為省錢(qián)而“蟻居”當(dāng)心權(quán)益無(wú)從保障

□顏梅生

為省錢(qián)而“蟻居”當(dāng)心權(quán)益無(wú)從保障

□顏梅生

蟻居是指“大學(xué)畢業(yè)生低收入群體”居住在城鄉(xiāng)接合部的“聚居村”，數(shù)人同租在狹小的房間，像螞蟻一樣過(guò)著群居生活，每天擠公交車(chē)去很遠(yuǎn)的地方上班。雖然這能夠讓大學(xué)畢業(yè)生以少量的租金換得一個(gè)居住空間，解決燃眉之急，但其權(quán)益卻是無(wú)從保障。

房東反悔：“蟻居族”遭無(wú)奈退房

規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。”茍玉芳等16人改變以房間為最小單位，將廚房、陽(yáng)臺(tái)納入居住范圍，且人均面積只有3.75平方米，明顯與之相違。另一方面，本案“蟻居”合同無(wú)效。《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同，從開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。正因?yàn)楸景傅摹跋伨印焙贤瑸榉伤梗瑳Q定了李某雖屬出爾反爾但卻能夠得到支持。

【案例】2015年8月4日，剛剛走出象牙塔的茍玉芳等16名同學(xué)，一起被同一家公司聘用。為解決“低收入，高房租”的問(wèn)題，大家不約而同地選擇了“蟻居”。于是由茍玉芳出面從李某處租到一套房屋，然后用木板將60平方米的房屋，連同廚房、陽(yáng)臺(tái)分成8份，并買(mǎi)來(lái)8張上下位床鋪。誰(shuí)知一切就緒之后，李某因?yàn)橛幸粚?duì)夫妻出更高的租金，且租期長(zhǎng)、更方便管理而表示反悔，要解除與茍玉芳等的租賃合同。被茍玉芳等人堅(jiān)決拒絕后，李某提起了訴訟。出乎茍玉芳等意料的是，明明是李某出爾反爾，明明他們已交付房租并做好了入住準(zhǔn)備，但法院卻仍支持了李某的請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】法院的判決并無(wú)不當(dāng)。一方面，本案“蟻居”合同違法。《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

約定不明：“蟻居族”遇掃地出門(mén)

【案例】2015年8月10日，陸續(xù)從不同大學(xué)畢業(yè)、入職到同一家公司的李茹卉等14人，為了省錢(qián)，經(jīng)協(xié)商后決定“蟻居”。出于擔(dān)心房東嫌人多不肯出租，大家還推舉李茹卉一人出面承租，暫時(shí)對(duì)房東隱瞞真相，待將房租下，“生米煮成熟飯”后再說(shuō)。李茹卉最終與房東朱某簽訂了租賃合同：租期一年，租金一次性付清，如李茹卉有任何違約行為，朱某都有權(quán)單方解除合同并拒絕退回剩余房租。隨即，大家將均攤費(fèi)用湊齊，統(tǒng)一由李茹卉交給了朱某。誰(shuí)知，僅過(guò)去兩個(gè)月，朱某便以“蟻居”屬于違約為由，將大家掃地出門(mén)。“合同中并沒(méi)有寫(xiě)明不能‘蟻居’呀？”許多人似乎感到委屈。

【點(diǎn)評(píng)】的確，朱某可以解除合同并拒絕退回剩余房租。雖然合同中并沒(méi)有寫(xiě)明不能“蟻居”，但也沒(méi)有寫(xiě)明可以“蟻居”，在此情況下，只能依據(jù)簽約時(shí)的具體情況，來(lái)確定雙方的本意。而李茹卉只是一人出面承租，甚至在簽訂租賃合同之前、之中，故意向朱某隱瞞用于“蟻居”的目的，不僅意味著李茹卉存在過(guò)錯(cuò)，也使得朱某有理由相信李茹卉只是用于自己一人居住或者不會(huì)超過(guò)適當(dāng)?shù)娜藬?shù)。即“蟻居”應(yīng)當(dāng)視為對(duì)約定的違反。而《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”也就是說(shuō)，朱某有權(quán)依據(jù)約定行使權(quán)利。

鄰居抗議：“蟻居族”被強(qiáng)制解散

【案例】2015年8月15日，先后入職到同一家公司的何沖沖等24名大學(xué)畢業(yè)生，在何沖沖的發(fā)起下，一致同意“蟻居”，并由何沖沖出面代表大家與房東邱某簽訂了租賃合同。隨即，大家將位于一處小區(qū)內(nèi)142平方米（含房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)）的套房，分隔成12間小房，每間小房放置一張上下位床鋪。由于入住之后人滿為患，導(dǎo)致半夜三更各種聲響不停，種種垃圾堆滿通道，給左鄰右舍帶來(lái)了極大麻煩，乃至不得安寧。鄰居在經(jīng)過(guò)抗議未果后，只好訴請(qǐng)法院要求解散“蟻居族”。而法院經(jīng)審理，支持了鄰居們的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】法院的判決是正確的。一方面，雖然鄰居并不是租賃合同的當(dāng)事人，但合同的履行卻與他們有著直接的利害關(guān)系。房東邱某與“蟻居族”為了一己之私，損人利己，明顯屬于惡意串通。而《合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)已規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。”另一方面，《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”正因?yàn)椤跋伨幼濉钡男袨榻o鄰居生活帶來(lái)了極大麻煩乃至不得安寧，決定了他們可以通過(guò)行使對(duì)應(yīng)的民事權(quán)利來(lái)維權(quán)。