不同治理結構下農村宅基地有償退出模式探析
——以金寨、薊州、義烏3個典型試點為例

(.華中農業大學 公共管理學院,湖北 武漢 430070;.廣東中地土地房地產評估與規劃設計有限公司,廣東 廣州 50000)

不同治理結構下農村宅基地有償退出模式探析
——以金寨、薊州、義烏3個典型試點為例

胡銀根1,王 聰1,廖成泉2,吳 欣1
(1.華中農業大學 公共管理學院,湖北 武漢 430070;2.廣東中地土地房地產評估與規劃設計有限公司,廣東 廣州 510000)

運用交易費用法分析試點區宅基地退出的治理結構,揭示不同治理結構下宅基地有償退出的模式,剖析各種模式運作過程中出現的問題,以便其他地區借鑒。研究表明:①金寨縣、薊州區、義烏市分別在層級制、混合制和市場制的治理結構下,形成了“貨幣+宅基地、貨幣+購房補貼、資產置換”3種宅基地退出模式;②3種退出模式出現了補償資金不足、復墾利用效率低、權屬不完整等問題。因此,各地區應因地制宜地選擇不同的治理結構和退出模式。

治理結構;宅基地;有償退出;退出模式

1 引言

當前,我國農村存在大量閑置宅基地,土地資源浪費嚴重、土地利用效益下降。截至2013年底,全國宅基地總面積約1133萬hm2,約占集體建設用地總面積的54%[1]。據調查,農村宅基地空心化率達10.2%,宅基地利用低效的比重達14.9%[2],而城鎮建設用地面臨土地資源的剛性約束,供需矛盾十分尖銳。宅基地有償退出既可增加農民財產性收入,減少經濟負擔[3],又可盤活農村建設用地存量、提高利用效率、改善農居條件和環境[4,5],為城鄉發展和建設騰挪空間[6]。

2015年1月我國出臺的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》規定,將對15個試點宅基地制度進行改革,探索進城農民自愿有償退出或轉讓宅基地。2016年中央1號文件《關于落實發展新理念加快農業現代化實現全面小康目標的若干意見》中提出,支持引導農民依法自愿有償轉讓宅基地使用權等權益。2016年10月,國土資源部在《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》中提出,允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地,因此宅基地有償退出是我國亟待解決的問題。

在宅基地退出過程中,由于受地區經濟、制度與政策等多種因素的影響,全國各地形成了各具特色的退出模式。朱燁辛認為,置換農民宅基地使用權主要有兩種方式:一是通過評估農民房屋,給予農民現金,并由農民自由選擇購買社區房屋;二是給農民補貼相應面積的社區房屋[7]。張嫻從運作方式角度分析認為,宅基地置換可分為已有項目套用置換、近期規劃結合置換、行政指令推進和遺留問題借用置換等模式[8]。在宅基地流轉與退出形式上,“宅基地換住房、宅基地換資金、宅基地換社保、宅基地換保險”等模式備受關注[9]。劉衛柏等將宅基地流轉分為農戶主導自由租賃模式、村集體經濟組織內部轉讓模式、村集體經濟組織外部轉讓模式、地方政府主導轉讓模式[10]；徐小峰從置換對象角度,將宅基地置換分為宅基地換貨幣、宅基地換宅基地和宅基地換房3種模式[11],通常將3種模式相互結合,確保實現農民宅基地的用益物權。

眾多學者都從不同角度總結和比較了不同宅基地置換模式,但均沒有形成一個系統、全面、有理論依據的模式。當前,在統一的政策框架下,15個試點地區就宅基地有償退出均制定了規范性文件,不同程度地開展了宅基地自愿有償退出工作,形成了各具特色的宅基地退出模式。本文從不同治理結構產生的交易費用差異性視角,揭示不同治理結構下宅基地有償退出的3種典型模式,剖析各種模式運作過程中出現的問題,為其他地區提供借鑒。

