“去庫存”視角下房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系研究

趙夏輝+常翔

摘 要：在房地產(chǎn)去庫存背景下，本文選取2010年至2017年4月的季度數(shù)據(jù)，基于普通最小二乘法OLS，分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長（GDP）的影響，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)銷售值（SALE）、房地產(chǎn)投資額（INVEST）以及房地產(chǎn)庫存（RESERVE）均對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有正向影響。說明適度的房地產(chǎn)庫存會(huì)拉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，建立預(yù)警機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：去庫存，經(jīng)濟(jì)增長，OLS

一、研究背景

在去庫存背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)投資首當(dāng)其沖，2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，相比2015年出現(xiàn)了小幅下降。2016年年底，購房者信心指數(shù)僅為46.50，遠(yuǎn)低于2016年9月份56.50，而且對(duì)未來預(yù)期指數(shù)也由2016年9月份的56.40降至2016年年底的46.50。同時(shí)房地產(chǎn)投資增速的變化也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)體現(xiàn)出來，2013年至2017年4月以來，這期間房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)最低是2015年5月份92.43，2017年4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.23，達(dá)到期間段最高值，說明近期房地產(chǎn)調(diào)控已初顯成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資又開始逐漸回升。

二、研究意義

理論而言，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長具有相互促進(jìn)作用。經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期，居民收入增加，會(huì)帶動(dòng)對(duì)住房的需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，與水泥，鋼鐵，建材等行業(yè)聯(lián)系緊密，相互之間是一榮俱榮，一損俱損的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)包含房地產(chǎn)銷售值、房地產(chǎn)投資額以及房地產(chǎn)庫存等相應(yīng)指標(biāo)，本文試圖在去庫存背景之下研究房地產(chǎn)行業(yè)變量和濟(jì)增長之間的關(guān)系，對(duì)于現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢會(huì)有更加深刻的認(rèn)識(shí)。

三、描述性分析

2015年12月份之后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率由之前的2.7%大幅提升至8.4%，說明在去庫存的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用明顯轉(zhuǎn)好，甚至高于同期GDP的增長率。

房地產(chǎn)業(yè)的投資額、銷售額與GDP季度值保持同步趨勢，同增同減。房地產(chǎn)業(yè)的季度銷售值大體呈水平增長趨勢，增長較為平穩(wěn)。房地產(chǎn)庫存值相對(duì)其他指標(biāo)而言太小，所以不顯著，后面的實(shí)證分析會(huì)對(duì)其進(jìn)行具體的研究。

四、實(shí)證分析

（1） 數(shù)據(jù)選取與處理

本文計(jì)劃選取2010年第一季度到2017年第一季度的數(shù)據(jù)，主要變量有GDP、房地產(chǎn)業(yè)季度值、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額以及房地產(chǎn)業(yè)房屋施工面積、竣工面積和商品房銷售面積。通過選取季度GDP當(dāng)期發(fā)生值作為經(jīng)濟(jì)增長的代表變量，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額代表房地產(chǎn)投資情況（INVEST），由于房地產(chǎn)投資額是對(duì)上一期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、銷售情況做出的反映，所以具有滯后性，在輸入數(shù)據(jù)時(shí)，本人統(tǒng)一把房地產(chǎn)投資額提前一期，以合理反映房地產(chǎn)投資額（INVEST）對(duì)GDP的影響，房地產(chǎn)季度值代表銷售情況（SALE）。

經(jīng)過反復(fù)對(duì)比，本人最終選取房屋施工面積和竣工面積之和來表示房地產(chǎn)的供給，商品房銷售面積表示房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)供給減去需求表示房地產(chǎn)庫存，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行Min-max 標(biāo)準(zhǔn)化處理。

數(shù)據(jù)均來自wind數(shù)據(jù)庫。

（2）對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)

變量平穩(wěn)性是進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)的前提，所以，本文首先采用ADF檢驗(yàn)對(duì)變量GDP、INVEST、SALE、RESERVE進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)，結(jié)果如下表

由上表可得，各變量的ADF檢驗(yàn)值即P值均大于0.05，所以在95%置信度下，原序列都不平穩(wěn)。而通過對(duì)所以變量進(jìn)行一階差分檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)P值都小于0.05，所以ADF檢驗(yàn)通過，四個(gè)變量均一階差分平穩(wěn)，即GDP～（1），SALE～（1），INVEST～（1），RESERVE～（1）。

（3）協(xié)整

對(duì)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，以經(jīng)濟(jì)增長（GDP）為被解釋變量，房地產(chǎn)銷售額（SALE）、房地產(chǎn)投資額（INVEST）、房地產(chǎn)庫存（RESERVE）為解釋變量，同OLS回歸方法建立回歸模型。

回歸結(jié)果為：

=38553.46+7.957580+0.940136+31852.84+

結(jié)論

由回歸結(jié)果可以看到，房地產(chǎn)銷售額（SALE）、房地產(chǎn)投資額（INVEST）、房地產(chǎn)庫存值（RESERVE）都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長（GDP）有正向影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，作為經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車：投資、消費(fèi)、出口，因此房地產(chǎn)銷售值、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯促進(jìn)作用。直觀上我們感覺房地產(chǎn)庫存會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的增長，但是回歸結(jié)果卻顯示正向影響。這說明適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)庫存會(huì)拉動(dòng)消費(fèi)的增長，進(jìn)而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。

政策建議

第一，政府加大房地產(chǎn)資金流向調(diào)控，保持資源合理分配。第二，發(fā)揮房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)增長中的助推劑作用，作為三駕馬車之一的投資，通過乘數(shù)效應(yīng)會(huì)發(fā)揮出更大的作用。第三，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，具體問題具體分析，因地制宜采取相應(yīng)措施。第四，認(rèn)識(shí)供給側(cè)改革，適應(yīng)供給側(cè)改革。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔光燦. 房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系實(shí)證研究——基于我國31個(gè)省份面板數(shù)據(jù)分析[J]. 經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2009，（01）：57-62.

[2]申博. “去庫存”視角下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響——基于空間面板模型的實(shí)證研究[J]. 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，（03）：61-66+101.

作者簡介：

趙夏輝（1994—），男，山西運(yùn)城人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2016（金融學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：金融理論與政策。

常翔（1992—），男，山西長治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2016（金融學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營管理。endprint