拆不動的金雞嶺？

董忱

有濟南市民曾公開評論，金雞嶺別墅群是“濟南影響最惡劣的違章建筑、歷史最悠久的違章建筑，是眼皮子底下最清楚的違章建筑，是最傷害環境形象的違章建筑”，可以看出大家對這片規模不小的別墅群是多么深惡痛絕。

前段時間，濟南創建文明城市，掀起了拆違拆臨風暴，力度之大在濟南歷史上前所未有。然而，如此強力雙拆，金雞嶺的違章別墅卻仍按兵不動，什么原因呢？

100多棟別墅多數出租或閑置

作為濟南歷史上時間跨度大、情況最為復雜的違建之一，金雞嶺別墅區20多年來一直處于整改過程中。這些高規格建筑究竟是不是違建？建造合不合法？——20多年來，大家在談起這片別墅區的時候，大都用情況復雜來一筆帶過。這背后到底有多復雜的情況？

11月29日，本刊記者探訪金雞嶺別墅區發現，這里建筑風格相當混亂，沒有統一的規劃。從旅游路上遠望，原本秀麗的山體被各式各樣的小別墅“蠶食”。

小區內的別墅各具風格，記者看到很多別墅的房頂都加蓋了玻璃房，也有個別業主正將屋頂平改尖。從外觀看，有簡約式，有歐式，還有宮殿式，更多的是農家小院式，往深處走，還發現了教堂和寺廟式別墅，可謂千奇百怪。

沿旅游南路向山上行走，發現臨街的別墅大多改成餐館、商會、茶社、店鋪、幼兒園等。住宅區的建筑則一直向山體深處延伸，從山腳竟然一直蓋到山頂，對山體破壞相當嚴重，一大片密密麻麻的出現在青山綠樹之間，半個山都被淹沒了。

“開飯店和會所的最多，再就是商會。飯店不指望路邊的客流量，一般都有固定的人脈和客源，全是熟客。”附近一飯店老板介紹，但凡有足夠的人脈資源，在金雞嶺別墅區內經營的餐飲店鋪生意都非常紅火。

不臨街的別墅也沒閑著。文化公司、廣告公司、電影公司、玉石協會和私人會所也占了大部分。記者粗略統計，整個金雞嶺別墅區內，外墻掛有廣告牌匾的商用房屋就有50多家，還有一些商用房屋沒有掛牌。

此外，別墅區內至少有3家幼兒園，距離其中一家幼兒園不遠，即為正在裝修收尾的托老所，“這是我們自己的地方，有土地使用證和宅基地證，所以并不擔心被拆除的問題。”裝修的是太平莊本地人。

除用于商業，別墅區少部分為個人居住，住宅別墅大都大門緊鎖，有些別墅外墻上還貼有出租房屋的字條。兩輛保安巡邏車來往于小區內主干道。“在這里居住的業主以生意人為主，很多生意做得很大，家里雇有傭人、司機甚至保鏢。私人會所也是為了拉攏生意客戶，特意開設的，但是這兩年明顯少了很多，現在許多房子都出租了。有有證的，也有沒證的，都是十幾年或二十多年前買的，真正在這里住的本地人不多，大多是外地人。”小區保安介紹。

其實從金碧輝煌的別墅外觀也可以看出這些業主的經濟實力的確不一般，很多別墅前后小院內都有小橋流水的布景，雖然大門緊閉，院內偶爾也會發現有工人在打理院落。

由于生活不配套、山上出行困難等問題，這些表面上風光的別墅實則有點“高處不勝寒”。記者看到除了改成了商會和私人會所外，更多的房屋則處于空置狀態，多少顯得有些荒涼，“現在聽說在查違章建筑呢，住的人更不多了，冬天人更少，因為這里沒有集中供暖。”路過的居民陳先生介紹，雖然外觀看起來高檔，但有些別墅是自建的內部條件不行，加上海拔高，室內溫度很低，根本不適合冬季居住。

“這里的房產大多是十幾年或是二十多年前買下的，也有一些是自建的。現在居住少的原因一是尚未通暖氣，冬季取暖要靠空調。二是金雞嶺成濟南人熱議的焦點后，各種說法都有，隨著城建局、規劃局等部門一遍遍來檢查，很多業主漸漸搬離，別墅出租的現在占多數。”在這里長期居住的本地人李女士告訴記者，“雖然數月前就已經在電視上看到金雞嶺違建要拆除的通知，但目前尚未接到正式下發的違建拆除告知書。”

記者沿著主路上山，發現山頂有幾座新建和加蓋的別墅處于停工狀態，從新舊程度上看，很明顯是剛剛修建，停工時間并不長，建筑材料堆滿小院。一位工人指著這些房屋告訴記者，“新建的幾座別墅是去年開始建的，外觀早已成型，就差內部裝飾了，聽說是最近因為違章被迫叫停的。”

歷史遺留問題多且復雜

金雞嶺上的這片別墅群占地約130畝、總數180余棟，看似連成片，實際上分為金雞嶺別墅區和太平莊別墅區兩個片區。其中，位于萬國茶文樓體北側及西側的為金雞嶺別墅區，總數有80余棟；位于萬國茶文樓體南側至陽光山莊的部分被稱為太平莊別墅區，總數有90余棟。