2 治理結構

在研究社會問題過程中,Williamson提出了“社會基礎—制度環境—治理結構—資源配置”四層次理論,該理論為許多社會分析提供了清晰的框架[12]。治理結構是四層次理論的一部分[13],交易費用經濟學將治理結構比喻成一條光譜,左端光譜屬于市場治理，中間光譜屬于混合治理，右端光譜屬于層級治理[13](圖1)。其中,交易費用的不同,影響著不同治理結構的選擇。Williamson認為,交易費用的大小取決于資產專用性、交易不確定性和交易頻率三個基本維度,當資產專用性程度較低、不確定性較小、交易頻率較低的交易產生的交易費用較小時,傾向于市場制治理結構;當資產專用性、不確定性和交易頻率均處于中等水平時,傾向于中間混合制治理結構;當資產專用性程度較高、不確定性較大、交易頻率較高、產生的交易費用較大時,傾向于層級制治理結構[14,15]。衡量資產專用性高低主要是取決于它對周邊環境因素的依賴程度。如果產生的依賴程度越小,離當前的環境后價值損失減少越小,表明資產專用性越低,產生的交易費用越小[16]。宅基地對農民居住、倉儲糧食和農機具有保障作用,所以其資產專用性程度的高低主要取決于農民對農村生活和生產環境的依賴程度。

圖1 不同治理結構的類型傾向

本文主要從兩個方面衡量宅基地的資產專用性程度:①土地稀缺程度。衡量土地稀缺程度主要選擇人均耕地面積、人均農村居民點面積和人均城市建設用地面積3個指標。當區域人均耕地面積較小時,土地稀缺程度較高,農地承載能力較弱,農民以農業維持生計的程度較低,對農村生產環境的依賴程度降低;當人均農村居民點面積和人均城市建設用地面積較小時,土地稀缺程度較高,建設用地價值將會上升,農民更愿意退出宅基地來獲取一定的價值,此時農民對農村生活環境的依賴程度降低。所以,3個指標值越小,土地的稀缺程度越高,農民對生產和生活環境的依賴越少。②非農就業機會程度。主要通過第二產業和第三產業產值所占比重、非農就業人口所占比重、常住人口占戶籍人口的比重3個指標進行衡量。第二、三產業產值和非農就業人口所占比重越大,表明本地農民非農就業機會越多,工資性收入越穩定,對農村生產環境的依賴降低;當常住人口占戶籍人口的比重較大時,表明大量外來務工人員進入該區域工作,新增租房、購房需求增強了本地農民退出宅基地的主動性,此時農民對農村生活環境的依賴程度降低。所以,3個指標值越大,非農就業機會就越大,農民對生產和生活環境的依賴越少。因此,土地稀缺程度較高、非農就業機會較大的地區,農民對農村生活和生產環境的依賴程度較低,宅基地的資產專用性程度較低;反之,則宅基地的資產專用性程度較高。

Williamson認為,引起交易不確定性因素主要有環境不可預見性、行為不確定性。交易不確定性越大,交易費用越大[17];行為的不確定性主要取決于信息對稱性,宅基地退出中農民與政府之間的信息是透明的,農民自愿決定是否退出宅基地,其行為的不確定性不存在信息不對稱影響。宅基地退出中環境不可預見性主要取決于農民是否可將承包的土地經營權流轉獲得穩定的經濟收益和更加完善的社會保障服務。所以,宅基地退出的不確定性大小主要取決于環境的不可預見性。

本文從兩個方面衡量宅基地退出的不確定性：①農地流轉穩定程度。衡量指標主要選擇農地流轉所占比重。在宅基地退出過程中,農地流轉所占比重較大的地區,表明流轉初具規模,流轉市場已成熟穩定,農民獲得農地收益的穩定程度較高,大大降低了環境的不可預見性。②農村社會保障穩定程度。選取農民享有的新型農村社會養老保險、新型農村合作醫療和最低生活保障作為主要指標。農民的社會保障越完善,農地的社會保障功就越弱化,宅基地退出中的不可預見性越低。因此,農地流轉比重越高、農村社會保障越完善,宅基地退出的不確定性越小;反之,宅基地退出的不確定性越大。此外,交易頻率只影響各種交易方式的相對成本,并不影響交易費用的絕對值。在不同的宅基地退出模式中,農民宅基地退出實現集中居住后,屬于一次性交易[18]。本研究假設該交易對各地區宅基地退出交易費用的影響是一致的,不會影響宅基地退出模式的選擇。

3 宅基地有償退出的治理結構傾向

自實施宅基地有償退出改革以來,我國各試點區域均根據地區情況制定了相關的政策,形成了各具特色的退出模式,也產生了較好的效果。基于各地區的經濟水平差異,通過對各地實施模式的歸納總結,選擇金寨縣、薊州區、義烏市3個典型進行探析。本文僅研究金寨縣、薊州區、義烏市宅基地資產專用性、交易不確定性等各項指標,分析各地區宅基地退出傾向的治理結構(表1)。

