我國房地產中介企業內部控制問題探討

（九江學院會計學院江西九江332000）

一、房地產中介企業內部控制存在的問題

（一）內部環境控制薄弱

1.管理層對內部環境控制不重視，企業內部結構紊亂。企業內部只有簡單的規章制度，沒有形成良好的內部控制制度，而有的企業即便建立了內控機制，也僅僅浮于表象，沒有真正實施。一些大中型中介企業為了擴大市場占有額進行瘋狂并購，呈現一種“抱團取暖”的趨勢。房地產中介企業之間交叉持股，容易誘發不正當的關聯交易，不利于維護股東利益，在利潤分配及商業機會上容易激發矛盾，控股股東難以對被并購企業進行實質控制，企業難以對并購后的組織結構進行有效整合。

2.房地產中介企業文化建設不足，員工素質有待提高。目前行業內經紀人的進入門檻并不高，學歷水平不高，缺乏專業素質及專業技能培訓，惡意牟取買賣房屋差價、利用信息不對稱欺騙客戶、在合同中設定不合理的條款等，嚴重影響企業服務質量。

（二）風險意識淡薄

1.資本控制的風險意識淡薄。面對激烈的市場競爭，很多中介企業的首要策略是急速擴張門店布局，有的中介企業甚至出現一條街道好幾家自家門店的現象。從會計的角度看，雖然門店成本可在以后期間進行攤銷，但在現金流量表中，這種門店建設的巨大支出必然增大房地產中介企業的資金壓力，給企業日常經營活動帶來隱患。企業能否在短時間內增大利潤，彌補“大量失血”都是未知數。

2.對國家相關政策重視度不高。部分中介機構為了追求利潤違規操作，不惜冒著違規風險，隨意變動中介費收取標準、索要高傭金，甚至與買賣雙方不簽訂《預約買賣及居間服務合同》等，對國家相關政策缺乏重視，這勢必會給企業日后經營帶來隱患。

3.盲目進入互聯網金融領域。近兩年受到互聯網金融的沖擊，各大中型中介企業在企業的戰略發展上都著力于“大數據”“大平臺”“大金融”的構建，與銀行、資金、信托、資本管理等多類金融服務方建立合作關系，推出多種金融產品，形成“互聯網-房地產-金融”的營銷模式。企業通過線上平臺搶奪市場資源，擴大交易量，再通過自身金融理財產品（P2P平臺）在其第三方交易平臺為資金緊缺的客戶提供首付貸、贖樓貸等資金支持，交易達成后，再將客戶的房款納入自身的房產資金監管平臺，形成了一個閉合的資金循環圈，這種以互聯網金融促進交易的模式存在很高的資金鏈斷裂風險。

（三）控制活動執行不力

1.業務流程有漏洞。房地產中介行業是一個比較特殊的行業，雖然各企業大力發展互聯網技術，但線下交易是整個交易市場的核心，在實際經營中，經紀人一般實行一對二（房源的買方與賣方）的服務，他們為房屋賣方尋求買方，以此獲取傭金，其主要目標在最后的簽約上，而對房源質量及背景、客戶服務、合同簽訂流程等方面的關注較少，而房源背景的合理合法性是一項業務良好開始的基礎，合同簽訂流程的規范性也是企業規避和防范法律政策風險的有效途徑。同時企業在研究客戶滿意度、客戶價值以及客戶需求等方面缺乏必要的流程，對客戶的后續服務也有待完善，使得企業在業務流程中無法對各項環節進行嚴格把控。

2.資金區域操作，管控存在漏洞。房產涉及資金較大，其交易的辦理也比較復雜，時間跨度較長，從買賣雙方簽約到房產交易過戶的真正完成一般需要1到3個月的時間，客戶在達成交易前需要交付一定的備付金，這部分資金應該通過銀行的專用賬戶進行資金凍結，而部分中介企業代替銀行做資金監管，將客戶資金納入自己的資金池中，將資金池中的沉淀資金持續為自身金融理財產品服務，為了擴大房產交易，這些中介企業還會利用這部分資金高息貸出，作為其他房產交易的“首付貸”，這種資金區域操作本就是違規操作，增加了企業資金管控的難度。

另外還存在信息溝通不暢、內部監督不到位等問題。

二、基于風險管理的房地產中介企業內部控制完善措施

（一）建立良好的內部控制環境

1.完善企業組織結構。根據內部控制要求，企業在確定與完善本單位內部控制時應遵循不相容職務分離原則，明確各部門或各單位間的管理職能以及責任權限。對于當前房產中介企業內部組織紊亂情況，企業必須提高重視程度。一方面，企業管理層，特別是高級管理層要形成統一意見，并且要強化管理層的主體地位，發揮其戰略性決策指導作用；另一方面要注意優化組織結構，強化職權與責任對應分配，對于企業內部關聯性緊密的單位可進行適當合并，從而使職責更加清晰，也便于管理。

