淺析商品房預售合同與消費者權益保護問題

邱麗麗

淺析商品房預售合同與消費者權益保護問題

邱麗麗

作為一種格式合同，商品房預售合同雖精簡了締約程序，但一定程度上損害了消費者的合法權益。本文將具體闡述商品房預售合同與消費者權益保護問題，并找出相應改進措施。

商品房預售合同；格式合同；消費者權益保護

一、本文背景

自古以來，“安于所居，樂于所業(yè)”是民眾的追求，住房問題成為國家和人民關注的熱點。2015年兩會召開前，國內(nèi)某網(wǎng)站推出“2015兩會‘對焦點’——老百姓眼中的改革關鍵詞”的網(wǎng)絡調(diào)查。“住房問題”則以7.3%的高關注率位列排行榜第四位。

購置商品房成為民眾改善生活的重要途徑。當前房地產(chǎn)交易中，預售房交易比例較高。商品房交易價值高，正在建設中的預售房存在的不確定性因素多，消費者將承擔更多交易風險。如何在商品房預售合同簽訂中更好地保護消費者權益成為本文的研究重點。

二、相關概念

商品房預售合同基于商品房預售制度應運而生，指商品房預售方和消費者雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉移于消費者，消費者向預售方交付定金或部分、全部房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預售合同是一種格式合格。《合同法》第39條第2款規(guī)定：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”采用格式條款的合同稱為格式合同。商品房預售合同一般由商品房預售方預先提供，可重復使用，合同條款為格式條款，消費者更改合同的可能性較小。

三、商品房預售合同與消費者權益的關系

（一）商品房預售合同是消費者權益的保護途徑

作為一種格式合同，商品房預售合同一般由國家相關部門監(jiān)制示范文本。合同主要內(nèi)容包括：預售人、預購人信息；合同標的基本情況（房屋地址、建筑面積、樓層等信息）；計價方式與價款；付款方式；房屋交付時間；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。現(xiàn)實情況中，大部分消費者并非具有專業(yè)的法律知識，采用格式條款可節(jié)省交易時間，提高交易活動的效率。

商品房預售合同是預售方與消費者之間設立、變更、終止民事關系的協(xié)議，約定了雙方具體的權利和義務。當商品房預售合同符合法定條件，依法簽訂后，便具有法律效力。若在商品房預售合同依法簽訂后，預售方與消費者出現(xiàn)糾紛，消費者可按照預售合同中約定的內(nèi)容，維護自己的權益。商品房預售合同是保障消費者權益的重要途徑。

（二）商品房預售合同對消費者權益的侵犯

1.預售合同侵犯消費者權益的主要原因

預售房是正在建設中的建筑，不確定因素較多，且預售方與消費者之間信息不對稱、利益不均衡，消費者專業(yè)法律知識欠缺，這些因素是導致該現(xiàn)象的主要原因。

2.商品房預售合同中侵犯消費者合法權益的具體體現(xiàn)：

（1）違背了平等自愿的原則

商品房預售合同屬于民事合同的一種，應具備民事合同的特征，如雙方意思表示一致，平等自愿，協(xié)商一致。按照法律面前一律平等的原則，談判雙方的法律地位平等，合同條款的具體內(nèi)容應由合同簽訂雙方協(xié)商而定。但現(xiàn)實情況中，預售方和消費者就合同條款逐條比對協(xié)商的現(xiàn)象幾乎沒有。預售方已事先將合同空白條款或者可選擇性條款填好，打印好，并明確表明所填寫的內(nèi)容不可更改，消費者往往拿到合同后直接簽訂。

（2）條款相對利于預售方

預售方可提前填好預售合同中的相關條款，這些預先填好的條款通常對預售方更加有力，相對不利于消費者。主要體現(xiàn)為：

①不對等條款

商品房預售合同中常會出現(xiàn)不對等條款，如違約責任不對等。從平等性而言，消費者逾期付款的違約責任和預售方逾期交房的違約責任應對等。但現(xiàn)實情況中，一些預售方在合同中標明的預售方的違約責任遠小于消費者的違約責任。例如，在合同中約定“預售人逾期交房90日，預購人有權解除合同；預購人延期付款超過30日，預售人有權解除合同”。

②免責條款的擴大

部分預售方將不可抗力的免責條款范圍擴大，免責條款除如地震等自然災害、戰(zhàn)爭爆發(fā)等常規(guī)條款外，還增加了如政府管制、施政配套問題、第三人責任等無法明確界限的責任。免責條款的擴大，減輕了預售方延遲交付的責任，實則侵害了消費者按時拿房的權益。

③商品房宣傳可能作假 部分預售方在合同或補充協(xié)議中約定“預售方所發(fā)布的廣告、房屋沙盤等不構成合同的組成部分，對合同雙方無約束力。”預售房是正在建設中的商品房，消費者無法看到建筑實際效果，出售方的廣告、彩頁宣傳等是消費者了解預售房的主要渠道。例如，部分預售房推廣時，宣傳該樓盤將入駐民名校、商業(yè)中心，但實際建成后，卻遲遲未兌現(xiàn)承諾，未見名校，未見商業(yè)中心，引發(fā)不少糾紛。

④具體條款不明確

除上述問題外，商品房預購合同中還存在具體條款不明確的問題，如面積條款不具體，質量和保修條款不明確，物業(yè)管理條款不合理等情況，這些不明確條款都有可能造成后續(xù)的糾紛。

四、改進措施

（一）消費者簽訂合同前，提高警惕性，檢查合同條款的公平性

簽訂預售房合同前，消費者可學習相關的法律知識，提高警惕性，檢查預售合同條款的公平性，檢查合同條款是否有利于消費者。消費者應學法知法用法，用法律武器保護自己的合法權益。

（二）預售方應提前告知合同中的免責條款等重要條款

預售方應本著誠實信用的原則，應就免責條款、交付條款、違約條款等重要條款事項，告知消費者，在與消費者協(xié)商一致的情況下，簽訂預售合同。

（三）加強監(jiān)管和處罰力度

針對預售房交易不公平，銷售不規(guī)范的問題，國家相關部門應加強對預售商品房的監(jiān)管。如嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立、運營管理；加強商品房預售許可監(jiān)管，嚴格監(jiān)管預售許可范圍；加強對預售房廣告、宣傳的管理等，同時利用社會輿論等多方監(jiān)督力量加強預售商品房的監(jiān)督。

此外，若發(fā)現(xiàn)預售方違法銷售，侵害消費者合法權益，相關部門應加大對預售方的處罰力度，最大限度保障消費者的合法權益。

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邱麗麗，南京大學。

D922.294

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1008-4428（2017）05-130-02