辯證看待“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

林上軍

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一詞高頻率出現(xiàn)在各種媒體上，各種解讀不一而足，諸如“租房就可讀名校，學(xué)區(qū)房成歷史”、“房?jī)r(jià)即將暴跌，炒房時(shí)代一去不復(fù)返”等標(biāo)題的文章博人眼球。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”真的是靈丹妙藥，既能緩解租房居民子女上學(xué)難，還能平抑房?jī)r(jià)？中醫(yī)講究辨證論治，這劑“良藥”又是否對(duì)癥，何時(shí)方能見效？

“租購(gòu)”能不能“同權(quán)”？

7月，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”四字赫然在目，引來(lái)一片歡呼。這些年來(lái)，被“天價(jià)學(xué)區(qū)房”一次又一次刺痛神經(jīng)的人們，仿佛看到了一縷曙光——租房，也能讓孩子就近入學(xué)了！如此一來(lái)，眾多家庭的購(gòu)房需求可以延緩，是不是還可憧憬一下，房?jī)r(jià)也會(huì)下降？

先來(lái)弄清楚一個(gè)概念，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是同什么權(quán)？購(gòu)房者擁有住房所有權(quán)，承租人取得住房租賃權(quán)，在法律上這是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利，一個(gè)是物權(quán)，一個(gè)是債權(quán)，不可能完全同權(quán)。

而廣州這份文件所表達(dá)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是指同等享受公共服務(wù)的權(quán)益。深入辯讀該文件，發(fā)現(xiàn)有這么兩層意思：一是并非全部“同權(quán)”，“同權(quán)”的是某一部分或者說(shuō)某個(gè)方面；二是并非都能“同權(quán)”，“同權(quán)”同樣也是有前提的，有條件的。

比如，該方案重點(diǎn)提到“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，這也就是說(shuō)，是符合條件的承租人而不是所有承租人的子女，都能享受就近入學(xué)。能夠享受這項(xiàng)政策紅利的，仍只是少數(shù)租房居民。其實(shí)這可以理解，畢竟優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，有房有戶的要優(yōu)先解決。

由此來(lái)看，現(xiàn)階段賦予的所謂“同權(quán)”，并不具有全面性，想要實(shí)現(xiàn)也尚需時(shí)日，尤其是那些一二線熱點(diǎn)城市。

以為在廣州、杭州租個(gè)房就能讓孩子就近入學(xué)？以為在北京、上海“租房就可落戶上學(xué)”？從目前各個(gè)城市發(fā)布的住房租賃新政來(lái)看，恐怕一時(shí)還難以如愿。

“租購(gòu)”要不要“同權(quán)”？

這似乎是個(gè)偽命題。“租購(gòu)”當(dāng)然應(yīng)該“同權(quán)”，因?yàn)榱x務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)是每一個(gè)納稅人平等享受的權(quán)利，為什么要跟有沒有房子、是城里人還是農(nóng)村人掛鉤？

但是，由于眾所周知的原因，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)的資源分配是通過(guò)行政手段，并非“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，這就導(dǎo)致教育、社保、醫(yī)療等資源配置嚴(yán)重失衡。正因?yàn)楣操Y源不均衡，使得在享受公共服務(wù)上有了戶籍和房產(chǎn)的門檻。于是，所謂的學(xué)區(qū)房就出現(xiàn)了，且成了稀缺資源，房?jī)r(jià)也一漲再漲。這也在很大程度上直接造成了數(shù)額龐大的留守兒童群體。

有媒體披露：幾年前，深圳出臺(tái)相關(guān)政策，要求開發(fā)商建設(shè)商品房必須配置一定比例的公租房或安居房。如今多個(gè)小區(qū)發(fā)生業(yè)主與公租戶的沖突，沖突的焦點(diǎn)就在公共資源的分配上。業(yè)主認(rèn)為，自己買房時(shí)為公共設(shè)施花費(fèi)不菲，為什么每個(gè)月只支付幾百元租金的公租房住戶也能享受？

