不動產轉移登記困境及解決路徑
——以未經首次登記房屋轉移登記為分析樣本

□ 羅琳琳

不動產轉移登記困境及解決路徑
——以未經首次登記房屋轉移登記為分析樣本

□ 羅琳琳

一、問題提出

2006年10月25日，鄭州廣電信息網絡有限公司（以下簡稱“鄭廣電”）與鄭州市質量技術監督局（以下簡稱“鄭州市質監局”）簽訂了《房屋轉讓協議書》，其后又簽訂了《房屋轉讓補充協議》，約定，鄭州市質監局將位于鄭州高新技術開發區瑞達路西、木蘭里南的13層在建辦公樓及一塊住宅用地以3250萬元的價格轉讓給“鄭廣電”。“鄭廣電”作為依法設立的國有企業法人，鄭州市質監局作為依法設立的國家機關法人，雙方均具有完全的民事權利能力和民事行為能力。協議涉及的鄭國用（2002）字第0011號、鄭國用（1996）字第1321號國有土地均為出讓土地使用權。鄭州市質監局作為涉案房屋及土地的合法權利主體，依法享有法定的轉讓處分權，其將在建房屋及出讓土地使用權轉讓給“鄭廣電”，由“鄭廣電”向其支付價款，符合最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關規定。協議內容是當事人雙方的真實意思表示，內容不違反法律行政法規的強制性規定，雙方均應自覺履行。且事實上，上述合同標的物已于2007年交付，“鄭廣電”占有使用至今，“鄭廣電”也已按約支付相應價款，迄今沒有及時過戶的責任完全在鄭州市質監局。2014年1月17日，鄭州市質監局向“鄭廣電”發出的解除《房屋轉讓協議書》通知，無任何事實和法律依據。故提起訴訟，請求：1.確認鄭州市質監局2014年1月17日作出的《解除合同通知函》無效；2.鄭州市質監局繼續履行雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》及《房屋轉讓補充協議》，并協助“鄭廣電”辦理產權變更過戶手續。并由鄭州市質監局承擔本案訴訟費用。經鄭州市中級人民法院審理，判決如下：1.確認鄭州市質量技術監督局于2014年1月17日作出的《解除合同通知函》無效。2.鄭州市質量技術監督局繼續履行其與鄭州廣電信息網絡有限公司簽訂的《房屋轉讓協議書》及《房屋轉讓補充協議》，并于本判決生效之日起三個月內協助鄭州廣電信息網絡有限公司辦理上述協議約定的房產及土地過戶手續。后二審維持一審判決內容。

由于鄭州市質監局在出賣該房屋時，該房屋系在建房屋，后又未進行首次登記，法院作出生效判決后，若鄭州市質監局不予配合，在強制執行程序中，怎樣將房屋和土地一并辦理登記至“鄭廣電”，將存在一定現實困境。

二、不動產登記原則的適用

（一）一體登記原則

《不動產登記暫行條例實施細則》第2條第2款之規定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”該規定是一體登記原則的規定。該原則要求當事人在處分不動產申請登記時，其建設用地使用權、海域使用權的主體與其上的建筑物、構筑物的主體應保持一致。

（二）連續登記原則

連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。《物權法》第31條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”也是連續登記原則的體現，而本條中的“登記”具有兩層意思，即宣示登記與處分登記。依非法律行為之法律事實取得物權之人，首先應當通過將此種尚未在登記簿上公示出來的物權變動加以展現出來，即先進行“宣示登記”。然后，才能于再行處分該不動產時，申請相應的“處分登記”（如轉移登記、抵押首次登記等）。故沒有宣示登記就不能處分登記。

（三）不動產登記的應然狀態

依據不動產登記中連續登記原則和一體登記原則，首先鄭州市質監局應依據不動產登記的要求，提供相關資料，辦理房屋的初始登記或首次登記，即將房屋和土地均登記在自己名下，宣示登記完成。然后，依據雙方簽署的《房屋轉讓協議書》及《房屋轉讓補充協議》的約定以及相關資料，再將房屋和土地登記至“鄭廣電”名義，完成房屋和土地的處分登記。

三、未經首次登記房屋轉移登記的現實困境

（一）法律依據

目前，未辦理首次登記的強制執行規定，僅有《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）（以下簡稱《通知》），其中，第2條規定：“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。”