表1 試點區資產專用性和不確定性的指標對比

注:①表中數據均為2015年數據,只有薊州區的非農就業人口比重為2013年數據,該數據變化不大,可適用;基礎養老金均采用2017年的數據,更準確。②表中數據除人均農村居民點面積、人均城鎮建設用地面積是根據本縣土地利用規劃文本計算得到外,其余數據來源于金寨縣、薊州區、義烏市政府網及統計局。

3.1 資產專用性程度分析

土地稀缺性:主要選取人均耕地面積、人均農村居民點面積和人均城市建設用地面積對各地區的土地稀缺性進行對比,金寨縣的耕地面積為753m2/人,農村居民點面積、城市建設用地面積分別為221.64m2/人、161.93m2/人;薊州區耕地面積為613m2/人,農村居民點面積、城市建設用地面積分別為208.12m2/人、132.3m2/人;義烏市耕地面積為253m2/人,農村居民點面積、城市建砷用地面積分別為100m2/人、125m2/人。通過數據分析可知，金寨縣的三項指標值均較大,土地稀缺性低。其中,金寨縣人均耕地面積較大,表明該地區農民主要從事農業生產活動,對農村生產環境依賴性大。同時，金寨縣人均農村居民點面積與人均城市建設用地面積較大,表明建設用地的資產價值較小,宅基地的資產價值不易實現,宅基地退出需求不強烈,此時農民對農村生活環境的依賴程度較高。相反,義烏市作為經濟較發達的地區,土地稀缺性高。一方面,該地區農民以非農就業為主,對耕地的需求不高,所以對農村生產環境依賴程度較低;另一方面,該地區產業發展,土地資源緊張,土地價值不斷上升,農民更愿意退出宅基地實現其價值,此時農民對農村生活環境依賴程度較低。薊州區土地稀缺程度相較于金寨縣和義烏市則處于中等水平。

非農就業機會:選取第二、三產業產值占GDP的比重、非農就業人口占地區總人口比重、常住人口占戶籍人口比重3個指標衡量非農就業機會。金寨縣第二、三產業產值所占比重為79.5%,非農就業人口比重為52.5%,常住人口占戶籍人口比重為78%;薊州區第二、三產業產值所占比重為92.02%,非農就業人口比重為67.12%,常住人口占戶籍人口的比重為105%;義烏市第二、三產業產值所占比重為97.95%,非農就業人口比重為93.94%,常住人口占戶籍人口比重為163%。通過數據分析可知:金寨縣是農業大縣,第二、三產業產值比重相較于薊州區、義烏市偏低,農業產值仍然占有較大比重,非農就業人口比重為52.5%,也處于較低水平,說明該地區農業占有很大比例,非農就業機會較少;同時,金寨縣的常住人口占戶籍人口的比重為78%,表明外來人口較少,外出人口較多,非農就業機會較少。可見,金寨縣農民對農村的生產環境依賴性較高。相反,薊州區和義烏市指標相對較大,非農就業機會較多,對農村的生產環境依賴性較低。

綜上所述,金寨縣的土地稀缺程度較低、非農就業機會較小,所以宅基地的資產專用性較高,產生的交易費用較高;薊州區的土地稀缺程度、非農就業機會處于中等水平,所以宅基地的資產專用性中等,產生的交易費用中等;義烏市的土地稀缺程度較高,非農就業機會較多,所以宅基地的資產專用性較低,產生的交易費用較低。

3.2 交易的不確定性分析

農地流轉穩定程度:農地流轉穩定程度選取農地流轉所占比重作為主要指標。金寨縣流轉的土地面積為1.26萬hm2,占耕種面積的24.8%;薊州區流轉的土地面積1.35萬hm2,占耕種面積的28%;義烏市流轉的土地面積1.07萬hm2,占耕種面積的54.3%。通過調查分析可知，金寨縣農民的農地承包權流轉比例較小,沒有形成一定規模的流轉環境,農民難以獲得持續穩定的農地流轉收益;而義烏市的流轉比例高達54.3%,流轉市場已成熟,農民的土地由合作社統一經營管理,農民每年可得到持續穩定的股權收益,農地流轉穩定程度較高；薊州區農地流轉穩定程度則處于中等水平。

