棚改改出大行情

邢海洋

“天涯”上有個帖子，請大家報報當地房價的觀感。這一報不要緊，全國除了一線城市似乎所有的地方都在漲，西安、成都、石家莊，乃至所謂“十八線”小縣城。并且，大家通過自身的觀察也似乎體會出房價上漲的原因：棚戶區改造。一場由棚改引發的大面積漲價大有在全國蔓延之勢。

“浙江麗水，五年前市區房價6000～1.4萬元，工業區4000～6000元，目前市區1.2萬～3.1萬元。1.2萬元的是那種八九十年代房齡近30年的預制板樓面，外墻抹水泥那種。”浙江工商業發達，人口涌入，房價上漲不足為奇。“西安年后二手房漲了30%左右，新樓盤都很偏還漲得夸張，差不多都翻倍了。”西安是西北最重要的交通樞紐、文化經濟政治中心，算得上二線城市，漲價也合理。鄭州、武漢乃至成都，新興的高鐵樞紐、制造業中心和科技重鎮，當然也有上漲的理由。可實際上，湖北四線城市，常住人口不到100萬的，當地居民也告訴大家，那里2015年房子已經不好賣了，后來搞起了棚改，現金補償，市中心房價一下從6000多元/平方米拉到9000～1萬元/平方米。

當然從全國范圍看，這只是一些個例。查看安居客全國各城市二手房交易房價則能得到更廣泛的印象，除了被重點監控、漲幅過高的一、二線城市，全國幾乎所有城市的房價都在漲，如被海景房困擾了多年的威海，去年同期是6000元/平方米，現在是8000元/平方米；海口去年同期是7500元/平方米，現在是1.1萬元/平方米；洛陽去年不到5000元/平方米，現在已經超過6000元/平方米。甚至這些年一直被貼上“人口凈流出”標簽的東三省省會的房價也都是近年新高。

稀缺的土地資源使得房子本來就具有升值保值功能，否則也就不會出現澳大利亞房產持續55年上漲的紀錄。當“北上深”瘋漲的時候，市場上不乏賣掉男方和女方父母家三、四線小城的兩套房子，合力湊齊一線一套“老破小”首付的故事。那時候的房價邏輯是，人員只會向著珠三角、長三角和京津冀沿海三大都市圈聚集，而疏離于這三大都市圈之外的地方，本地人升學就業養老向更大級別的城市流動，流入的是更低級次的小城居民，人口聚集效應并不明顯。并且。這里似乎有著無窮無盡的土地供應，當地人不缺房子、政府批地又蓋了很多房子，上一輪房地產高潮給一些三、四線城市甚至留下五六年的去化周期。

地域上看，全國34個省級行政區域中17個省、區、直轄市屬于人口凈流入狀態，其中主要以珠三角區域、長三角區域和大北京為主，且集中在東南沿海區域。人口凈流出的14個省、區、直轄市中，主要集中在中部和西部地區，河北、河南等。可從經濟增速看，這些人口凈流出的省GDP增速卻高于全國水平，處于城鎮化初級階段，仍能夠靠勞動力的產業轉移獲得更高的經濟增速。故而，這里對城市房地產的需求并不弱。以筆者在山東沿海的觀察，大量旅游度假房的開發雖然使行業顯得頗為蕭條，可剛需房的市場一直頗為旺盛。終于，當閑置樓盤里陸續亮起了燈火，房源緊張的氣氛流布開來。

中小城市供需逆轉的催化劑是棚戶區改造。棚戶區改造的初衷是對居住于老舊危房、居住條件惡劣的居民給予幫扶，改善他們的居住環境。2012年全國層面的棚改恰逢房地產蕭條，棚改也就被賦予了消化空置房的附屬功能。棚改全面貨幣化，每年全國棚改都有600萬～700萬套，同時還以同樣的速度做著規劃，未來三年還將有2000萬套。而全國每年銷售房子大概1200萬套，棚改約占一半。

三、四線城市的房子跟著漲上來，也封閉了一線下跌的空間。對于絕大多數城市居民來說這是一個雙贏的結果，可一旦房價令進城剛需族難以承受、阻擋了城市化的步伐，政府就需調控棚改節奏了。