十年裹足不前，合生創展慢開發模式受爭議

金見歡

對于合生創展這種資金實力不是很強的企業，大量的土地沉淀之后開發資金難以為繼，可能導致“儲地”越多開發越慢。而隨著土地升值，“儲地”也變得越來越難

商場永遠是不進則退。

近日，合生創展集團（00754.HK）發布消息，截至2017年10月31日，合生創展前10個月銷售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%。比這更令人唏噓的是，合生創展曾經為“華南五虎”之首，但10多年間銷售規模始終在百億元徘徊，2016年全年銷售金額為80.89億元，業績甚至不敵10年前。如今的合生創展已經從曾經的地產界第一梯隊掉隊，以開發和銷售規模論，現在大約只能算中小型地產企業了。

中原地產研究總監張大偉告訴《投資者報》記者：“香港地產企業認為土地是有價值的，并且隨著時間的推移，溢價也會越來越高，香港地產企業經過幾十年的發展，尤其是經歷幾輪的危機之后，變得穩健，原來激進的企業已經破產。合生創展這一模式能夠保證其不出現危機，但缺點是發展得不夠快。早年孫宏斌創辦的順馳激進發展卻因資金問題被迫出售，因此哪種模式對需要時間檢驗?！?/p>

記者就合生創展集團發展相對較慢等多方面的問題向合生創展方面發去采訪函，截至發稿未收到回復。

步步“后退”

作為第一家銷售金額突破百億元的房企，合生創展曾被王石稱為“中國地產界的航母”。經歷10多年發展，中國房地產規模急速提升，多家大型房企年銷售額早已攀上千億元大關，而合生創展卻一直在100億元規模徘徊，從原來的航母逐漸掉隊，公司實際控制人朱孟依也極為低調，很少在公開場合露面。

受香港地產業影響，內地的房地產業是從廣東率先出現的，合生創展、富力地產、雅居樂地產、碧桂園集團及恒大地產先后成立，當時被稱為“廣東地產五虎”。

2004年，合生創展成為“廣東地產五虎”中首家銷售額沖破百億元大關的房企，當時萬科的銷售金額為91.6億元，如今，恒大、萬科、碧桂園銷售業績在去年均已突破3000億元，而僅今年上半年，這3家的銷售業績分別是2441億、2772億和2889億元。

2009年到2016年，合生創展銷售額分別為150億元、110億元、99億元、116億元、112億元、53億元、99億元和81億元。自2009年達到150.9億元的銷售業績高峰后，近6年時間，合生創展業績一直在100億元規模徘徊不前。并且從2013年開始，銷售額一路下跌，這一態勢一直延續至今。

據今年的半年報顯示，今年前6個月，合生創展完成合約銷售額44.52億元。銷售額幾乎未增長的原因之一是在前些年國內開發商采取瘋狂擴張戰略的時期，合生創展卻采取了相對保守的發展策略，并未大范圍地擴張，以致錯失了發展良機。

開發周期過長

重利潤、輕規模、慢周轉的開發模式一直是其顯著的特征。合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞接受記者采訪時曾表示，合生創展并不強調規模增長速度，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不會犧牲利潤去做大規模。

合生創展主要是參考港企的開發模式，希望通過“儲地”來增加土地的溢價，獲取更豐厚的收益。不過，地產財經評論員嚴躍進認為，不重視規模擴張會使企業在傳統業績成長方面表現得相對乏力。尤其是類似北京部分豪宅項目，去化速度非常慢，看似是做精打細算的工作，但其實會影響資金的回籠，進而影響后續的土地市場的擴張。

記者采訪到多位業內專家均表示，合生創展的開發速度太慢了，其項目一般體量較大，開發周期非常長，甚至有的項目開發周期長達10多年。

據業內人士分析，合生創展喜歡發展高端大盤。此類項目資金投入高，銷售效率過慢，而且資金周轉容易出現問題。以京津新城為例，合生創展開發的京津新城投資200億元，但銷售不暢，被稱為亞洲最大的空城，京津新城使合生創展幾乎沒有更多的資金運作別的樓盤。這一模式要求每一個樓盤都必須成功，否則將會面臨非常大的危機。

雖然開發慢，但合生創展的土地囤積量不小，據2017年半年報，截至2017年6月30日，該公司的土地儲備達2991萬平方米。

有分析人士認為，對于合生創展這種資金實力不是很強的企業，大量的土地沉淀之后開發資金難以為繼，可能導致“儲地”越多開發越慢。

張大偉指出，合生創展都是在土地成本極低時拿地，這幾年土地成本變高，則很少再拿地了，雖然其慢開發模式可以降低負債，能夠避免危機，不過卻會犧牲規模。

發力商業地產

從2008年開始，合生創展開始進行轉型，加大商業地產的投入與運營，目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線城市及主流城市運營管理著70余個商業地產項目，其中超過80%的項目是布局在北上廣深一線城市。

合生創展在今年半年報中表示，商業地產選擇一線城市的優質地段進行開發以獲得穩定的租金收入及物業升值收益。目前，商業板塊已投資多個大型項目，包括大型城市綜合體、寫字樓及酒店。

有高管表示，合生創展未來將會著重做大公司的商業地產板塊，并提出了合生創展商業地產“未來3年要推出30多個項目”的戰略目標。

嚴躍進認為，單純從合生創展的商業地產項目來看，基本上還是屬于比較優質的，這和其項目多處在北京、上海等重點城市有關。此類項目可以獲得較好的租金收益及物業增值收益。而且商業地產對于抵御樓市政策調控的能力更強，所以在當前住宅市場受到沖擊的時候，其商業地產項目對于穩定業績是有積極作用的。合生創展的2017年半年報顯示，前半年公司的租金收入達到5.3億港元，同比增長65%。與此同時，商業地產的租金收入占營業收入的比例達到14%，較2016年年底上升8個百分點。

不過業界的共識是商業地產尤其是非寫字樓項目受互聯網沖擊嚴重，實體零售業整體不景氣已經是一個不爭的事實。嚴躍進還指出，大城市的商業地產項目更需要警惕電商、O2O等行業所帶來的沖擊，類似沖擊的因素容易使得商業地產項目潛在收益減少。

此外，商業地產租金收入的總量仍然只是一個較小的比例，對于改善現金流作用有限。endprint