房地產(chǎn)業(yè)成本核算及管理制度研究

李曉紅

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)成本核算的重要性越來越受到人們的關(guān)注。為了更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本文對房地產(chǎn)業(yè)成本核算及相應(yīng)的管理制度進行了詳細(xì)的分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；成本核算；管理制度

一、房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容

首先是土地征用及產(chǎn)前補償費，需要對獲得土地開發(fā)使用權(quán)而需要支付的一些費用進行核算，具體可以分為土地征用費、拆遷補償費以及市政配套費等等；其次是前期工程費，對此應(yīng)該對獲得土地開發(fā)權(quán)之后進行項目開發(fā)前的各項工作所需要的前期費用進行核算，具體的有規(guī)劃設(shè)計費、勘測費、預(yù)算編審費等等；還有基礎(chǔ)設(shè)施費，需要對項目開發(fā)過程中所需要的水、電、暖等基礎(chǔ)性的施工費用進行核算，具體有供電費、供暖費、照明費等等；安裝工程費，需要對開發(fā)過程中所使用的各項設(shè)備、材料以及勞動保險等費用進行核算，具體有安裝工程費、裝修費、工程監(jiān)理費等等；配套設(shè)施費，主要注意項目開發(fā)過程中相關(guān)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)等問題；最后還有間接成本費，主要是對企業(yè)內(nèi)部所進行的開發(fā)建設(shè)的各項費用進行獨立的核算，具體來說主要有福利費、維修費、通訊費以及勞動保護費等等。

二、房地產(chǎn)業(yè)成本核算現(xiàn)狀

（一）土地開發(fā)成本核算現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)過程中在建筑場地方面所支付的費用為土地開發(fā)項目費用。在所有的開發(fā)之后的土地中，按照歸屬情況可以分為兩種，一種是商業(yè)性的建筑場地，是以經(jīng)濟性為目的進行的土地的開發(fā)；而另一種則是自用建設(shè)場地，是作為一種中間產(chǎn)品進行的土地開發(fā)。在進行自用建設(shè)場地的開發(fā)中，所消耗的費用是來自于單一的對象，可以選擇不計入土地開發(fā)成本而是房屋建筑的建設(shè)成本；但是當(dāng)所消耗的費用是來源于兩個或兩個以上的對象來承擔(dān)的話，需要將這些費用計入開發(fā)成本，當(dāng)開發(fā)完成之后在進行相應(yīng)的資金分配。在商品性建設(shè)場地的開發(fā)中，可以不對相應(yīng)的對象進行成本的核算，需要算入土地開發(fā)成本之中。

為了保證土地開發(fā)工作的順利進行，應(yīng)該按照不同條件的場地情況以及開發(fā)的程度和內(nèi)容等方面進行細(xì)致的分析研究，對于不同的開發(fā)項目，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)開發(fā)項目的具體情況選擇合適的成本項目。在進行土地開發(fā)成本的計算中，對于像前期工程費和建筑安裝工程費等直接費用需要直接的算入土地的開發(fā)成本中；而對于間接費用應(yīng)該先進行一定的統(tǒng)計和分類，項目建設(shè)末期再算入到土地的開發(fā)成本中。當(dāng)開發(fā)項目完結(jié)之后，應(yīng)該將全部的費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，將這些費用作為實際成本并進行相應(yīng)的分配，在進行成本結(jié)轉(zhuǎn)的時候應(yīng)該對已完工的開發(fā)項目的土地的使用用途進行分析。

（二）房屋開發(fā)成本核算現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)項目中建設(shè)的房屋，按照使用用途主要可以分為四類：第一類是屬于將要進行銷售處理的商品房；第二類屬于經(jīng)營房，通過出租供人們經(jīng)營；第三種屬于周轉(zhuǎn)房，主要是安置被拆遷的居民；第四種屬于代建房，是受到其他單位委托進行開發(fā)建設(shè)的房屋。對于上述的四種房屋，其中商品房、經(jīng)營房和代建房都需要計算建設(shè)成本，而周轉(zhuǎn)房也需要分?jǐn)偟介_發(fā)成本中去。對于企業(yè)進行備料款和工程款的預(yù)付的時候，需要利用實際成本核算將材料的結(jié)算價和實際價之間的差額計入“開發(fā)成本”的“房屋開發(fā)成本”分錄中；對于采用計劃成本核算的企業(yè)，作為建筑安裝成本費來將材料成本的差額按照一定的標(biāo)準(zhǔn)從“原材料”科目中轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”的“房屋開發(fā)成本”分錄中，也可以從“材料成本差異”科目中轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”的“房屋開發(fā)成本”分錄中。

房屋開發(fā)成本中也有不少除土地成本之外需要注意的地方，比如在小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)方面的成本分?jǐn)倖栴}、銷售樓盤進行廣告費用的分?jǐn)倖栴}等等。

