“業(yè)主自管小區(qū)”為什么行

姜剛++許舜達

日前，一則“杭州小區(qū)自管8年，物業(yè)費5毛錢一平方米”的消息走紅網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)旋即成為“網(wǎng)紅小區(qū)”。這個小區(qū)為何由業(yè)主自管？物業(yè)服務(wù)誰來負責？物業(yè)費高不高？能不能推廣？

“清退”物業(yè)公司，業(yè)主自管

“我們只是做了小區(qū)分內(nèi)的事情，沒想到媒體會這么關(guān)注?！倍鳚ㄔ沸^(qū)業(yè)委會主任徐波說。這個小區(qū)位于杭州西湖區(qū)的競舟社區(qū)，一共458戶人家。之所以成為“網(wǎng)紅小區(qū)”，在于這個小區(qū)實行了多年的業(yè)主自管模式。

為何由業(yè)主自管？競舟社區(qū)黨委書記田蓉萍向本刊記者介紹說，2009年，由于管理成本的上升，這個小區(qū)的前物業(yè)公司單方面要求漲物業(yè)費，從當時的每個月6毛一平漲到1元，業(yè)主沒有答應(yīng)，跟業(yè)委會也沒有談攏。當時的業(yè)委會商量提出三種解決方案，最后全體業(yè)主投票的結(jié)果是：不要物業(yè)公司，實行業(yè)主自管。

據(jù)徐波介紹，當時把物業(yè)公司“清退”出去后，不是說小區(qū)沒有物業(yè)了，而是以業(yè)委會作為業(yè)主的代表，類似于董事會，聘請了一些專業(yè)的物業(yè)人員，主要是物業(yè)主管，類似于總經(jīng)理，下面還有保安、清潔工等。“總經(jīng)理要對董事會負責，董事會維護的是它的股東——全體業(yè)主的權(quán)利。總結(jié)就是，業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)。”

恩濟花苑物業(yè)主管尤文佳說，小區(qū)現(xiàn)有15名物業(yè)人員，其中8個保安、4個保潔、1個綠化、2個辦公室人員。小區(qū)最大要求是安全，所以保安人數(shù)最多，日常要訓(xùn)練和巡查，并且提高服務(wù)意識。

本刊記者采訪了解到，這個小區(qū)有全體業(yè)主的微信、QQ群，業(yè)主隨時可以反映問題，由業(yè)委會及時想辦法解決這些問題，以及完成后續(xù)相關(guān)監(jiān)督工作。

“久而久之，大部分業(yè)主也認可了我們的工作，盡量配合我們。”業(yè)委會負責人說。

幾年來，小區(qū)的公共廁所修好了，網(wǎng)球場和兒童游樂設(shè)施建起來了。“我們雖然錢不多，但會推動這些事情一件一件去改變。”徐波說。

物業(yè)收費八年未變

小區(qū)業(yè)主自管后，物業(yè)費收多少、高不高，也是網(wǎng)民關(guān)注的焦點?！斑@么便宜的物業(yè)費在杭州很難找了?！币晃痪W(wǎng)民說。

“我們的物業(yè)費是每個月5毛錢一平方米，推行了8年沒有變過?！毙觳ㄕf，之所以能以較低標準多年維持收支平衡，又把小區(qū)環(huán)境搞得還可以，主要還是物業(yè)管理方式不是以營利為目的，而是以把小區(qū)管理好為目標。所有的錢都是取之于業(yè)主、用之于業(yè)主。

另外，除了物業(yè)費，小區(qū)還有部分停車費、商鋪租金的進賬。

業(yè)委會的賬目公開透明，接受業(yè)主監(jiān)督。一位業(yè)主告訴記者，業(yè)委會每年都會定期把固定支出和收入用A4紙打印出來，貼在小區(qū)公示欄上，每個業(yè)主都可以看到，讓大家的錢“花得明白”。

“恩濟花苑小區(qū)的物業(yè)費在周邊小區(qū)中算低的。”田蓉萍表示，同社區(qū)一相對高端樓盤剛剛進行過調(diào)價，調(diào)價后物業(yè)費為1.95元/平方米。另外相對較老的一個小區(qū)每平方米的物業(yè)費最高也到了0.9元。

對于今后的物業(yè)費情況，業(yè)委會負責人表示，“只要條件允許，能維持運轉(zhuǎn)，以后也希望一直維持在這個標準?！?/p>

盡管物業(yè)費一直較低，但物業(yè)服務(wù)得到了各方認可?！皩τ谖飿I(yè)人員的服務(wù)，我們挺滿意。”小區(qū)業(yè)主宮天來說，物業(yè)的態(tài)度也挺好，“我們有什么問題，在微信群里、電話反映，他們解決也很及時。物業(yè)跟我們的關(guān)系蠻融洽?！?/p>

田蓉萍表示，該社區(qū)共有6個小區(qū)，作為一個老小區(qū)，恩濟花苑是其中管理比較好的小區(qū)，環(huán)境、綠化等方面都比較好。

能不能推廣

“好樣的”“真棒”……網(wǎng)民對恩濟花苑小區(qū)自管模式表示支持，并紛紛點贊。不過，也有網(wǎng)民抒發(fā)對自己所在小區(qū)物業(yè)公司的不滿，“我不交物業(yè)費6年多了，為什么不交，小區(qū)烏煙瘴氣的，什么人都放進來，路邊停滿了車，技術(shù)不好的開不進去?！?/p>

因為感同身受，所以備受關(guān)注。安徽藍雁律師事務(wù)所呂興躍律師說，近年來，關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)方面的訴訟比較多，涉及服務(wù)質(zhì)量不過關(guān)、沒有履行服務(wù)合同、業(yè)主對價格不認可、車位租售糾紛等。出現(xiàn)一個管理不錯的小區(qū)，大家就會覺得“眼前一亮”。

對于自管模式能不能復(fù)制推廣，部分網(wǎng)民表示，可以推廣，希望多做試點。也有人認為，小區(qū)情況千差萬別，推廣需因小區(qū)而異。

“這種模式目前還不能進行有效復(fù)制，特別是不能盲目地去跟風(fēng)模仿?！闭憬∩鐣W(xué)會會長楊建華認為，主要出于兩點原因，一是物業(yè)管理是一個專業(yè)的事情，具體到路燈維修、小區(qū)安全保障等，如果業(yè)主作為“門外漢”來做專門物業(yè)的事情，很難做好；二是業(yè)委會代表業(yè)主進行自管，需要得到全體業(yè)主的認可，才能有效去工作。

專家表示，現(xiàn)代社會分工越來越細化，對于尚不具備自管條件的小區(qū)，還是應(yīng)該讓物業(yè)公司來做這件事，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事情。

“業(yè)主自管模式也給物業(yè)公司們敲響了警鐘?！睏罱ㄈA說，現(xiàn)在業(yè)主們的權(quán)利意識越來越強，可以“用腳投票”選擇其他物業(yè)公司，甚至不要物業(yè)公司。在以后越來越成熟的市場化競爭中，物業(yè)公司要想生存下去，必須努力提高服務(wù)質(zhì)量，打造良好的品牌和口碑。