陽光股份業績不振身背債務 “蛇吞象”背后暗藏玄機

周月明

面臨種種不利局面，陽光股份開始甩掉各種不良業務，某種程度上屬于“斷尾求生”，如今欲以全現金交易的方式拿下資產規模比自身更高的并購標的，難免令人生疑

去年在房產上市公司中業績排名墊底的陽光股份（600608.SH）最近又引起了業界廣泛關注。

今年9月，公司發布了一項重組公告，陽光股份稱，擬以支付現金的方式向京基集團購買深圳市京基百納商業管理有限公司100%股權，并稱，會于11月27日披露更多細節，但是11月24日公司再次發布公告稱將繼續停牌。

陽光股份的這場并購籌劃得怎么樣了？此前業績不好的原因是什么？此次的并購對象又是什么情況？《投資者報》記者近日致電公司相關負責人及業內人士，得到一些簡單答復。

策略失利業績頹靡

陽光股份是一家1996年就上市的老牌公司，經歷了從水泥行業向房地產業的變身，又實現了從純住宅開發到商住項目同步開發的轉型。

不過，公司的黃金期僅停留在2010年。這一年，公司營收為30.4億元，凈利潤為4.35億元，分別同比增長207.89%、63.01%。此后，公司的業績就一直呈現頹勢。

2014年陽光股份凈利潤虧損5.85億元，2015年僅實現盈利2018萬元。到2016年，陽光股份全年營業收入6.4億元，凈利潤虧損4.7億元，巨幅下降24.2倍。

在陽光股份這家公司身上到底發生了什么，導致其業績像坐上“滑梯”一樣下降得如此令人瞠目結舌？

據了解，陽光股份業務區域主要分布在京津滬、成都等最熱點的幾個區域，本來情況還不錯。不過，其分別在2012年、2014年拿下的天津楊柳青、上海銀河賓館等項目為其后續經營帶來了一些麻煩。這與陽光股份這幾年沒有正確判斷房產形勢、踩錯節點有很大關系。

陽光股份開發房地產多走高端路線。北京區域的陽光上東車庫及住宅位于東四環北路霄云橋東側，是北京最早的涉外高端樓盤，2004年～2014年陸續竣工，2008年開始預售，2016年仍屬于銷售庫存狀態。成都的錦尚項目也位于市娛樂休閑核心區，陽光新業中心集精裝公館、高檔LOFT、購物中心于一體，是核心商住物業。

走這種路線曾給陽光股份帶來很好的業績，陽光上東是公司2005年至今銷售最好的住宅項目之一，成都錦尚項目也在2014年為公司帶來營業利潤3億元。不過，高端項目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產市場一路高歌的2016年，北京陽光上東和成都錦尚項目雙雙去庫存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

同時，陽光股份還在天津做了一個失利的決策。其天津楊柳青項目2012年開工，2013年開始預售，2014年竣工。然而受當年天津市高端住宅市場持續低迷的大環境影響，楊柳青項目一期竣工即銷售受阻，該項目2014年計提減值4.1億元，導致該項目2015年出現5.85億元虧損。

直到2016年，天津房地產市場回暖，公司的天津楊柳青項目一期銷售才有所好轉，全年簽約金額約4億元，回款金額2.7億元。不過該項目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營業利潤。

此外，天津還有兩個被擱淺了的項目，天津楊柳青鷺嶺景園項目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目，這兩個2012年便開工的項目，自2015年起不再追加投資，竣工時間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，未來很難為公司帶來積極的現金流。

在建項目停滯、高端尾樓甩不掉，令公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達28.6億元。

除了住宅項目，公司的另一大業務——投資性房地產租金收入也開始下滑。到2016年，投資性房地產租金營業利潤1.9億元，雖然是房地產開發業務的2.5倍，但兩年來已累計下滑1.2億元，降幅高達38%。

面臨種種不利局面，公司稱，要開始走“輕資產”模式，也就是甩掉各種不良和虧損業務，某種程度上來說屬于“斷尾求生”。

比如3月4日，陽光股份發布公告稱，擬將全資子公司北京瑞騰陽光物業管理有限公司100%股權轉讓給大業信托，股權轉讓價格為人民幣3.16億元。

不過陽光股份的債務仍然越滾越高，2014年以來，公司融資規模一直保持在40億以上。截至2016年年底，公司融資規模達到45.7億元。而且，很大一部分債務是靠新的借款來償還，這也令其財務費用自2014年以來便一直高居不下，2016年財務費用占公司營業收入比重達到46.4%。

并購疑似借殼

今年9月，陽光股份拋出并購公告稱，要以現金支付的方式購入京基資產，對此，有很多投資者表示不解。陽光股份曾解釋稱，“陽光股份主營業務為房地產，出售和購買資產都屬于公司正常的經營行為。”

那么，京基集團又是什么來頭呢？

京基集團初創于1994年，現時股東為自然人陳華及其胞弟陳輝兩人。2006年，京基收購華發北銅鑼灣廣場，成立京基百納，運營過的大型項目包括京基100城市綜合體——這是過去深圳最高的建筑之一、KK ONE購物中心以及其他商業廣場，涉及商業總面積達60多萬平方米。

若按KK ONE等深圳4個購物中心建筑面積48.35萬平方米（官網披露）、單價3萬元計，標的公司擁有的這部分資產價值便超過145億元。

但相比之下，截至2017年上半年，陽光股份總資產規模僅96.32億元，凈資產27.67億元。也就是說，陽光股份將置入的資產已超過其本身的資產規模。

京基百納為何愿意被陽光股份收購呢？有業內人士在聽到京基百納100%股權出售時表示驚訝，他認為京基并未出現明顯的困難，年內還計劃推出南山、龍崗住宅項目，體量近80萬平方米，預計可補充一定現金流。

此外，也有部分業內人士認為，京基集團有借殼上市的可能性，因為單從支付方式來看，根據《上市公司重大資產重組管理辦法》，100%現金支付的并購，無需證監會審核。在證監會對借殼行為監管趨嚴的情況下，陽光股份與京基集團的這種支付方式，的確耐人尋味。endprint