（三）配套設(shè)施開發(fā)成本核算現(xiàn)狀

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，有的配套設(shè)施能夠有償轉(zhuǎn)讓，而有的配套設(shè)施則不能進行有償轉(zhuǎn)讓，另外加上不直接算入開發(fā)成本的公共配套設(shè)施的費用等等就是配套設(shè)施開發(fā)成本。在對配套設(shè)施開發(fā)成本進行核算的時候，應(yīng)該對不同的建設(shè)情況進行具體的分析。對于與房屋建設(shè)同步的配套設(shè)施費用，應(yīng)該將這些配套設(shè)施的成本進行分別的核算，能夠直接分清承擔(dān)對象的配套設(shè)施開發(fā)成本可以直接算入“開發(fā)成本”的“房屋開發(fā)成本”分錄中，而對于承擔(dān)對象為兩個和兩個以上的時候，應(yīng)該先將費用歸集到“開發(fā)成本”的“配套設(shè)施費”分錄中，之后再進行成本的核算。對于不與房屋建設(shè)同步的配套設(shè)施費用，應(yīng)該在將成本結(jié)轉(zhuǎn)完成之后按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進行各個承擔(dān)對象的配套設(shè)施費用的核算。當(dāng)配套設(shè)施完結(jié)之后，按照實際的支出數(shù)進行配套設(shè)施費用的沖減預(yù)提和分?jǐn)偅?dāng)支出大于預(yù)提時，可以將剩余的資金分?jǐn)側(cè)缦嚓P(guān)的項目中，而當(dāng)支出小于預(yù)提時，應(yīng)該進行沖減。當(dāng)開發(fā)企業(yè)進行配套設(shè)施費用的預(yù)提之后，不能在配套設(shè)施完結(jié)之后進行費用的調(diào)整，當(dāng)所有工程完結(jié)之后，對尚未完工的配套工程的支出數(shù)與預(yù)提數(shù)記性保留統(tǒng)計。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，應(yīng)該工期較長，建設(shè)材料繁多，各方面費用復(fù)雜，使得房地產(chǎn)業(yè)的成本歸集和核算較為麻煩，所以應(yīng)該加強對房地產(chǎn)業(yè)成本核算的管理工作。

三、房地產(chǎn)業(yè)成本核算管理制度分析

（一）正確認(rèn)識不同房地產(chǎn)企業(yè)的特點

我國的房地長行業(yè)中按照項目特點可以分為四種，分別是簡化型、積極型、精細(xì)型和綜合型四種，對于簡化型房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加強成本的宏觀管理，在此基礎(chǔ)上對工程的質(zhì)量和建設(shè)進度進行控制，通過建立相應(yīng)的目標(biāo)成本管理體系實現(xiàn)動態(tài)的成本核算，保證成本管理工作按照計劃順利進行；對于積極型房地產(chǎn)企業(yè)，也需要建立相應(yīng)的目標(biāo)成本管理體系并進行動態(tài)的管理，除此之外還應(yīng)該進行不同區(qū)域的管理和做好風(fēng)險的預(yù)防；針對精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)和綜合型房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照相應(yīng)的合理措施來對成本核算的管理與控制。

（二）正確規(guī)劃成本核算過程

制定成本計劃是必要的，分別制定出項目成本計劃和項目過程費用計劃。在進行項目成本計劃的制定時，首先要分析開發(fā)項目的可行性并制定出合理的投資目標(biāo)，當(dāng)被批準(zhǔn)立項后，可以進行項目總成本計劃目標(biāo)的確定，保證總成本計劃能夠?qū)γ恳徊降脑O(shè)計起到控制的作用；制定出總目標(biāo)之后就需要進行總目標(biāo)的分解，通過分解能夠?qū)我坏膯卧M行控制，確保每個單元的質(zhì)量和功能等情況，在分解總目標(biāo)的過程中，應(yīng)該注意各方面之間的協(xié)調(diào)，最大限度的控制項目的成本，實現(xiàn)項目建筑的功能。質(zhì)量和工期三個方向上的平衡；其次應(yīng)該最好成本的估算，在開發(fā)項目建設(shè)的過程中，各方面的建設(shè)逐漸的細(xì)化，這就要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的進行成本的估算，通過與限額值的比較，實現(xiàn)對各個項目單元的優(yōu)化；最后應(yīng)該根據(jù)實際情況完成對成本計劃的調(diào)整，從總到分的完成成本估算的匯總，通過對比并采取相應(yīng)的措施來減小偏離，不斷的進行反饋和調(diào)整。

需要對成本進行全過程的控制，主要表現(xiàn)在對開發(fā)項目的不同階段普遍的進行成本控制。在項目的策劃和投資的決策階段，開發(fā)商應(yīng)該努力做好對成本的總體控制；其次應(yīng)該對各個階段成本控制階段進行設(shè)計；然后應(yīng)該對動遷階段的成本進行控制，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行動遷時，應(yīng)該按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行評估，保證補償額度的合理性；還要做好投招標(biāo)和合同階段的成本控制，雙方經(jīng)過商談進一步對成本進行控制；其次就是對施工建設(shè)階段進行成本上的控制，著重對工程費用差異較大的地方進行控制，仔細(xì)的對工程費用進行計算，保證控制的嚴(yán)密性；最后應(yīng)該注意結(jié)算階段的成本控制，盡量減小人為的失誤導(dǎo)致的成本核算上的失誤，可以采取一定的措施來更好的完成成本的管理控制。

（三）完善成本管理方法

目前較為科學(xué)的成本管理方法主要有兩種，分別是目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。在目標(biāo)成本管理中，首先應(yīng)該制定目標(biāo)成本，然后按照制定的目標(biāo)成本按照一定的方法進行分解，分解之后將相應(yīng)的計劃進行落實，保證計劃的可行性，在不斷完成預(yù)期的目標(biāo)之后，通過不斷的對比，能夠找出實際與計劃的不同，分析產(chǎn)生不同的原因并制定出相應(yīng)的措施進行改進，最終實現(xiàn)成本的管理。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)成本的核算及管理起著不可或缺的作用，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對成本核算及其管理制度進行合理的分析和使用，使得房地產(chǎn)業(yè)的成本核算能夠為房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益，使得我國的房地產(chǎn)業(yè)能夠順利穩(wěn)定的發(fā)展下去。

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（作者單位：黑龍江欣輝煌機械設(shè)備有限公司）endprint