“福利房”承租權的財產屬性

李峰

摘 要：福利分房是具有中國特色社會主義制度的產物，是單位根據職工的工作年限、職務級別、貢獻大小等諸多因素進行綜合考慮，最終確定以租賃形式分給職工該住房使用權的情形。在現實社會中出現很多當事人在婚前取得"福利房"的承租權，在婚后才取得該房所有權或者在一婚時取得"福利房"承租權，在二婚時取得該福利房所有權的情形，通過仔細研讀有關法法律、法規以及政策，我認為通過福利分房取得的承租權與普通房屋的承租權有著本質不同，"福利房"承租權本身就具有財產屬性，因此在司法判決中不能簡單機械的就認為只要是在婚姻關系存續期間取得"福利房"所有權，就徑行判決為夫妻共同財產，雙方各占一半份額，而應綜合考慮。

關鍵詞：福利房 承租權 財產性

一、“福利房”概述

“福利房”是指市人民政府、國有企事業單位、人民團體、宗教團體等所有，通過福利方式分配給職工，執行市人民政府批準租金標準的住房。公共租賃住房、廉租住房等保障性住房除外。 本條款雖然是對公有住房的規定，但該住房也是通過福利方式來分配給員工的，在此，本文姑且用“福利房”這一名詞來代替。可見，“福利房”的所有權主體為市人民政府、國有企事業單位、人民團體、宗教團體等集體所有，職工只是從所在單位以租賃形式分得住房使用權。雖然從根本上來說，福利房糾紛是歷史遺留問題，在現在市場經濟背景下已經很少看到福利房的現象，但從司法實踐中可以看出來現在這個時間節點正是福利房糾紛的大爆發時期，由于福利房的承租使用與普通房屋承租使用有很大不同（下文將詳細贅述），法官如果不能很好理解福利房本身的特性，容易導致司法實踐中侵害當事人權益狀況的發生。《天津市公有住房變更承租人管理辦法》有效期為5年，直至2019年10月31日失效，因此無論從理論還是時效層面，我認為對福利房都有很高的研究價值。

二、“福利房”承租權 與普通房屋承租權的區別

“福利房”的承租使用權與普通房屋租賃使用權有本質的區別，最明顯的是福利房的使用權的長期、永久的，不收和通達有關租賃期限不得超過20年的限制，產權人不能主動收回。以下通過天津市有關福利房的具體政策，闡釋“福利房”承租使用權特有的權利內容。

（一）承租人主體資格限制不同

從所處的歷史背景來看，福利分房是計劃經濟下的產物，是在社會生產資料公有制背景下所產生的；普通房屋的租賃則是市場經濟體制下的產物，是雙方當事人意思自治的結果。對于普通的房屋租賃權的產生而言，是在出租人與承租人雙方之間達成一致合意，訂立租賃合同，承租人依據該租賃合同享有對出租人租賃房屋使用、收益的權能，承租人一般需支付一定對價（租金），因此普通房屋租賃權的產生是當事人意思自治的結果，對承租人的主體資格沒有限制。福利房承租權的產生并不單單依靠一份租賃合同，《辦法》第二條規定福利房時單位或團體通過福利方式分配給職工的，可見福利房承租權由于本身作為一種福利方式存在，并不存在嚴格相應的對價，其利益是明顯偏向于承租人的，但是并非所有人都能享受該福利，只有特定的單位職工才可享受該福利待遇，成為福利房的承租人。

（二）租金標準不同。普通房屋租賃中，租金的收取標準一般是由當事人進行協商，根據租賃合同約定來履行，通過協商最終確定的租金價格與市場調節下的租金價格相差不大。福利房的租金標準并不實行市場調節價，《辦法》第二條明確規定福利房的租金標準按照市人民政府批準的標準收取，也即實行政府指導價。

（三）租賃期限不同。普通房屋租賃期限受我國《合同法》調整，普通租賃合同受20年最長租賃期限期間的限制，超過20年租賃期限需再次續訂。 而福利房承租權則沒有期限限制，只要承租人或者有繼承資格的人存在，產權人就永遠不得收回福利房的使用權。