社會保障穩定程度:農村社會保障穩定程度選取農民享有的新型農村社會養老保險、新型農村合作醫療、最低生活保障類作為衡量指標,3個縣市已經全部實施了新型農村合作醫療政策,但新型農村社會養老保險和農村最低生活保障的實施標準存在著明顯的差異。金寨縣2015年農村居民最低生活保障標準為150元/月·人,2017年城鄉居民養老保險的基礎養老金最低標準為70元/月·人;薊州區2015年農村居民的最低生活保障標準為540元/月·人,2017年城鄉居民的養老保險基礎養老金最低標準為150元/月·人;義烏市2015年農村居民最低生活保障標準為640元/月·人,2017年城鄉居民的養老保險基礎養老金最低標準為150元/月·人。通過數據分析可知，義烏市的社會保障體系較完善,農民的就業和社會保障功能被削弱,宅基地退出中的不確定性降低；金寨縣農民社會保障水平相對較低,農民仍對農地的就業和社會保障功能依賴程度較大,宅基地退出中環境的不確定性較高；薊州區社會保障水平處于中等水平,宅基地退出中的不確定性中等。

綜上所述,金寨縣農地流轉穩定程度和農村社會保障穩定程度較低,在宅基地退出過程中的不確定性較大,產生的交易費用較高;薊州區農地流轉穩定程度和農村社會保障穩定程度相對較高,宅基地退出的不確定性處于中等水平,產生的交易費用適中；義烏市的農地流轉穩定程度和農村社會保障穩定程度均處于較高水平,宅基地退出的不確定性較小,產生的交易費用較低。

表2 試點區交易費用大小和治理結構傾向對比

3.3 宅基地有償退出治理結構傾向

通過分析比較3個試點區的8個不同指標可知,各試點區在宅基地退出過程中產生的交易費用多少與治理結構傾向存在明顯的差異。金寨縣宅基地作為資產的專用性程度較高,交易不確定性較大,宅基地退出交易費用較大,傾向層級制治理結構;薊州區宅基地作為資產的專用性程度中等,交易不確定性中等,宅基地退出交易費用適中,傾向中間混合制治理結構;義烏市宅基地作為資產的專用性程度較低,交易不確定性較小,宅基地退出交易費用較小,傾向市場制治理結構(表2)。

4 宅基地有償退出的三種模式

依據Williamson的四層次理論,各試點區的宅基地有償退出政策是一項正式制度,它是在一定的社會基礎和制度環境下形成的。在宅基地退出政策的實施過程中,通過采用不同的治理結構,將會形成不同的退出模式,每種退出模式又會產生差異明顯的實施效果。

圖2 金寨縣“貨幣+宅基地”的退出模式

表3 金寨縣宅基地退出補償安置標準細則[19]

4.1 金寨縣“貨幣+宅基地”模式

金寨縣形成了“貨幣+宅基地”退出模式。即在符合城鎮總體規劃和村莊、集鎮規劃前提下,鼓勵自愿退出宅基地的農戶由自然村向中心村、中心鎮集聚,實行統建、聯建、自建等,同時通過鄉村規劃和基礎設施建設完善,以建設性補償作為輔助性補償,對農民進行補償。該模式中宅基地的退出范圍包括縣城規劃區(含現代產業園區)和鄉鎮政府所在地集鎮規劃區外的農村宅基地。具體做法為:①運行機制。農民原有的宅基地由村集體統一組織復墾,復墾指標優先保障村內農民建房、基礎設施配套服務等用地需求,節余的建設用地指標以720元/m2的價格在省域范圍內有償調劑使用,收益由集體經濟組織所有。有償調劑費用主要用于宅基地騰退補償、宅基地整治復墾、村莊基礎設施建設等。其中,當集體經濟組織不能承擔宅基地退出補償資金時,由縣、鄉鎮政府提前墊付,后期從增值收益中歸還給縣政府。農民通過統建、聯建、自建等方式取得房屋居住權,不能入市交易(圖2)。②金寨縣宅基地退出補償安置標準細則見表3。從表3可見,金寨縣形成了“貨幣+宅基地”的退出模式,該模式以地方政府為主導。即地方政府制定統一的補償價作為退出補償標準,農民選擇在政府劃定的規劃區內自建、自購房屋,房屋的土地產權屬于集體所有,所擁有的房屋不能在市場上交易,這種模式與金寨縣宅基地退出傾向的層級制治理結構相對應。

