物業企業違法行為分析

曾英姿

摘要：物業企業管理事關業主重大利益，而現實中，物業企業違法行為時有發生，本文略舉幾種違法行為，在此基礎上，分析了物業企業違法行為發生的原因，最后，本文提出了解決物業企業違法行為的對策。

關鍵詞：物業企業；和諧小區；業主共有權

一、物業企業違法行為的現狀

（一）物業企業選聘不合法

《物業管理條例》規定，業主大會有權選聘物業企業。但現實生活中，很多小區物業企業由房地產建設單位委托，前期物業管理中，這些物業企業管理比較到位，但是后期管理中，這些物業企業置業主利益不顧，只追求自身利益。這些物業企業往往與房地產建設單位有著關聯關系，而房地產建設單位一般和當地政府相關部門、人員有著千絲萬縷的關系，因此，一些房地產建設單位委托的物業企業往往不會“讓位”于業主大會選擇產生的物業企業。

（二）擅自建立移動通信基站，侵犯業主健康權

很多小區，未經業主同意，物業企業擅自許可通信公司在小區樓頂建立通信基站，損害業主的知情權、財產權和生命健康權。物業企業之所以許可通信公司基站進小區，是因為通信公司勢必會支付對價，而物業企業對其對外經營收入等一般不會對業主公示，這種行為侵犯了業主的知情權。如果房地產開發商在售房合同中沒有保留樓頂等物業的特別權益，則樓頂等公共空間所有權應歸小區業主共有，收益也應歸全體業主共有。否則，侵犯了業主的財產權。通信基站有電磁輻射，對附近居民健康存在潛在的危害，物業企業未經業主同意允許移動公司在小區建立通信基站的行為是違法的，侵犯了業主的健康權。

（三）擅自縮減綠化帶

隨著業主車輛增加，小區停車成了業主頭疼的問題。一方面，為解決業主停車問題；另一方面，為了增加物業企業的收益，物業企業往往會擅自縮減小區綠化。

物業企業擅自縮減小區綠化帶的行為違反了《物業管理條例》、《物權法》和《合同法》等法律法規的規定。

根據《物業管理條例》和《物權法》的規定，有關共有和共同管理權利等重大事項由業主決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。綠化帶屬于業主共有權利，其縮減應當滿足前述條件，否則侵犯了業主的共有權利。

根據《合同法》的規定，如果業主購買房屋的時候，綠化面積的多少構成邀約內容，那么，物業企業擅自縮減綠化帶的行為構成違約，物業企業應當承擔違約責任。

（四）擅自收取停車費

小區停車位有地下停車場和地上停車位。地下停車場大抵屬于房地產開發企業所有，委托物業企業收取經營收益沒有不當之處。而對于地上停車位，物業企業擅自收取停車費屬于違法行為，侵犯了業主的共有權利。根據《物業管理條例》和《物權法》的規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

有的物業企業擅自收取停車費的同時，不出具發票給業主，這種行為不僅侵犯了業主共有權，而且存在偷稅漏稅違法行為。

（五）擅自加建建筑物

有的小區，未經業主的同意，超出登記規劃范圍加建建筑物，比如，在加建別墅、搭建停車場。擅自加建建筑物和擅自縮減綠化帶一樣，違反了《物業管理條例》、《物權法》和《合同法》等法律法規的規定，侵犯了業主的共有權，同時是一種違反合同約定的行為，應當承擔相應的責任。

（六）財務不公開

根據法律的規定，物業企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。但是，財務不公開成為很多物業企業司空見慣的事情，物業費、停車費、廣告費等額外收入去向不明，嚴重影響了業主的利益。

二、物業企業違法行為的原因

（一）認識存在問題

認識存在問題主要體現在兩方面。一方面，小區業主沒有建立起花錢買服務的消費觀念，部分業主錯誤地認為物業企業管理是政府部門的工作，是開發商的工作，所以主動放棄了自己的權利，并且很多業主根本不清楚自己的權利；另一方面，物業企業沒有服務觀念，認為自己是管理者，自己的事情自己做主、無需征得業主的同意成了理所當然的事。

（二）業委會形同虛設

根據《物業管理條例》的規定，業主有權選舉業主委員會代表業主的權利，但業主權利意識淡薄，有的小區根本沒有成立業委會，或者雖然成立了業委會，但業委會形同虛設，無法有效監督物業企業，有的甚至與物業企業形成利益共同體。這些直接導致物業企業在物業管理過程中不規范、不透明，損害業主利益。

（三）物業企業整體素質低下

物業管理行業技術含量低，管理能力要求不高，導致大量低素質、低技能人員進入，這些人服務意識不強，法律觀念淡薄，有法不依的現象嚴重，嚴重損害了業主的利益。

（四）監管部門管理缺位

監管部門監管缺位是物業企業違法的又一個非常重要的原因。

首先，行業主管部門指導難以到位。根據法律規定，房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，但由于一個房地產行政主管部門往往會監督眾多家物業管理企業，人員不夠，因此開展相關業務指導心有余力不足，造成小區物業管理業務指導基本缺位。

其次，職能部門管理缺位。住建、房管、質監、公安、城管、供水供電等部門都是直接監管部門，由于人力物力財力有限，基本疏于監管，遇事扯皮、執法不嚴，小區成了監管、執法空白區。

（五）物業管理法律法規不完善

《物業管理條例》雖然已經頒布，但仍然存在空白。比如，小區沒有建立業委會的法律后果？責任主體是誰？業委會委員當選的資格是什么？職責是什么？法律責任是什么？監管部門監管失職應該承擔什么責任？應該進一步完善物業管理法律法規。

三、物業企業違法行為的對策

（一）加強宣傳物業法律法規

為加強物業管理法制化建設，進一步規范物業管理活動，提高物業管理從業人員的法律意識、法律知識和法律素質；同時為了提升小區業主自身的法律意識，讓業主知道自己作為業主的權利和義務，相關部門，如居委會、街道辦事處、房地產行政管理部門等應該加強宣傳物業法律法規。如：通過電視、報紙、知識進小區競賽等活動、手段來宣傳物業法律法規。

（二）加強對業委會的監管

為了防止業委會和物業企業勾結損害業主利益，房地產行政管理部門可以向小區業委會派出監事的方式進行完善，同時明確監事的權、責、利。這樣可以在小區內構建起以業主大會為最高權力機構，業委會為常設機構，監事為監事機構三足鼎立的管理架構，從而在“民主監督、相互制約”中共同履行好各自的職責，做好小區的物業服務工作。

（三）明晰界線、落實責任

小區是社會的一個重要組成部分，建設和諧社會，應當建設和諧小區。物業企業以盈利為目的，追求利潤最大化；業委會雖然由業主選舉產生，但會有失靈的時候，故，兩者無法擔當建設和諧小區的重任，政府及各部門理應承擔建設和諧社會、和諧小區的責任，所以，把小區物業工作提上當地政府及各部門的議事日程，納入當地政府及各部門目標考核無可厚非。政府及相關職能部門有義務和職責做好相應的管理工作，房管、規劃、公安、居委會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，落實責任。

（四）建立和完善物業管理法律法規

國務院雖然頒布了物業管理條例，但有不完善之處。要進一步完善業委會的規定和監管部門的權、責、利。同時地方政府及相關職能部門要盡快出臺當地的法律，明確其責、權、利，摸索出一條符合當地實際情況、高效的物業管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，為小區和諧發展、為社會和諧發展做出積極的貢獻。