供給側改革背景下的寧夏房地產業發展路徑探析★

王 秀 玲

(寧夏建設職業技術學院，寧夏 銀川 750000)

供給側改革背景下的寧夏房地產業發展路徑探析★

王 秀 玲

(寧夏建設職業技術學院，寧夏 銀川 750000)

隨著經濟結構的調整和供給側改革的深入，寧夏房地產業的發展面臨新的發展方向。本文通過對寧夏房地產業發展現狀、存在問題進行分析研究，從庫存消化、成本控制、多元發展三個方面提出了房地產業發展的路徑，旨在為寧夏房地產業健康平穩發展提供參考。

供給側改革，房地產業，發展路徑，寧夏

1 寧夏房地產業發展現狀

1.1房地產開發從業情況分析

房地產行業作為第三產業是由房地產的開發、經營、管理以及服務等環節組成[1]。寧夏從事房地產開發的企業由2000年的139家增至2014年534家，增長了2.84倍，但寧夏房地產開發企業以內資企業為主，占總企業的99%以上。這主要是因為寧夏地處西北內陸，開放和發展程度不夠，房地產市場對于外資的吸引力不足。從2012年以后寧夏房地產企業增長速度明顯放緩，年均增長不足4%，房地產業發展呈現出動力不足的態勢，特別是2015年房地產企業增長不足1%。

房地產業是一個資本密集型和勞動密集型產業，除直接增加房地產業就業外，還直接帶動建材、冶金和建筑業就業人數增加[2]。2000年—2014年從業人員增長與房地產企業增長呈正相關，2014年寧夏房地產業從業人員達1.83萬人，是2000年的3.53倍，特別是私營個體房地產企業，從業人員15年間增長了24.96倍。2015年從業人數較上年減少975人，特別是私營個體企業減少了831人，占減少人數的85.23%，私營個體房地產企業受房地產市場波動影響大于其他性質的房地產開發企業。

1.2房地產業投資收益情況分析

寧夏經濟增長主要依靠投資拉動經濟增長，房地產業起到了重要的作用[2]。由圖1可知， 2000年我區房地產業投資為15.57億元，2014年增長至654.8億元，較2000年增長了42倍。2015年寧夏房地產業投資首次出現下降，較上年度下降3.2%。2000年—2013年寧夏房地產業營業收入和利潤總額均呈增長態勢，2014年開始出現下滑，特別是2015年，營業收入較上年下滑15.17%，利潤總額下滑66.31%，投資回報明顯降低，這主要是由銷售量下滑和造價成本增加造成的。

1.3房地產銷售情況分析

隨著國家房地產調控政策和供給側改革的不斷深入，房地產的消費更加趨于理性，其銷售受地區、居住環境、政策、房地產企業、消費者等多方面的因素影響[3]。由圖2可知，2010年以前，寧夏房地產銷售呈增長趨勢，銷售總面積增長8.95倍，其中住宅銷售增長9倍，辦公樓銷售增長6.9倍，商業營業用房增長8.0倍。2011年—2015年寧夏房地產銷售呈現波動，在2012年小幅下降后，2013年、2014年出現增長，2015年銷售面積出現較大幅度下滑，較上年下降25.7%。房地產平均銷售價格總體呈現上漲趨勢，2000年商品房平均銷售價格為1 352元/m2，2015年為4 413元/m2，增長了3.26倍，其中住宅價格上漲了3.5倍，辦公樓價格上漲了4倍，商業營業用房價格上漲了2.34倍。

1.4房地產庫存情況分析

由表1可知，2010年以后寧夏房地產待售面積增加幅度較大，房地產交易活力不足，特別是2015年交易較為低迷，待售面積達1 207.15萬m2，較上年度增加24.8%，去庫存成為2019年以前寧夏房地產業發展的首要任務。從房屋銷售的類型來看，住宅占待售面積的60.7%，商業營業用房占27.4%，因此，住宅和商業營業用房的去庫存成為寧夏房地產業去庫存的主要任務。

表1 2000年—2015年寧夏商品房待售面積統計表 萬m2

2 寧夏房地產發展存在的問題

2.1房地產業供需矛盾突出

由圖3可知，2011年以后我區房地產市場供需偏離現象特別嚴重，距平衡點的中心位置越來越遠。2015年施工面積達7 046萬m2，住宅占73%，按照寧夏平均每戶居住面積90.90 m2計算，2015年房地產施工面積全部完成后，可供56.6萬戶，約169.7萬人口居住。根據寧夏統計年鑒對2015年寧夏全區城鎮居民居住情況統計，僅6.2%的居民居住屬于租賃公房或私房，即約25萬人屬于租房居住。由此可見寧夏本地消費者對房地產的需求不足，造成供給量遠大于需求量。

2.2房地產開發同質化嚴重

寧夏房地產業73%開發類型為住宅開發。加之一線城市的商業房地產業逐漸飽和，很多企業將目光投向了二、三線城市，一些原本不參與房地產開發的企業也紛紛投入其中[4]，照搬一線、二線城市開發模式、營銷模式以及銷售宣傳理念及風格，甚至小區推廣命名都極度相似，缺乏創新和體現地方特色的房地產開發項目，造成寧夏地產業同質化嚴重。

