關于新時代科技園區建設發展的新思考

劉克峰

為防止科技企業進行政策套利、淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定，土地上的物業只能自用，不得出售、轉讓或租賃，并加大動態監管力度。

在新時代國家創新驅動發展戰略的推動下，各地把發展高科技產業作為重要轉型升級的抓手，著力打造不同區位優勢、不同產業方向、不同集聚規模的科技園區，發揮科技園區的區域新引擎、產業新動能的引領作用。園區建設的主體既有政府主導的平臺公司、市場化的房地產開發商，也有科技企業，基金投資公司等，科技園區、科技小鎮、科技新城拔地而起，呈現出科技園區建設的新高潮。然而，隨著國家對建設用地政策的嚴控，如何把寶貴的土地資源建設成為基礎設施完備、創新創業活躍、工作生活融合、人文生態和諧的現代科技園區，避免出現“爛尾樓”、“荒園”、“鬼城”，則需要建設者們以新發展理念為指導，在以往科技園區建設發展的實踐基礎上，客觀總結、深入思考、持續探索。

建設科技園區要拋棄房地產開發模式

目前有一種很流行的業態叫科技地產，顧名思義就是把科技園建設當作房地產開發，形式是建園區實質是搞地產。為什么在科技園區建設中房地產開發的模式大行其道？一是房地產企業在住宅地產、商業地產市場供大于求的形勢下，開始大量轉向科技園區開發，房地產的模式自然也應用在科技園區的建設中；二是隨著住宅、商業金融用地規模的嚴控縮減，科技園區用地成為政府“土地財政”的新來源，政府的“土地財政”助推了科技園區的房地產化供地方式。在房地產模式下建設科技園區，科技園區在土地出讓、商業模式上盡顯房地產化，甚至出現爆炒研發用地和科研用房的現象，完全背離了建設科研園區、支持科技創新、促進創業升級的初衷。科技園區用地一般規模較大，除了大部分的工業、科研地性外，還有一定量的住宅、商業地性做配套，在一刀切的招拍掛供地方式下，科研用地由原來的價值洼地迅速向房地產的市場價格逼近，政府的土地收益大幅增加，土地財政由住宅、商業用地向科研用地在延伸；在商業模式上，開發商在高成本拿地后，首要考慮的是如何盡可能快地、多地收回資金并盈利，勢必通過盡可能多地銷售住宅、商業，并在工業、科研等限制性交易的土地上搞變通，加大銷售比重，把高土地成本以高價格轉嫁給科技企業，大大增加了科技企業的創新發展負擔。科技園區建設時間長、投資大、不確定性多，通過銷售一些園區內符合政策的房產來解決資金問題本無可厚非，但在傳統住宅地產和商業地產受到政策管控下，地產商紛紛轉向科技園區建設的形勢下，大有把科技園區變成新型房地產市場的趨勢，要么囤積土地、待價而沽，要么隨行就市，推高房價，甚至違規銷售不符合地性規定的房產。

科技園區不應成為房地產商逐利的新市場。科技園區的建設主體可以多元化，房地產商也完全可以參與科技園區的建設，而且有信譽、有品牌的房地產商也可以憑借其資金、策劃、設計、運營的綜合實力，提高科技園區建設品質。但科技園區必須去地產化，首先要從土地出讓方式上改革，政府要擺脫對“土地財政”的依賴，不以競拍高價者得，而在限定土地價格下選優，既防止推高地價又確保有優秀的建設主體；其次，園區用地建設的各類物業要實行嚴格的銷售轉讓政策，甚至是限制銷售、不得轉讓，除政府的嚴格審批下可進行定向銷售部分物業外，園區建設主體要持有大部分物業，靠長期租賃回收建設投資。這樣，政府把低成本的土地交由優秀的主體建設，防止其進行囤地炒房，確保其向科技企業提供長期、低廉的租賃物業，促進科技企業的創新創業，企業發展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變為后端“發展紅利”，從而使科技園區建設進入良性的發展狀態。

科技園區基礎設施不等同于市政一級土地開發

建設科技園區基礎設施要先行。目前，園區基礎設施建設的普遍模式是政府的一級土地開發授權模式，即政府把土地的一級開發權通過一定審批程序授予開發主體，開發主體根據授權內容，對土地進行用地規劃、征地拆遷、建設市政基礎設施，如“七通一平”。但科技園區的基礎設施與市政一級土地開發有著顯著的差別，市政一級土地開發是科技園區基礎設施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級土地開發包括供水、供電、供氣、雨污水排放、道路、電信等，但科技園區的基礎設施還需要園林景觀、公共停車場、海綿調蓄池、中水處理系統等生態保障設施，而且隨著技術進步，科技園區的公共技術服務設施也已成為標配，如光纜、無線WIFI、數據中心等，這些科技園區基礎設施內容已大大超出市政一級土地開發的范圍，也就是說市政一級土地開發的模式滿足不了科技園區基礎設施的建設。但科技園區基礎設施建設內容需要與市政基礎設施同步規劃、甚至同步實施，并聯進行，如果是串聯進行，不僅增加成本，還給后續建設造成巨大困難甚至是無法實施。