（四）權利繼承主體范圍不同。對于普通房屋承租權繼承主體規定在我國《合同法》、《城鎮房屋租賃合同解釋》中，可見下列三類人有權法定承受該房屋租賃合同：1、與承租人生前共同居住的人（不要求是近親屬或繼承人）；2、承租人的共同經營人（限于承租人為個體工商戶的情形）；3、承租人的其他合伙人（限于承租人參與個人合伙的情形）。對于福利房承租權的繼承主體，規定在《天津市公有住房變更承租人管理辦法》中，明確規定福利房承租權可以被繼承，并且配偶、父母、子女為第一順位繼承人，可以代位繼承，福利房承租人生前可以指定繼承人等等。可見，福利房承租權的繼承主體與普通房屋租賃中法定承受主體有明顯不同。

（五）權利處分方式不同。對于普通房屋承租人來說，其對房屋有占有、使用、收益的權能，當然在一定條件下承租人也享有優先購買權。 對福利房的承租人而言，其對房屋不僅有占有、使用、收益的權能，還有部分處分權能。

（六）是否具有財產價值。對于普通房屋的承租權來說，很難說承租權具有財產價值，因為租金是與房屋的使用權相對應的。而對福利房的承租權來說，由于福利房的承租人對房屋享有回購、轉讓等部分處分權能，區別于普通房屋承租權。綜上可知，天津市現行房地產政策規定的“福利房的使用權”可以通過回購方式變成現金，無可爭議地證明“福利房的使用權”屬于財產性權益；既然福利房承租人有權在生前指定繼續承租公有住房人（未指定時，其全部法定繼承人有權推選一人繼續承租），這顯然是一種私人權利。即福利房的使用權中含有私人財產權的屬性。

三、福利房承租權的財產價值

（一）福利房承租權財產價值的計算

福利房承租權不僅具有現金價值，根據天津市現行房地產政策，福利房的承租權還具有明確的計算方式。 可見，當承租人申請回購自己對福利房的承租權時，回購價款就是福利房承租權的現金價值，1997年的《天津市關于加強公產房租賃過戶、調換、置換管理的若干意見》明確規定回收現住房。置換機構的置換成本包括：回收住房資金占用費（不得高于貸款利息）、評估費、空房閑置租金、管理費及稅金等。置換機構的收益不得高于置換成本的10%。endprint

（二）福利房承租權財產價值的實踐意義

司法實踐中法官對于福利房承租權理解不夠深入，將其與普通房屋的承租權同等看待，導致判決顯失公平，嚴重損害一方當事人利益，因此研究福利房承租權的現金價值對分割夫妻共同財產以及夫妻共同財產的認定有重大的實踐價值。下面通過一個發生在天津市的真實案例來詮釋福利房承租權的現金價值，希望對以后實踐有一定借鑒意義。【案例】

【案情簡介】孫某、安某某系水利部海河水利委員會干部，水利部海河水利委員會根據職工行政級別和技術等級等情況于1982年分配給孫某、安某某兩套公產房屋居住使用，房屋面積分別為三居室房屋85.93平方米、一居室房屋38.44平方米。1986年，孫某妻子安某某去世。1987年6月，孫某與李某某登記結婚。1997年，水利部海河水利委員會在職工住房制度改革公房出售時，兩套訟爭房屋分別以10236元、4668元出售給私人所有，兩套房屋均登記在被告孫某名下。 之后，孫某與李某某關于兩套房屋的所有權歸屬產生爭議，李某某將孫某訴至法院。李某某認為兩套訴爭房屋的所有權是在其與孫某婚姻存續期間取得，應為夫妻共同財產，兩人各有一半的份額；孫某認為兩套訴爭房屋是水利部海河水利委員會根據職工行政級別和技術等級、家庭子女等情況于1982年分配給自己與前妻安某某的福利房，且兩人均系水利部海河水利委員會干部，因此訴爭房屋應屬于自己與前妻所有，前妻去世后也應由自己和前妻所生子女所有，與李某某沒有任何關系。并且訟爭房屋是由被告自己購買的產權，且原告同被告1987年結婚，雙方有婚前約定，原告承諾訟爭房屋系被告單方財產，原告不對訟爭房屋主張任何物權。因此孫某認為兩套訴爭房屋并無李某某份額。