4.2 薊州區“貨幣+購房補貼”模式

薊州區形成了“貨幣+購房補貼”模式。即以現金的形式對自愿退出農村宅基地的農民進行補償,在貨幣補償的基礎上,政府實施農村新型社區、農民公寓、農民住宅小區、集鎮購房、經濟適用房、商品房等安置補貼政策,并配以醫療、教育、就業培訓、社會保障等相應優惠政策。該模式的宅基地退出范圍包括除薊縣城區(含新城)、庫區搬遷村、兩個園區內、景區內和許家臺示范小城鎮內共計168個村莊外的其余781個村莊。具體做法為:①運行機制。薊州區對宅基地進行復墾,將部分指標用于產業用地,獲取現金、股份、股金等收益;另一部分指標在縣域內、市域內安排使用,建設用地指標基準交易價格根據新增建設用地有償使用費、耕地開墾費等確定,集體獲得指標收益。縣政府按照不少于264元/m2的額度給予村集體經濟組織補償。村集體獲得的收益將用于自愿有償退出宅基地的回購資金、村內基礎設施和公益事業建設。農民用宅基地退出獲得的補償購買社區房屋,社區土地屬于集體所有,不能入市交易(圖3)。②薊州區宅基地退出補償安置標準細則見表4。從表4可見,薊州區形成了“貨幣+購房補貼”模式,該模式宅基地退出是以“政府+市場”為主導,退出補償方式以地方政府參考基準地價制定的市場價為標準或集體內部自行流轉的可自行協商價格,農民也可將富余指標用于產業用地,獲取現金、股份、股金等收益,住宅小區的土地所有權歸集體所有。這種模式與薊州區宅基地退出傾向的混合制治理結構相對應。

圖3 薊州區“貨幣+購房補貼”的退出模式

表4 薊州區宅基地退出補償安置標準細則[20]

4.3 義烏市“資產置換”模式

義烏市宅基地退出形成了“資產置換”模式。即農民將自己的宅基地直接與社區房屋進行“資產置換”,給農民補貼相應居住面積的住房,并對就業、社保、醫療、教育等均納入城鎮保障體系,與城鎮居民享受同等待遇。該模式宅基地的退出范圍包括義烏市城鎮規劃紅線范圍內的281個村,由多村集中聯建安置到55個集聚區。具體做法為:①運行機制。義烏市將宅基地復墾后,一部分征收為國有土地進行出讓取得收益;另一部分復墾為耕地,形成“集地券”在義烏市資源要素交易平臺交易,指導價格確定為600元/m2,政府獲得的收益用于社區住房建設費用、宅基地復墾費用、土地開發支出和利息。同時,通過設立社投建設公司,統籌協調新社區集聚項目的規劃建設工作,運作前期費用由財政補貼和市場運作解決。此外,由房地產公司代建房屋,使小區的規劃設計、房屋品質有所提升。農民根據合法住宅建筑占地面積為基準,置換一定面積的房屋,由政府按權益保護價回購,入市交易(圖4)。②義烏市宅基地退出補償安置標準細則見表5。從表5可見,義烏市宅基地退出形成了“資產置換”模式,該模式的宅基地退出是以市場為主導,農民通過與政府的不斷博弈、談判,根據產權按一定比例置換房屋,農民可獲得土地產權屬于國家的商品房或商業用房,同時在確保“戶有所居”的前提下,農民可選擇將房屋入市交易。這種模式與義烏市宅基地退出傾向的市場制治理結構相對應。

圖4 義烏市“資產置換”的退出模式

表5 義烏市宅基地退出補償安置標準細則[21]

5 不同治理結構下的宅基地退出模式探析

5.1 層級制治理結構下的退出模式問題

以增減掛鉤方式無法實現資金平衡,資金缺口大。各地政府均認為,偏遠的農村宅基地退出可采取建設用地增減掛鉤來解決資金問題,但實際上卻出現了資金困難現象。許多縣市的建設區域本身規模較小,宅基地退出形成的指標無法實現交易。各地區提出要進行跨縣市指標交易,縣里的指標賣到省城,中西部指標賣到東部發達地區,但發達地區本身并不缺指標。因國家政策規定貧困縣的指標可在省域范圍內交易,所以金寨縣交易價格有所提升,資金相對充裕;而其他經濟條件較差且不能將指標在省域交易的縣市,本身需要退出數量較多,縣級層面不能彌補資金缺口。宅基地復墾成耕地后,點多面廣,利用效率低。一方面,政府通過制度設計,將偏遠農村的宅基地復墾成耕地后,引入產業和項目,但實際上很多土地處于種而不管的荒蕪狀態；另一方面,偏遠地區復墾的耕地散、面積小,土壤較貧瘠、利用效率低,與目前各地撂荒的高質量土地相比,復墾的意義不大。