按照政府一級土地開發授權，進行市政基礎設施建設后，要進行嚴格的土地成本審核，哪些項目進入成本，哪些不能進入成本有明確的政策規定，且日漸趨緊，只有記入成本的部分，政府在核算后予以償付。因此，園區建設企業會面臨著基礎設施建設投資能否記入開發的困境：如果進行科技園區基礎設施建設，就要對超出市政一級土地開發的許多項目進行追加投資，此部分投資按現行政策就無法記入一級土地開發成本，不能從政府土地出讓收益中進行償付，要由園區建設企業自行承擔，企業面臨巨大的資金壓力；當然，企業也可以嚴格按照一級授權內容進行建設，不超越任何成本邊界，但這僅僅是完成了市政一級土地開發，遠遠未完成科技園區基礎設施建設。

鑒于科技園區基礎設施與市政一級土地開發的重大差異，政府可考慮在現有一級土地授權開發的體制中，根據園區實際情況適當增加核定建設項目內容，把園區標配的基礎設施項目投資記入一級土地開發成本，并在土地出讓收益中予以償付。這樣科技園區基礎設施才能在市政基礎設施的基礎上得以統一規劃、統一實施，為科技園區的后續建設與運營打下良好的基礎。

防止科技企業淪為科技地產商

目前，有一種趨勢需引起特別關注，一些科技企業的主營業務悄然地改頭換面，正在從科技創新的主體，演變為科技地產新軍，加入到科技地產商的行列中。隨著科技企業的發展，在政府的支持下企業獲得優惠的土地建設自用的管理總部、研發中心、廠房、公寓等設施，既體現了企業的發展壯大，也以固定資產的形式固化了企業的經營成果。但科技不斷推陳出新，科技企業的發展之路也充滿坎坷，在經營不善的情況下企業變賣部分固定資產實為無奈之舉，也在經營的情理之中。但在我國房地產火爆的市場中，出現了辛辛苦苦創新創業一輩子，不如出售企業的一套房產賺錢的奇葩，賣房產竟成為企業的救命稻草。如果說這只是無心插柳柳成蔭的個例，而一些科技企業借科技之名行地產之實則是新的“謀篇布局”。在房地產暴利的誘導下，這些企業通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業配套、甚至公寓住宅，或直接銷售房產，或轉讓項目公司股權，或成為房東，不在科技創新上下功夫，而在房地產上搞投機，從支持創新的政策中套利。在這些所謂的科技企業的財務報表不難發現，科技發展的主營業務增長乏力或萎靡不振，而投資收益或營業外收入貢獻巨大，政府良好的政策初衷，成為不良企業的 “優質副業”。endprint

為防止科技企業進行政策套利、淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定，土地上的物業只能自用，不得出售、轉讓或租賃，并加大動態監管力度，在資產登記、股權變更等環節進行核查，如企業確實遇到發展困難需要處置資產，可由政府主導的專項基金進行回購或過橋融資，既可幫助企業渡過難關，也可以主動調整業態、騰籠換鳥，供其他具有創新發展能力的科技企業使用。

科技園區運營能力重于開發能力

在房地產模式下建設科技園區，建設主體重在建好后進行銷售，借助市場行情快銷、多銷，收回投資變現利潤，銷售完畢后從園區裸離，不持有園區物業，與入園企業只是一次性的買賣關系，不關心園區的后續發展，關注的是買方的支付能力，而漠視買方的產業方向、創新實力，導致一些園區成為業態散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下游協同關系的產業集群和較高品質的專業化創新園區，而且有些物業在后續使用中暴露出來的規劃、設計、施工中的問題，大都投訴無果。這樣的園區建設模式，肥了開發商，苦了園區企業，入園企業得不到在園區長期發展的服務保障。

