù)變成LnGDP和LnRI，取自然對數(shù)并不會影響研究變量間的均衡關(guān)系還能有效地消除異方差性。然后對LnGDP和LnRI兩組時間序列數(shù)據(jù)建立計(jì)量模型，進(jìn)行相關(guān)計(jì)量分析，詳細(xì)數(shù)據(jù)見表1。并且作出1999～2016年GDP和RI柱狀圖和增長率折線圖，見圖1和圖2。

圖1 1999～2016年江蘇省GDP和RI柱狀圖

圖2 近十六年江蘇省GDP和RI增長率圖

（三）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在實(shí)際生活中，我們絕大多數(shù)的時間序列數(shù)據(jù)是不能被直接用來建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，因?yàn)檫@些非平穩(wěn)的數(shù)據(jù)會導(dǎo)致“偽回歸”這個問題。因此如果要對幾組數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的話就必須要對這些時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性測試數(shù)，消除不平穩(wěn)性，到目前為止，最常用的是單位根的測試方法。本文采用單位根檢驗(yàn)中的普通最小二乘法對表1中的LnGDP、LnRI以及它們的一階差分的值△LnGDP、△LnRI的數(shù)據(jù)來進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，詳細(xì)結(jié)果見表2。

表2 各變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

從表2得出所選取的1999～2015年的LnGDP、LnRI沒有拒絕單位根假設(shè)，是不平穩(wěn)的，而它們的一階差分序列△LnGDP、△LnRI在5%的顯著水平上拒絕原假設(shè)，是平穩(wěn)的。因此序列LnGDP、LnRI均為一階單整，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件。

（四）協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整是指多個非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行線性的組合。雖然各個數(shù)據(jù)都有各自的不平穩(wěn)性，但是它們組合在一起的時候會組成一個平穩(wěn)的數(shù)據(jù)組，并且這個平穩(wěn)的線性組合可以用于建立誤差修正模型。現(xiàn)在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的主要有EG兩步法和JJ檢驗(yàn)法兩種類型的方法，本文采用EG兩步法對選取的1999～2016年的LnGDP和LnRI數(shù)據(jù)基于回歸殘差進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

首先，對1999～2016年的LnGDP和LnRI進(jìn)行回歸估計(jì)，可以得到如下的回歸方程：

從回歸的結(jié)果可以看出，t檢驗(yàn)值的參數(shù)值是顯著，R2在0.98以上，說明這個計(jì)量模型整體上對本文所選取的樣本數(shù)據(jù)的擬合度較好。

殘差序列et的估計(jì)值為：εt=LnGDPt-4.968797-0.676079LnRIt，然后采用單位根檢驗(yàn)法，對殘差序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出的詳細(xì)結(jié)果見表3。

從表中的結(jié)果可以看出εt的普通最小二乘法檢驗(yàn)結(jié)果小于5%的臨界值，說明序列是平穩(wěn)的，拒絕零假設(shè)。如EG兩步測試結(jié)果表明，國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)發(fā)展之間相互促進(jìn)相互增長是正確的，它們之間的協(xié)整關(guān)系建立協(xié)整回歸方程反映了它們之間的長期均衡關(guān)系。

表3 殘差序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

（五）建立誤差修正模型

如果兩個變量之間是存在協(xié)整，那么在短期內(nèi)兩個變量之間的關(guān)系可能不那么明顯。因?yàn)樵诙唐趦?nèi)存在各種因素會導(dǎo)致不一致，所以要對結(jié)果進(jìn)行誤差修正，才能更準(zhǔn)確地反映計(jì)量結(jié)果，建立誤差修正模型解決了這種短期內(nèi)的協(xié)整偏離長期均衡的問題。

誤差修正模型表示為△Yt=β0+βt△Xt+λecmt-1+εt

得出誤差修正模型：

得到的結(jié)果盡管R2值較低，但t檢驗(yàn)的參數(shù)值顯著，可以顯示其經(jīng)濟(jì)意義。

（六）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法可以準(zhǔn)確地反映兩個變量之間的因果關(guān)系。其原理是：如果一個變量a是另一個變量b的因果原因，那么變量a的前期變化會讓變量b帶來顯著的變化。所以，在做變量b對別的因素的回歸時，如果把變量a的滯后值帶入到回歸模型中能夠顯著地改變變量b的值，則稱a是b的格蘭杰原因，反之則不是。

對本文選取的兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰關(guān)系的檢驗(yàn)，詳細(xì)情況如下：

表4 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

（七）實(shí)證結(jié)果與分析

利用時間序列建立的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型在對1999～2016年江蘇省RI和GDP的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)∶