出現(xiàn)這樣的沖突其實(shí)并不意外。打個(gè)比方，很多開發(fā)商花大價(jià)錢配建學(xué)校，這錢當(dāng)然是“羊毛出在羊身上”，攤到了房?jī)r(jià)里，落到了購(gòu)房者頭上。試想一下，假如自己出100萬(wàn)元買了房子，每個(gè)月省衣縮食還著3800的按揭，但所享受的公共服務(wù)權(quán)益比如子女就近入學(xué)等等，卻與每月付出2000元租金的租客一樣，心里是否會(huì)平衡？

公共資源普惠均衡式的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，讓租房和買房享有相同的權(quán)利，以消解附著在住房或戶籍上的社會(huì)利益。可是，這是不是意味著，更多的人可以去爭(zhēng)取這種社會(huì)利益，從而造成公共資源供需的更大壓力？又會(huì)不會(huì)帶來(lái)另一種價(jià)值導(dǎo)向，讓部分人失去一種奮斗拼搏、創(chuàng)造財(cái)富的強(qiáng)勁動(dòng)力？

當(dāng)然，這也許是稻草人謬誤。但實(shí)事求是的說(shuō)，以我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況，不分區(qū)域，有產(chǎn)權(quán)者和無(wú)產(chǎn)權(quán)者都平等享有所有公共服務(wù)資源，條件顯然還不完全成熟。

歸根結(jié)底，要做到真正“同權(quán)”，就是增加公共服務(wù)供給，合理配置資源，從而促進(jìn)社會(huì)公平正義、增進(jìn)人民福祉。比如一些二三線城市，基本社會(huì)公共服務(wù)供應(yīng)較足，在城里買了房的農(nóng)民都不愿再遷戶口。但在北上廣深這些城市，有龐大的人口基數(shù)，且人口流動(dòng)大、業(yè)態(tài)更新快，教育、醫(yī)療等公共資源在滿足本地戶籍人口需求上都有壓力。

促進(jìn)購(gòu)租并舉，實(shí)現(xiàn)住有所居

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并非大家所想像，更非一些自媒體所宣傳的那樣具有顛覆性。不過(guò)它確實(shí)釋放出了這樣的信號(hào)：政府正在逐步擴(kuò)大承租者的權(quán)利。

這種權(quán)利，包括兩方面：一是作為租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。這有利于租房成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的途徑。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)一直不規(guī)范，隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退押金、“霸王條款”及“黑中介”、二房東等現(xiàn)象層出不窮。二是租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

7月中旬以來(lái)，廣州、無(wú)錫、武漢、上海、北京等城市密集推出住房租賃政策，為租房者擴(kuò)權(quán)。從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“商住同權(quán)”、“租房落戶”、“租金減稅”到“共有產(chǎn)權(quán)房”、“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”等等舉措，都讓外界意識(shí)到，購(gòu)租并舉已經(jīng)開始落地生根了。

建立購(gòu)租并舉的住房制度，多角度保障不同群體的住房需求，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)意義重大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前我國(guó)流動(dòng)人口將近2.5億，每年高校畢業(yè)生都在700萬(wàn)左右。如果基本公共服務(wù)不與房產(chǎn)掛鉤，更多家庭以及年輕人就有了選擇空間，不必急于購(gòu)房，不必當(dāng)“房奴”，也許會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到平抑作用。

不過(guò)，中國(guó)人對(duì)持有房產(chǎn)有心理情結(jié)，在條件成熟時(shí)購(gòu)房仍會(huì)是首選。因此筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)還是在于市場(chǎng)銷售這一塊，因時(shí)因地，一城一策，精準(zhǔn)施策。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制之一。

要發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，就必須解決兩個(gè)問(wèn)題：租屋供給不足、租房賦權(quán)不足。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”賦予了部分承租人在基本公共服務(wù)方面與買房居民享受同樣的權(quán)益。大門雖然沒有敞開，但確實(shí)打開了一扇窗，這無(wú)疑是一大進(jìn)步，也是朝構(gòu)建購(gòu)租并舉體系邁出了一大步。而對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)“重售輕租”的國(guó)家而言，購(gòu)租并舉要調(diào)整的，不僅僅是住房制度、居住權(quán)利，更有全社會(huì)的理念。endprint