（二）轉移登記的困境

在該《通知》第2條所述的“具備初始登記條件”應該怎么理解和操作？由于訴爭房屋未辦理初始登記，在不動產登記機構將可能無詳細檔案可查，無法確認該房屋是否具備首次登記的條件，僅一紙《協助執行通知書》不動產登記機構將無法為其辦理房屋的首次登記。同時，由于出賣人不協助辦理，要求“待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記”的結果將不會順利到來。終將，因“不具備初始登記條件而進行現狀處置”。

“現狀處置”帶來房屋及附屬土地不能進行登記。這種狀況既不利于保護不動產權利人的財產權利，同時也增加了買受人的負擔，損害了國家的稅收，不符合市場經濟的需要，更不符合《物權法》及《不動產登記條例》等確立的立法精神。眾所周知，市場經濟是由無數的交易組成的，作為交易前提的產權必須清晰明確，同時交易的過程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁榮，市場經濟才能發展。若由于被執行人的不配合行為致使房屋不具備首次登記的條件，最終按照“現狀處置”，將極大損害生效判決的法律權威，更損害買受人的合法權益，因此，轉移登記將因被執行人的不配合而陷入困境。

四、不動產登記適用程序的解決路徑

（一）首次登記的程序及要求

依據《不動產登記暫行條例》及實施細則的規定，并結合實踐中不動產登記的具體情況，辦理房屋首次登記的程序是申請—受理—實地查看—審核—登簿—繳費—發不動產權證書。申請主體為不動產登記簿或土地權屬來源材料記載的國有建設用地使用權人。提交的資料包括：不動產登記申請書；申請人身份證明材料（境內法人或其他組織是營業執照或者組織機構代碼證或者其他身份登記證明）；不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；建設工程符合規劃的材料；房屋竣工驗收備案證明；房地產調查或者測繪報告（含經確認的樓幢、房屋測繪信息表）；相關稅費完稅憑證；派出所出具的坐落證明和分層分戶定位表；物業維修基金繳費憑證；房地產分棟、分戶匯總表；法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

（二）強制執行中不動產登記材料的完善

依據強制執行理論，當事人向人民法院申請強制執行，須有給付內容（包括物和行為）。從強制執行方法角度觀之，直接強制、間接強制、代替行為、行為之強制均在被執行人不配合登記時均有適用之余地。

結合不動產首次登記程序和資料要求，在強制執行中每一項均可以通過代替行為予以完成。執行申請人作為申請人（被執行申請人）的代替人實施代替行為，即以自己名義提供不動產登記申請書及申請人身份證明材料；通過法院執行局出具的《調查令》，向不動產登記中心調取房屋坐落的土地權屬來源材料，向所屬規劃部門調取建設工程符合規劃的材料。由于被執行人不提交房屋竣工驗收備案證明，甚至沒有房屋竣工驗收備案證明，申請人依據現行法律法規的規定，申請具有房屋質量檢測資質的第三方機構申請房屋質量鑒定，以達到房屋竣工驗收備案證明的作用。根據不動產登記中心的安排會進行房地產調查、測繪并出具報告，后由申請人繳納相關稅費，提交完稅憑證，并申請向派出所出具的房屋坐落證明和門牌號。從而通過代替行為完成房屋首次登記所需材料。

（三）宣示登記和處分登記兩步并一步

依據不動產連續登記原則，首次登記是辦理移轉登記的前提條件，也就是須有宣示登記方可處分登記。但在強制執行案件中，由于被執行人的不予配合，首次登記均是由申請執行人的名義完成的，因此，首次登記的名義人不能再是被執行人，而應該依據《通知》的規定，待材料具備后，不動產登記機構應將訴爭不動產視為“具備初始登記條件”直接登記至申請執行人的名下，完成首次登記。此首次登記視為被申請執行人的處分登記，實現兩步并一步，完成登記，核發一個不動產登記證書。

五、結語

由于目前規章制度的不完善性，導致未經首次登記的不動產，因不動產登記機構擔心存在“違章建筑合法化”的情形，致使很多房屋最后變成了無法解決的“現狀處置”，為了改變這種狀態，建議不動產登記機構聯合有關部門出臺相應的規章制度，便于現實存在的、未經首次登記的房屋能夠完成首次登記，以實現房屋的交換價值，促進市場經濟的繁榮。

河南中建地產有限公司

責任編輯：宋英俊