2.加強員工專業素質的培養與經紀人隊伍的建設。提高房地產中介行業員工的整體素質，首先要提高經紀人的就業準入門檻，按照《房地產經紀執業規則》，中介企業招聘的人才務必做到“持證上崗”，并且做好信息注冊登記，建立員工信用檔案，并做到及時記錄，定期檢查，對違法、違規者嚴肅處理。同時，中介企業要建立定期培訓、繼續教育機制，對經紀人的專業素質進行持續考察，還需強化現有的經紀人隊伍，對于企業原有的缺乏專業素質的經紀人進行專業訓練，通過結合以往業務活動來加強專業知識的學習，并進行集中考核。對于經紀人培訓、繼續教育、集中考核等情況，企業也要詳細記錄在案，作為其提升資質、調高待遇等發展的重要依據。

（二）強化風險管理體系

1.建立風險管理機構。一些大中型房產中介企業可以在公司內部設置專門的風險管理組織，承擔企業風險管理體系的預防、識別、評估、監測與矯正工作，例如：企業可以設置專門的法律咨詢部門，對國家現行政策仔細研究，把握政策方向，靈活應對，從而在遵循國家政策的前提下為企業尋找更多發展機會；還可以結合當前市場形勢，預測未來政策變化方向。企業還可設置專門的風險預警部門，針對當前市場形勢變化、消費者的滿意度等對企業經營風險進行管控。另外，對于一些規模不大的中介機構，企業可以聘請外部專家為企業風險管理出謀劃策。

2.建立企業危機處理機制。對于危機處理，房地產中介企業要遵循以下幾個原則：一是迅速決策原則，若各中介企業對客戶的投訴能及時發現并處理，在負面影響放大之前就解決，很多中介企業的形象就不會一落千丈；二是真誠負責原則，對于給顧客帶來的損失，企業必須以真誠負責的態度對客戶的損失做出賠償，任何否認或含糊不清的行為都會給企業造成更大損害；三是客戶至上原則，在房地產中介行業，企業的信譽對行業的發展起到至關重要的作用。

（三）強化主要風險內部控制

1.規范業務操作，完善工作流程。企業對房源信息要強化檢查，注意審核與交易相關的主體身份、房源權屬、主體信用度等問題，防止問題房源進入企業房源信息網，并通過多方面對比房源信息，篩選優質房源吸引客戶，一些大中型房地產中介可以根據自己的實際情況成立獨立的房源審查部門，對房源的基本信息及房源周圍的環境等進行全方面的審查，并形成完整的房源信息報告，同時企業要加強審查部門的獨立性，強化其權利與義務，該部門對形成的房源信息報告中的信息承擔責任。另外企業可以讓經紀人填寫每日工作記錄表，針對客戶對房源的細節關注進行歸納分析，并及時進行周工作總結和月工作總結。

企業需強化與買賣雙方之間的溝通，讓客戶明確了解各方的權利和義務，與雙方簽訂的合同必須嚴格按照國家制定的規范文本，并慎重確定雙方的權利義務條款，謹防由合同引發的法律風險；在簽訂合同時，要在合同中注明審查義務及因審查不力而未能發現某一方信息存在缺陷，由此給另一方帶來損失的相關賠償責任。為防止客戶的誠信問題給企業帶來損失，企業可以簽訂三方《預約買賣及居間服務合同》，對雙方的義務及違約責任給予明確約定。

企業應在提高客戶滿意度上下功夫，房地產中介企業的良好聲譽是其提高競爭力的關鍵因素，企業除了提高期間服務質量以外，還可以多搜集客戶的意見，在客戶的需求上加強業務的后續服務，例如：設置客戶意見箱或在企業網絡門戶上設置意見窗口，企業還可專門設置后續服務中心，提高客戶住房舒適度。

2.執行全面資本控制。當前各大中型房產中介的門店布局廣泛且密集，當門店資源達到一定臨界點必然會造成門店資源過剩，企業在各區域開設門店之前應對當地中介市場進行廣泛且詳細的調查，對門店的地理位置進行合理評估，保證該門店資源發揮最大效用，同時對門店的前期投資要進行詳細合理的預算，并做好預算控制和采購成本控制，嚴格控制門店成本。目前很多中介企業利用自身的金融產品對交易資金進行托管，這些金融產品雖對外顯示有業務許可證和受到國家相關部門監管，但這些金融產品本身風險承受力弱，且已造成資金沉淀，不利于企業資金監管，對企業而言，客戶托管資金較安全直接的做法是借鑒證券交易結算資金第三方存管制度模式，將資金打入第三方銀行賬戶，嚴禁將客戶的托管資金用于理財、發放其他貸款等渠道，防止混合經營造成的資金流失。

3.完善企業O2O商業模式，加強技術創新。二手房交易時間長，環節多，互聯網的介入可以在很多環節上提高交易效率，并能讓各項流程更加透明化。第一，明確企業經營目標，積極尋找客戶群，吸引戰略投資者，擴大企業實力；第二，對線上資源實施精密、高效率管理模式，對房源信息真實性進行嚴格審查，對于信息的變動及時調整；第三，加大線上宣傳，增強線上影響力；第四，加大系統平臺檢測力度，謹防由于平臺漏洞導致程序故障，對客戶造成損失。