房產稅的國際經驗借鑒與稅基取向

周玉笛

摘 要：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度是"十九大"報告中強調的重點問題。在"寬稅基，低稅率"的稅制改革原則下，以房產市場價值為課稅基礎，以擴大房產稅征稅范圍、規范減免措施為手段的房產稅稅基拓寬，是我國房產稅改革的必然選擇。基于此，文章主要對我國房產稅制發展進行了分析，借助國際房產稅經驗對我國的房產稅稅基取向進行了研究。

關鍵詞：房產稅；國外制度；稅基取向

引言

現如今，在經歷黃金十年之后，房地產市場已經開始進入了“白銀時代”，在政府的不斷努力下，樓市調控不再是頭疼醫頭腳疼醫腳，而是立足房地產市場的本質，從根本上解決房地產市場存在的問題。房地產稅務改革作為調控房地產市場的基礎手段，在稅務改革過程中借鑒國際經驗，明確我國房地產稅務的稅基取向，能夠為房地產稅務制度的改革提供基礎保障。因此，相關部門人員應加大對國際房地產稅務制度的研究力度，結合自身房地產市場現狀，確定符合中國經濟發展的稅務制度。

1、我國房產稅發展中存在的問題

我國的房地產稅發展大致可以分為3個階段：

第一，改革開放以前，在簡化稅制的影響下，我國實施了工商稅制改革，將國內企業征收的城市房地產稅合并到工商稅中進行統一征收，城市房地產稅的征收范圍有所調整，只是針對房產管理部門、有房地產的個人和海外僑胞征收。城市房地產稅雖然作為一個稅種存在，但是，其在經濟調節中的功能有所削減，這也是我國實行單一計劃經濟模式的結果。

第二，改革開放后的房地產稅發展。改革開放以后，我國對房地產稅進行了兩次調整：1982年，《中華人民共和國憲法》第十條指出：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這就使得原城市房地產稅中對城市地產征稅規定的部分已不符合實際情況，有必要把城市房地產稅劃分為土地使用稅和房產稅；1984年10月，國務院對國有企業進一步推行利改稅，恢復征收停征超過十年的房地產稅，并正式將房地產稅從城市房地產稅中獨立出來，更名為房產稅和城鎮土地使用稅。

第三，1986年9月，國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，規定房產稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，征稅對象是房產，征稅依據是以房產原值一次減除10%-30%后的余值，稅率為1.2%，具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定；沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。房產稅按年征收。該條例將房產稅稅基定為按房產原值進行確定。

第四，2008年12月31日國務院第546號令，宣布《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅，也就是說，目前不論是涉外納稅人還是國內納稅人，其房產稅征收的依據都是房產原值，沒有再按房產市場價值進行征收的房產稅了。

2、房產稅的國際經驗借鑒與稅基取向研究

2.1以房地產市場價值為房產稅課稅依據

第一，以房產市場價值為依據征收房產稅。稅收的基本原則就是從國家得利多者多納稅，房產稅也不例外。房子的價值來源于公共投入，房屋所有人因公共投入得到了利益，讓房屋所有人按房屋價值納稅符合稅收受益與公平原則。政府可以把房產稅用于幫助窮人建造廉價住房和對公共設施建設不足的地區加大投入，按房產市場價值為依據是征收房產稅的一個重要原則。

第二，以房產市場價值作為房產稅征收依據。以市場價值作為房屋稅的稅基比更為合理。世界上大部分國家尤其是發達國家都采用市場價值計價法，一些轉型國家和經濟發展水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計價法或混合估價法。但實行面積計價法和混合計價法的國家正在向市場價值計價法轉變。所以，房產稅合理、準確的計稅依據應該是房產的市場價值。

第三，以房產市場價值征收房產稅。這樣有利于稅收透明，并遏制房價的過快上漲，基于房產市場價值征收房產稅，納稅人可以據此更好地權衡地方公共項目建設的成本和收益。此外，房產稅由地方政府征收，地方政府的公共支出有了資金來源，就可放棄對土地出讓金的依賴，從而減少了建房成本，會促使房價回落，并保持相對穩定（美國1940-2000年的房價平均每年上漲2.3%），納稅人就能拿出更多的錢用于其他領域的投資和消費，擴大內需，促進經濟的可持續發展。

2.2建立完善的房產市場價值評估制度

首先，數字化城市的建設為房產市場價值的評估提供了基礎。以房產市場價值為房產稅征稅依據，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產的數據。城市地理信息系統的建立和廣泛使用，使房地產價值評估更加先進精確，從而大大地減少了評估中的不公平性，降低了地方政府管理成本，提高了管理水平和效率，為房產稅稅基改革提供了堅實的基礎。

其次，房產稅稅基的評估周期受房屋的實際市場價值波動比較大，從世界范圍來看，各國一般每隔3-5年就會對土地、房屋等重要的非金融資產進行一次價值重估。在我國房地產評估工作中，可以將房地產稅基評估與地方稅務部門已有的征管工作相結合。

2.3擴大房產稅征稅范圍規范減免措施

在房地產稅務管理過程中，根據量能支付原則，擴大征稅范圍，實行普遍征收，進一步擴大稅基，能夠充分發揮房產稅的調節作用。以市場評估價值為征收依據，為了防止逃稅，房產稅要先征后退，對城鎮所有房產征稅，做到一房不漏。城鎮居民憑戶口本到稅務部門以家庭戶為單位，按人均住房面積折算的價值辦理退稅。

2.4建立納稅人爭議處理機制保護納稅人合法權益

對房地產實行評估征稅，不同于流轉稅、所得稅等稅種在現行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結果，履行納稅義務對納稅工作的開展有著重要作用：

第一，對評稅結果進行公示，將應課稅房地產位置、產權狀況、實物狀況等內容，以公示形式在特定網站、報紙雜志等媒體上公布，以便增強信息透明度，鼓勵納稅人對評稅機構進行監督。

第二，建立稅基評估爭議的復議制度，以解決稅基評估爭議問題，更好地保護納稅人權益。當納稅人對評估方法、程序和結果等提出異議時，應建立相應的處理機制，以稅務部門為主導，溝通信息，交換意見，最終達成共識，完成納稅業務，保護納稅人合法權益。如納稅人仍不滿意，再進入稅收復議和行政訴訟程序解決。

結束語：

綜上所述，在我國房地產稅發展過程中，為了保證房地產稅務制度的可行性，在完善房地產稅務制度過程中，相關人員應充分借鑒國際經驗，結合當前社會的房地產現狀，建立相應的房產稅務制度。相信在大家的共同努力下，我國房地產稅務制度的制定將會越來越完善，為房地產經濟市場的穩定發展提供法律保障。

參考文獻：

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