1.江蘇省1999～2016年期間江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加對國民經(jīng)濟(jì)的影響系數(shù)是0.676079，那就表明每當(dāng)房地產(chǎn)投資增加1%，對江蘇省國民生產(chǎn)總值就會增長了0.676079%，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資在促進(jìn)江蘇省對經(jīng)濟(jì)增長的影響是顯著的。

2.江蘇省1999～2016年的GDP和RI的數(shù)據(jù)經(jīng)過格蘭杰檢驗(yàn)的結(jié)果表明：當(dāng)滯后期為1年，在99.93%的概率水平下，房地產(chǎn)投資的發(fā)展是國內(nèi)生產(chǎn)總值的格蘭杰檢驗(yàn)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)投資的格蘭杰檢驗(yàn)原因是GDP的概率值很低，得出它們之間具有單向格蘭杰原因的結(jié)論，即江蘇省的房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長。滯后周期是2年和3年，他們之間的格蘭杰因果關(guān)系并不顯著。

3.國民經(jīng)濟(jì)增長不是房地產(chǎn)投資增長的格蘭杰原因，說明江蘇省GDP的增長不一定能夠?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)投資額的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長還會受許多其他因素例如政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的影響。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

根據(jù)以上實(shí)證分析結(jié)果揭示了江蘇省的房產(chǎn)投資額與國民經(jīng)濟(jì)總量之間的內(nèi)在關(guān)系，根據(jù)計(jì)量分析的結(jié)果我們得出結(jié)論∶

1.房地產(chǎn)市場的投資有效地促進(jìn)和支持江蘇省的經(jīng)濟(jì)增長，以及江蘇省經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長也導(dǎo)致江蘇省房地產(chǎn)市場的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展既要受到國民經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長，拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.目前江蘇省的房地產(chǎn)投資開發(fā)不受GDP增長影響，這是由于許多其他因素的影響，例如江蘇省是對外貿(mào)易大省，經(jīng)濟(jì)增長帶來的各種紅利也會被分流到國外貿(mào)易中，不能大部分用來帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，江蘇省還是外來務(wù)工人員大省，GDP增長刺激的房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)被分流到其他周邊省份。此外，江蘇省的限購政策也在一定程度上影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)。以上三大原因和一些其他因素共同導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)增長不是江蘇房地產(chǎn)投資的因果關(guān)系。所以發(fā)展江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)不能只靠經(jīng)濟(jì)增長來帶動，還要用一些政策和稅收手段。

（二）政策建議

相關(guān)政策必須根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化而變化，調(diào)整市場供給和需求在防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，將把短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策，加強(qiáng)相關(guān)政策協(xié)調(diào)和加強(qiáng)針對性、預(yù)測性和系統(tǒng)性的監(jiān)管政策，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

1.解決房地產(chǎn)市場的問題，要預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)投資過熱對國民經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，房地產(chǎn)投資過度也會引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的不良現(xiàn)象。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，一定要從規(guī)模和結(jié)構(gòu)上作好宏觀決策與管理，防止由房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2.各級政府要適當(dāng)減少住房土地供應(yīng)量，預(yù)防房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩。建議嚴(yán)格控制新住宅用地大小，通過減少土地供應(yīng)逐漸解決大部分城市的房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩問題，防止供大于求，政府必須大力促進(jìn)“節(jié)能省地型”房地產(chǎn)。

3.由于經(jīng)濟(jì)增長不是房地產(chǎn)投資增長的格蘭杰原因，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能僅僅通過利用經(jīng)濟(jì)增長和市場波動來調(diào)節(jié)，要適當(dāng)?shù)夭扇∫恍┱呤侄魏捅O(jiān)管手段來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，避免過熱或萎縮。

4.加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、環(huán)保節(jié)約型產(chǎn)業(yè)和高端金融產(chǎn)業(yè)，避免經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)形成優(yōu)化的健康發(fā)展模式。

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F293.3

A

1008-4428（2017）12-41-04

江蘇省教育廳哲學(xué)社會科學(xué)研究項(xiàng)目：低碳經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)綠色投資：理論與實(shí)證研究（2014SJB198）、2016年江蘇省研究生教育教學(xué)改革研究和實(shí)踐課題（JGLX16_037），2016研究生課程立項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目：管理會計(jì)理論研究（YJS16008），校實(shí)驗(yàn)教學(xué)研究項(xiàng)目：全面預(yù)算管理（SYKC201510）、校高等教育研究課題（J2013011）的階段性成果。

崔秀梅，南京審計(jì)大學(xué)副教授，會計(jì)學(xué)博士，主要從事企業(yè)社會責(zé)任、公司財(cái)務(wù)和環(huán)境會計(jì)研究；殷亮，南京審計(jì)大學(xué)碩士生，研究方向：資本市場、管理會計(jì)；夏志禹，南京審計(jì)大學(xué)碩士生，研究方向：資本市場、企業(yè)管理會計(jì)。