科技園區運營能力要重于開發能力。政府應制定相關政策鼓勵開發商多持有園區物業，如隨持有量的增加遞減資產稅率、降低租賃收入稅負等，引導開發商不從或少從銷售中賺錢，從長期持有的物業租賃及后續運營服務中獲利。園區建設單位從開始就樹立“服務創新、久久為功”的理念，以產業規劃為先導，空間規劃為落地，運營規劃為支撐，形成真正的園區規劃、建設、招商、運營一體化的建設模式。科技園區的開發建設者要轉型成為高科技專業園區發展商、運營服務商，緊密圍繞企業從成立、孵化、加速到成熟的不同發展階段，針對雙創的特點和企業實際需求，構建包括政策引導、產業集群、創新平臺、科技金融、國際合作和產業服務的六大生態要素，打造適宜企業創新創業的生態體系。園區運營商積極集聚產業鏈，打造創新鏈，融通資金鏈，構建起專業化、特色化、國際化、品牌化和創新性的產業服務體系，不斷豐富雙創服務內容，從技術支撐、市場拓展、人力資源、知識產權、信用體系、投融資、公共管理等方面嵌入式服務，在幫助企業發展的同時，分享企業發展成果，也實現園區建設主體自身的可持續發展。

科技園區要彰顯公共產品與服務的屬性

科技園區是科技創新的重要載體，科技園區的建設發展承擔著一個城市、一個區域甚至是一個國家的創新驅動、產業升級的戰略實施，幾十年來科技園區為我國的經濟社會發展做出了巨大貢獻。但不容忽視的是，在房地產建設模式的主導下，科技園區帶有濃厚的房地產特征，出現了以地養房、以租養業，圈地賣樓、政策套利等等亂象，就連一些科技企業都背離主業，趨之若鶩。科技園區不應淪為房地產商們又一個逐利的市場，應該是政府為促進科技創新、推動產業升級的公共服務載體，是用來支持科技企業創新創業的，不是被囤積爆炒的！

新時期建設科技園區要貫徹落實創新、綠色、協調、開放、共享的新發展理念，對科技園區的屬性清晰厘定，扼制其房地產商業化，彰顯其公共服務產品屬性，并按照公共服務產品的定位在供給、運營、可持續發展的機制上進行新的設計。首先，政府要改變“土地財政”思維，土地成本是科技園區建設的基礎成本，政府可把科技園區用地上歸類到公共產品用地，只回收土地整理成本，不借助市場獲取土地溢價，降低園區建設基礎成本。第二，借力PPP模式，發揮政府與社會資本的集成優勢。科技園區投資大、周期長，需要匯集社會資本參與建設，為保證科技園區公共服務產品的屬性，政府需要在建設及運營過程中發揮指導、調控作用，因此，PPP的模式可有效調動社會資本的積極性，在政府的支持、指導下，確保科技園區建設不偏離公共產品與服務的方向。第三，優化經營模式，不當開發商，當好運營商。在回歸公共服務產品屬性的要求下，建設主體要長期、大量持有園區物業，與入園企業是持續的服務關系，要持續構建良好的產業生態體系，要具備園區在產業服務、物業服務、商業服務等全方位的能力，要注重運營商業模式的創新，獲取長期、可持續的收入。

當科技園區回歸公共產品與服務的屬性后，園區建設主體的投資成本得以最大限度地降低，園區的物業不再成為爆炒牟利的商品，園區長期運營的機制得以建立，創新創業的生態品質得到保障，創新停滯、活力不足的“僵尸”企業被及時清理，有限的公共服務空間留給創新創業的活要素；入園的科技企業在享受低成本、高品質發展環境時，心無旁騖地專注于創新創業，緊盯科技創新的世界前沿，以創新的商業模式做強做大企業實力；政府部門則通過制定科技園區土地公共政策，提供園區公共產品，支持產業發展，抑制科技園區房地產化，把政府的優惠政策紅利轉化成為企業創新發展的紅利，加快邁向創新國家的步伐。這樣，科技園區的相關方，政府、建設單位、入園科技企業都從“逐利的循環”中解脫出來，圍繞著創新驅動發展戰略這一共同目標，找準定位、精準發力、相互協同、共同受益，構建出一個以公共產品屬性為核心的科技園區建設新模式。

新時代下，科技創新面臨著新的目標、任務和挑戰，科技園區作為實施科技創新驅動戰略的重要載體，其投資建設、運營服務的模式要緊緊圍繞著服務科技創新不斷升級迭代、協同創新，讓寶貴的土地資源發揮出促進產業發展的最大綜合效能，正如“鐵打的營盤、流水的兵”，讓科技園區成為名副其實的創新高地、創業沃土，從中涌現出一批又一批的具有國際影響力的創新創業的領軍企業。

（作者系中國軟件園區發展聯盟理事長、北京中關村軟件園發展有限責任公司董事長）endprint