論房地產項目施工管理中的問題及措施應對

殷文政/山東海的實業(yè)有限公司

論房地產項目施工管理中的問題及措施應對

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中國房地產業(yè)的發(fā)展已經進入了一個新的歷史階段,市場規(guī)模不斷擴大,企業(yè)的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產開發(fā)企業(yè)如何搞好項目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競爭力的關鍵。然而要提高房地產項目的工程質量，控制工程造價，保證房地產開發(fā)的經濟效益，必須在工程實施階段加強工程建設項目的管理。本文探討了房地產項目的施工管理措施。

房地產;項目管理;問題;措施

前言

目前我國的房產企業(yè)雖然在組織架構上各有不同，但基本上都由營銷部、設計部、合約部、工程部、前期部等部門組成。房地產開發(fā)經營企業(yè)，既是房地產這一商品的組織生產者，又是經營者，其項目質量則是企業(yè)的生命，是提高競爭能力的重要手段，是打開房地產市場大門的金鑰匙。技術部不但是房地產開發(fā)中一個承上啟下，貫徹全過程的重要部門，同時其職能也貫穿了整個房地產發(fā)展過程的始終。也就是說要發(fā)揮技術部門的主動性、前瞻性和系統性工作，把技術管理貫穿于全過程，有始有終。因此房地產施工管理及技術手段的實施和運用需全面性入手，進而做好房地產施工的質量控制。

1.房地產開發(fā)項目管理的問題分析

1.1 前期建筑策劃及產品定位的決策質量不高,導致項目建設實施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的,項目定位不能太死”為借口,不重視前期細致的項目可行性研究,項目市場定位不準確,錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告,導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后,大多會匆忙決策,這樣的決策確定的項目產品基本不科學、不系統、不全面,也不完全可行。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難,并演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題,可以說由此造成的項目管理難度是“與生俱來”的。

就目前房地產市場而言,相應的房地產市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關心重點不同,結論不同,更有開發(fā)商炒作等問題。面對這樣的狀況,房地產開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識,很難有準確的定位。對市場判斷不同,往往會對項目進行不同的方向性調整。項目建筑設計方案、園林景觀風格、建設標準與檔次等方面的調整,都會大大增加項目開發(fā)成本,影響項目開發(fā)建設進度,延誤產品入市時機。

1.2 設計單位和開發(fā)商普遍忽視項目設計階段的投資控制,缺乏行之有效的投資控制措施

目前我國的設計投標主要是從功能、技術、美觀等角度來評價設計方案的優(yōu)劣,有重技術輕經濟的傾向,較少考慮方案的經濟指標— —項目投資,這顯然不得項目成本控制的要領。開發(fā)商重施工、輕設計,比較重視項目施工階段的投資控制,往往會投入大量的人力、物力去估算或審查建筑安裝工程造價,卻很少考慮如何才能達到投入合理的資金獲得適用、經濟、美觀的有形建筑產品。按照慣例,作為項目“三控”(質量、進度、投資)之一,施工監(jiān)理單位實際上就是投資控制咨詢單位。而此時項目的施工圖紙已完成,投資控制只能在已有的施工圖紙基礎上進行,對成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3 項目收尾階段,業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段,工作單一,項目管理簡單,已包含在總包合同內的業(yè)主指定分包或專業(yè)分包,監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成,難度較大的是與業(yè)主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時,關于工程配合、工程接口界定不夠詳細,簽訂的工程施工合同不嚴密,合作意識“較差”的總承包商對業(yè)主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”,使業(yè)主項目管理困難重重,總是在工程接口、配合方面糾纏不清,這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協調的問題往往直接找業(yè)主,業(yè)主成了變相的“總承包”單位,業(yè)主的現場管理人員成了工程現場的“總協調”,而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上,使得工程項目建設虎頭蛇尾,留下諸多問題和隱患。一旦出現了工程質量和拖延工期問題后各方相互扯皮,爭相推諉責任。項目到了即將竣工、交付客戶入住的階段,業(yè)主的工程項目管理現場代表總是“求”完了這方,再去“請”那方,還要準備組織工程項目整體驗收和交付等工作。在項目收尾階段,業(yè)主的工程項目管理現場代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

2.房地產項目管理的應對措施分析

2.1 強化房地產項目前期決策階段管理工作

可行性調查是房地產項目賴以實行的前提基礎，房地產開發(fā)商需重視起項目的可行性調查工作，充分發(fā)揮項目市場調研對其決策工作的有利作用，通過房地產開發(fā)商的市場調研與可行性調查，從市場中搜尋出有利于項目開發(fā)、建設的各類情報信息。例如房地產消費者的居住需求、競爭企業(yè)的開發(fā)情況、當前房地產市場供求信息等。以便掌握到進行科學、合理決策的準確市場與項目信息，進而通過正確的決策制定，為房地產項目施工打下堅實、可靠的基礎。這就要求房地產開發(fā)商在前期決策階段，對市場調研與可行性調查工作，提起足夠的重視，并投入企業(yè)人力、物力與資金做具體的調研工作，同時建立起企業(yè)的決策部門與機構，在收集到足夠的市場項目信息的前提下，通過科學的整理與分析工作，做出有利于房地產項目建設與實行的決策方案，進而避免盲目決策給房地產項目帶來的不利影響。通過提升房地產開發(fā)商的決策水平，為其項目工程找到準確的市場定位，進而優(yōu)化項目施工效率與經濟效益。

2.2 優(yōu)化房地產項目設計階段的管理工作

房地長項目計劃方案事關整個項目能否順利、安全實行建設，其對設計規(guī)劃必須高度重視，并以長遠的設計理念做計劃制定。在項目計劃中應包含各短期計劃，即在較短時間內依據計劃內容完成對應的施工項目，對于短期計劃難以在規(guī)定時限內完成的問題，應繼續(xù)作業(yè)，直到本計劃完工，方可開始下一短期計劃的實施，以此確保房地產項目工程施工進度的穩(wěn)步完成。此外，房地產項目的項目設計應考慮項目實施過程中的風險問題，并根據項目實際情況設計項目的風險管理機制，以此增強房地產項目的風險控制，在設計前期就將為項目的長遠及可持續(xù)進行提供有效的保障，這樣房地產項目的設計管理才能發(fā)揮其應有的作用，而且也促進了項目各個部門的有效銜接。同時，房地產項目設計階段對企業(yè)投資成本的控制功用也極為明顯，雖然一般項目設計費用占項目總投資的比重不超出1%，但項目計劃對整個工程資金投入的影響比例卻高達75%。而項目施工階段能對工程投入資金起到影響的比重，僅占5～20%左右。由此可見，項目設計階段是控制房地產開發(fā)企業(yè)投資成本的重點環(huán)節(jié)，因而需要企業(yè)摒棄忽視房地產項目設計工作的觀念，強化對工程設計階段的重視程度。例如將項目施工節(jié)省資金額度作為項目計劃的重要考核指標，項目設計方案愈是經濟可行，其項目設計單位就能獲得愈高的經濟報酬，進而激發(fā)設計人員的工作熱情與投入力度，為房地產項目設計、提供更為經濟實惠的工程施工方案，以節(jié)省房地產開發(fā)商的資金投入成本。

3.結語

房地產項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響,并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現代的管理方法,提高管理人員的素質和管理水平,建立完善的房地產開發(fā)項目管理流程,才能使房地產企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

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