2.3房地產開發融資渠道狹窄

寧夏房地產業的發展受地域和經濟發展等因素制約，房地產企業融資渠道狹窄，73.5%的房地產開發企業屬于私營個體，公司規模小、資金實力較弱，資金普遍緊張。隨著國家房地產信貸政策不斷收緊，各商業銀行對房地產開發的貸款額度和條件也隨之趨緊，一些中小型企業開始通過非銀行渠道進行融資，造成成本高風險大，容易引發企業資金緊張、逾期交房、“爛尾樓”、拖欠上游供應商費用和農民工工資等問題。

3 供給側改革背景下寧夏房地產業發展路徑

3.1加快推進庫存消化

短期內寧夏房地產業的主要任務是去庫存，而去庫存受到多種因素的影響，應該采取多種手段組合的形式才能達到較好的效果。1)完善頂層設計。2015年寧夏先后從棚戶區改造貨幣化安置、住房用地供應總量、住房供應體系、發展租賃和二手房市場等方面進行了政策設計。筆者認為還需從戶籍制度、醫療保障制度、稅收制度等方面完善頂層設計，促進剛性需求、改善性需求、農民工及周邊省區居民來寧夏進行住房消費。2)保證土地供需平衡。寧夏各級政府要根據房地產市場運行狀況，合理把控商品房用地供應，對于庫存總量消化周期長的地區，暫緩、減少或停止房地產開發土地供應；對于儲量較大的未開發房地產用地，調整土地用途，促進房地產業土地供需平衡。3)提升配套設施建設。寧夏高庫存房屋主要集中在城市主城區周邊、城市新城區以及較大城市周邊縣(區)，要完善城市交通設施、建筑房屋周圍的配套設施，使高庫存區擁有較好的出行、購物、醫療、教育等條件，從而挖掘較大的住房消費人群。

3.2進行有效成本控制

由于土地、材料、人工等價格的上漲以及房價上漲幅度減小，房地產業的利潤將出現下滑，因此成本控制成為寧夏房地產業的必然選擇。1)土地成本控制。在規劃方面可適當地提高建筑層數和密度，車位比，以減少單位造價。2)前期工程費。前期設計方案應充分考慮使用功能、經濟型、采光通風、建筑風格以及與周邊環境協調性等，控制主要材料的使用(鋼筋、混凝土)以及加強設計階段合同管理。3)建筑安裝工程費。應在成本預測時綜合考慮中標價格、房地產項目的人員技術素質、施工方案、機械設備、施工條件等多方面情況，并且提前預期成本失控的風險，以有效控制施工過程成本。4)財務費用。在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用，要根據相關政策規定，努力獲得政府稅費減免的支持。5)開發間接費。通過有效的管理措施控制人員工資、辦公費、差旅費，廣告宣傳費、銷售代理費、各類交易手續費來降低開發成本。

3.3開拓多元化地產業

未來寧夏房地產業應從單一的開發銷售向多元化發展轉變。1)規模化開發。鼓勵有實力的房地產企業，通過兼并、收購、重組等方式，開展規模化開發和集團化運作，不斷提升市場競爭能力和可持續發展能力。支持房地產企業跨區域、多元化和品牌化開發經營。2)旅游地產。旅游地產具有投資回報率高、投資回報持續時間長等特點。寧夏作為全國第二個全域旅游示范區，具有豐富的旅游資源，因此，融旅游、休閑、度假、居住為一體的地產項目發展空間較大。3)養老地產。隨著我國老齡化日趨嚴重，養老產業紅利逐步突顯，而寧夏平原作為我國十大新“天賦之國”，具有良好的居住條件。寧夏養老地產的發展處于起步階段，未來發展空間較大。4)租賃地產。未來隨著國家對租戶權益的立法保護，寧夏房地產業租賃市場前景廣闊，房地產業應該充分利用政府政策紅利，積極開展進行租賃性住房的開發和經營。5)參與新型城鎮化建設。到2020年寧夏城鎮化率要達到60%，未來寧夏有序推進以人為本的新型城鎮化建設，寧夏房地產企業應積極參與其中，充分發揮行業優勢。

[1] 王 娜.中國二線城市房地產業現狀及可持續發展研究[J].財經理論研究,2014(3):1-9.

[2] 劉自強.寧夏房地產市場的現狀分析與未來發展前景的預測[J].經濟研究導刊，2011(26):158-159.

[3] 班凱瑛.淺談房地產商品銷售的影響因素[J].經營管理者,2016,7(上期):261.

[4] 周艷紅.二線城市房地產發展趨勢分析[J].河南建材，2015(6):102-103.

ThedevelopmentpathoftherealestateindustryinNingxiaunderthebackgroundofsupply-sidereform★

WangXiuling

(NingxiaConstructionVocationalandTechnicalCollege,Yinchuan750000,China)

With the adjustment of economic structure and the deepening of supply-side reform, the development of the real estate industry in Ningxia is facing a new direction. Based on the analysis of real estate industry development present situation, the existing problems in Ningxia, from the inventory, cost control, diversified development three aspects put forward the path of the real estate industry development in Ningxia, which provided reference for the healthy and stable development of the real estate industry in Ningxia.

supply-side reform， real estate industry， development path， Ningxia

1009-6825(2017)30-0201-02

2017-08-16★：2015年度寧夏回族自治區高等職業教育教學工程項目-《房地產政策與法規》課程教學團隊項目

王秀玲(1986- )，女，碩士，助教

F293.31

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