這片別墅群是怎樣建起來的呢？ 根據現有資料顯示，這片別墅的由來要追溯到1992年前后。那時，濟南市開始大規模的招商引資計劃，為“招商引資、引進人才”，滿足部分投資人的居住需求，當時的市中區七賢鎮政府以招商引資、引進人才的名義，由其下屬單位濟南市市中區城建開發公司七賢分公司（現濟南市市中魯賢房地產開發中心）分三批與太平村簽訂土地出讓協議，開始在此建房出售或直接出售土地。

是在當時土地法還不完善的情況下就組織開發興建了金雞嶺別墅群。位于金雞嶺南邊的太平莊別墅區是由原七賢鎮太平莊村委會自行開發，這些原本是太平村舊村改造項目，1992年由原太平村自行建設，1996年市中區七賢鎮太平莊村委會向市中區七賢鎮提出了舊村改造申請用地計劃報告，但是1996年12月2日濟南市土地管理局還曾對別墅區下達過土地違法案件行政處罰決定書，對占用耕地行為予以處罰過。

在此長久居住的太平莊王先生告訴記者，自2001年4月七賢鎮撤銷后，并不知道金雞嶺別墅區到底歸哪里管理，有人說是歸舜耕街道辦事處管轄。

記者隨后趕到舜耕街道辦事處，工作人員卻解釋說：“金雞嶺別墅區有些事務雖然在舜耕街道辦事處內辦理，卻不屬于舜耕街道辦事處直接管轄，目前仍然是三聯集團在管，所以情況也比較復雜。我們只是負責金雞嶺外圍的衛生工作，小區的情況并不十分了解。”

舜耕街道辦事處是2001年成立的，這片別墅區是九十年代蓋的，之前屬于七賢鎮管理，后來并沒有正式交接，手續也不全，而且當事人大多已經退休，具體事情也不太清楚。經過20多年的變遷，很多當初的部門也已經不復存在。同時，由于金雞嶺東坡別墅區違法建設問題時間跨度長，中間變化大，購房及居住人員情況復雜，要想徹底解決這一歷史遺留問題，工作人員表示困難重重。

記者致電三聯集團，對于金雞嶺別墅是否歸三聯集團管理，回復是，領導不在家，具體情況不清楚。隨后，記者多次追問，截至發稿時，也并沒有得到明確答復。看來，金雞嶺的管理著實有些亂啊。

別墅區處理再成焦點

而對于金雞嶺違建問題，在11月26日的濟南電視臺《作風監督面對面》電視問政直播現場，濟南市國土局局長劉大坤表示，金雞嶺別墅區在還屬于歷城區管理的時候，這里的土地大部分是歷城區政府批復的，有一部分是合法的，但是山頂上的建筑顯然就是不合法的了，按照規定，對于這些違法建筑必須拆除。

市規劃局局長呂杰也表示，“這里原有的規劃是千佛山風景名勝區的一部分，在規劃上來說，是不允許建設住宅的。之前幾次一直沒有整治徹底，動作較少，這次對于違章建筑，同時配合濟南市的拆違拆臨行動，我們也是下定決心堅決整治。”

濟南市城管局局長呂燦華說，金雞嶺別墅群形成近28年，關于拆除問題，很多濟南市民一直在關注，但由于信息的不對稱，許多人認為，金雞嶺別墅區是濟南最大的違建區域。近期市城管局聯合其他部門，對金雞嶺別墅區進行了摸底調研，掌握了一些主要資料，下一步會根據資料分類處置。

呂燦華把經過認真調查后確定的數據進行了公布。金雞嶺別墅區首先是分為南區和北區，嚴格說來，金雞嶺別墅區應該是“北區”。這里共有178棟樓，152個院落，143戶。這當中，辦下房產證的有91戶，占63.9%，也就是近三分之二有房產證。另外還有32戶辦了國有土地證、集體土地證等合法證件，占22%。還剩20戶目前來說沒有任何手續，這20戶里還有幾戶失聯，是空院子。

“目前，濟南市城管局和市中區相關單位都在密切關注金雞嶺片區，調查摸底，前期論證、法律依據收集和歷史資料的調查等相關工作一直都在積極推進中。由于這里的歷史淵源非常復雜，他們的房產證在取得的過程中是否合法、是否存在瑕疵我并不清楚，但是這些證書在沒有撤銷之前，按照法律規定都要認可。”呂燦華表示，后續的整治工作也不會簡單地“一刀切”，會遵循分類處置的原則，根據濟南和大千佛山景區的整體規劃，金雞嶺片區是不允許建住宅的。“所以在這種情況下如何整治金雞嶺片區，需要我們認真研究，審慎地做出決定，不是簡單地動手。”

記者從濟南市拆違拆臨工作推進會上了解到，除了金雞嶺別墅區以外，還有位于南外環的楔子山別墅群， 同樣是面臨“房吃山”的局面，這些違章別墅都已經上報至三期四批臺賬和分類處置臺賬，等待整治。