5.2 混合制治理結構下的退出模式問題

社區農民生活成本升高。農民退出宅基地進入集鎮集中居住區后,原來可利用庭院養殖家禽和種植蔬菜、瓜果的收入消失,家庭庭院經濟收入減少,而物業管理費、燃氣費、水費等生活成本明顯增加。同時,對沒有放棄土地承包權的農戶來說,他們沒有離開農村、脫離農業生產,但住所的改變導致他們距耕地的距離增加,農業生產成本升高,這樣將無形中增大農民退出宅基地的生活壓力。

房屋產權不完整、土地財產權受損。農民放棄原有宅基地到中心社區居住后,一方面新住房面積一般比原住房小,不能滿足家庭現有成員的居住要求[22],這是對農民原有宅基地使用權的一種剝削;另一方面，集體土地上的房屋不能像城鎮國有土地一樣可在土地市場上自由交易,大大削弱了農民的財產權益。

5.3 市場制治理結構下的退出模式問題

政府資金來源不足。在市場制治理結構下,農民作為土地使用者具有談判權利,宅基地退出需要得到農民的同意。政府應根據農民的補償意愿,結合國家法律法規規定制定補償方案。但如果當地農民對補償要求過高,希望按照房地產開發收益獲得補償,此時政府的財政能力有限,只能通過了解農民退出補償預期等信息推動退出進度,這種模式下退出進展可能極其緩慢。

6 結論與討論

金寨縣宅基地退出交易費用較大,傾向層級制的治理結構;薊州區宅基地退出交易費用適中,傾向中間混合制的治理結構;義烏市宅基地退出交易費用較小,傾向市場制的治理結構。在不同的治理結構下,金寨縣、薊州區、義烏市試點區形成了“貨幣+宅基地、貨幣+購房補貼、資產置換”3種宅基地退出模式,3種模式在實施過程中出現補償資金不足、復墾利用效率低、權屬不完整等問題,各個地區可根據實際情況宅基地退出模式，規避可能出現的問題。

需要注意的是:我國正處于向市場經濟轉軌的過程中,許多地區盲目采用市場制進行宅基地自愿有償退出,發生“一刀切”的辦法，引發了一系列社會矛盾。因此，我們必須根據實際情況，因地制宜地選擇不同的治理結構,形成適當的宅基地退出模式。

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[20]《薊州區宅基地管理暫行辦法》[EB/OL].https：//max.book118.com/html/2017/0619/116566013.shtm,薊州政務網,2017-03-08.

[21]農村宅基地制度改革的義烏探索[EB/OL].http：//www.yw.gov.cn/zjyw/ywkf/2015/gjmyzhggsd_27948/201608/t20160805_992776.shtml,中國義烏,2015-11-09.

[22]黃貽芳.農村宅基地退出中農民權益保護問題研究——以城鄉建設用地增減掛鉤政策為背景[D].武漢：華中農業大學碩士學位論文,2014.

StudyonModeofPaidExitinRuralHomesteadUnderDifferentGovernanceStructures——BasedonThreeTypicalPilotProjectsinJinzhai,JizhouandYiwu

HU Yin-gen1,WANG Cong1,LIAO Cheng-quan2,WU Xin1
(1.College of Public Management,Huazhong Agricultural University,Wuhan,430070,China;2.Guangdong Zhongdi Real-estate Appraisal amp; Planning Design Go.,Ltd,Guangzhou 510000,China)

The governance structure of the exit in the pilot area was analyzed by using the transaction cost method to reveal the different modes of the homestead under the different governance structures,to analyze the problems in the operation of the various modes,so that the other areas could learn according to the own actual situation.The results showed that:①Jinzhai,Jizhou,Yiwu formed themoney+homestead,money+purchasesubsidiesandassetreplacementthree homestead exit mode under the hierarchical system respectively,mixed system and market governance structure.②3 kinds of exit modes could provide a better reference for each region,but still should pay attention to the implementation of the lack of compensation funds,inefficient reclamation,incomplete ownership and other issues.Therefore,the region should carefully chose governance structure according to local conditions,to form the appropriate homestead exit mode.

governance structure;homestead;paid exit;exit mode

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.12.001

F301.24

A

1005-8141(2017)12-1411-06

2017-10-12；

2017-11-25

國家自然科學基金項目“城鄉統籌背景下建設用地優化配置的動力、績效與配套機制研究”(編號:41271191);國家自然科學基金項目“宅基地有償退出與有償使用策略對農戶決策行為的影響機理、響應閾值與政策優化”(編號:41671173)。

及通訊作者簡介：胡銀根(1970-),男,安徽省懷寧人,博士,副教授,碩士生導師,研究方向為土地利用管理與土地信息。