【法院判決】該案件經過了一審、發回重審、二審終審以及再審程序。一審（（2014）東民初字第1083號）法院認為根據我國婚姻法的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用婚姻法第十七條、第十八條的規定。訟爭房屋原系水利部海河水利委員會分配給被告孫某及前妻安某某承租使用的公產房屋，安某某去世后，訟爭房屋由孫某承租居住。原告李某某同被告孫某結婚登記前，訟爭房屋屬于水利部海河水利委員會所有，并非原被告的私有財產，故原被告在取得訟爭房屋所有權之前對于訟爭房屋歸屬個人所有的約定并不具有法律約束力。最終，法院判決兩套訴爭房屋為原告李某某與被告孫某共同所有，被告孫某須協助原告李某某辦理上述房屋的共有人登記手續。

發回重審后，關于訴爭房屋到底分配給誰的問題，法院向水利部海河委員會取證，其在法院提供的情況說明中明確指出，“孫英及其配偶和子女分得住房兩套”。根據案中調取的原始住房分配表中記載了“妻、大女”的人口情況，再結合安某某（前妻）是水利部海河委員會干部的事實，可以肯定福利分房中至少是分配給孫英和安仲春的，對此予以確認。考慮原、被告的共同出資，原告份額可按照出資的數額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎價格比例予以計算。最終法院判決兩套訴爭房屋由原告李某某和被告孫某按份共有，三居室房屋原告所占份額5.96%，一居室房屋原告所占份額6.07%。

二審與再審最終的判決結果也與發回重審判決一致。

【法理分析】首先對于雙方婚前協議的效力，雙方婚前約定原告李某某承諾訟爭房屋系被告孫某單方財產，原告不對訟爭房屋主張任何物權。但由于原被告于1987年再婚，此時兩套房屋所有權還屬于水利部海河水利委員會所有，并非原被告的私有財產，故該協議時無效的，并且在取得房屋所有權之后也沒另行約定將訟爭房屋約定歸被告孫某所有，因此婚前協議不發生效力。其次，由于房屋所有權是在原被告婚后且婚姻存續期間取得，且原被告之間并無有效的關于夫妻財產的約定，是否可以以我國《婚姻法》第十七條的規定，直接認定為夫妻共同財產，雙方各占一半份額，我認為不是的。通過上文中對福利房承租權與普通房屋承租權的對比，可知兩者有本質區別，且根據天津市《辦法》的規定，可以明確得出福利房承租權現金價值的計算方法和公式，并且單位分房時是根據被告孫某與其前妻安某某的工齡、職務級別以及歷史情況等各種因素將福利房分給孫某和安某某的，因此如果不縱觀全案，僅考慮1997年公有住房出售時被告承租房屋，被告用夫妻共同財產出資購房的事實，而適用《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（二）》第十九條 規定，則過于簡單機械，沒有考慮1982年房屋分配時的具體情況和當時歷史條件下的客觀事實。因此從公平角度出發，不應適用上述該司法解釋，因為福利房承租權具有財產屬性，與普通房屋承租權有本質區別。最終筆者也認定法院的終審判決，原告份額可按照出資的數額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎價格比例予以計算。

四、結語

福利房問題雖屬于歷史遺留問題，但現階段正處于問題的大爆發時期，由于福利房承租權本身具有財產屬性，與普通房屋的承租權有本質區別，因此在處理實踐問題時不能簡單機械的根據婚姻法司法解釋二第19條的規定直接認定為雙方共同財產，應當從公平、公正的角度，結合《辦法》及相關規定綜合考慮，從而避免損害當事人合法權益，造成不公平的裁決。endprint