基于地方政府視角的房地產管理問題及對策研究

郭峰+常國瑤

摘 要：近些年來關于我國房地產投機炒作，非理性哄抬房價等問題越來越突出。盡管國家制定了各項嚴厲的政策和法規來約束房地產企業，但是這些政策法規落實到地方政府層面上，其執行力度并不盡如人意。本文著重研究地方政府在房地產管理上存在的問題，并針對性地提出解決對策，希望能夠提高地方政府在房地產管理上的水平，促進病區地產行業的良性發展，穩定民生與經濟。

關鍵詞：房地產管理；地方政府；問題；對策

在房地產業的發展過程中，地方政府扮演了舉足輕重的角色，為了推進地區經濟增長，到地方政府將房地產業作為當地的主導產業，為了提高經濟增長點，個別地方政府甚至罔顧中央法令，任由不法地產商炒賣地皮，哄抬房價。有效的規范。本文主要研究地方政府在房地產管理中存在的不足，并針對這些不足提出相應的對策，這對于促進我國房地產市場良性發展有著積極的意義。

1 地方政府進行房地產管理的必要性

1.1 打破房地產市場的先天壟斷

房地產行業自身具備壟斷性的特點。政府的土地供應是有限的，地產開發商獲得土地開發權，作為土地使用的主體，在房屋交易上，地產商擁有極高的話語權，可以利用各種手段來打擦邊球，哄抬房價。在房地產的交易過程中，買房的一方處于先天的弱勢地位。為了防止不良開發商哄抬房價，地方政府有效的介入，可以穩定房價，保護消費者的合法權益，同時對房地產行業的發展形成有效的監督。

1.2 有效的政府監管可以防止市場波動

房地產行業是我國的支柱產業之一，正所謂牽一發而動全身，中央和地方政府積極的介入到房地產的調控，采取有效的手段管理相關市場，能夠提高房地產市場的穩定性，進一步維護了國民經濟的穩定。

2 地方政府進行房地產管理存在的問題

2.1 角色不明，監督者變經營者

過去30年間，我國經濟的發展速度非常快，為了快速擺脫貧困，增加政府收入，一些地方政府錯誤地奉行唯GDP主義，為了快速獲得利益，不惜放棄了政府監督者的職能。房地產產業可以快速的積累資本，成為了很多地區的熱門行業。為了從房地產行業中獲得更多的利益，一些地方政府很樂意為房地產開發商提供便利，導致在履行政府職能的過程中，放棄了中立的原則，搖身一變成為了房地產行業的經營者，甚至對于一些不良不法的房地產項目聽之任之。

2.2 管理缺位導致土地閑置問題嚴重

在房地產行業中，炒賣土地的現象比較嚴重，開發商從政府手中競得土地，卻不從事任何開發項目，要么坐地起價，要么導致土地被無謂的閑置。我國規定，土地閑置兩年以上，政府便可收回，但實際上閑置三年以上甚至更久的土地非常多，而某些地方政府對資源明顯地缺乏有效的管理，對于相關不法行為的打擊力度也很低，以長沙市為例，從2000年到2010年，十年的時間里只有兩例，房地產開發經營的“囤地捂盤”非法行為被處置。

2.3 保障性住房和商品性住房導致政府職能的矛盾

買不起房成為困擾國人的一大民生難題，但事實上政府有責任維護公民的住房權。對于廣大的中低收入階層來說，保障及住房問題是地方政府必須要履行的責任，但現實情況常常是地方政府在保障性住房建設方面往往表現出乏力的一面。保障性住房屬于公益建設，政府往往需要投入大量的人力物力和財力來保證相關項目的建設。受到社會教育和政治影響的體現，保障性住房建設往往無法取得商品性住房建設能達到的效果，而且商品性住房建設能夠為政府攫取巨大的利益。這就使得政府將房地產管理的側重點傾向于商品住房。

3 地方政府進行房地產管理存在問題解決對策

3.1 明確政府在房地產管理中的角色

任何一個地方政府在使用人民賦予的權力時，必須要明確自己的角色。政府是市場公平的維護者，同時也要履行經濟行政法律三方面的監管責任。現在房地產管理過程中擔當的角色，政府才能夠有效的施展職能。首先，地方政府遵循中央政府的相關政策和法規，根據自身情況在行動時適當微調，切實落實中央政府對于居民住房的保障原則，滿足公民提供住房功能和成色方面的需求。其次，地方政府也是當地房地產市場的監管者，政府有責任也有義務切斷一切的房地產不法行為，抑制市場波動，預防地產泡沫，保護當地房地產企業以及其他經濟形勢的安全和穩定發展。最后，地方政府是房地產相關制度法規的落實者。地方政府必須認真履行中央政府關于我國房地產行業發展相關規定和政策，根據自身情況，切實保障公民的住房權利，防止惡意抬高房價，穩定地方經濟。

3.2 有效利用土地資源

地方政府不應該只圖眼前利益，要對地區擁有的土地資源進行詳細的摸排，制定長遠的發展規劃，促進經濟多元化發展，而并非從一位倒賣土地的行為中獲利。其次，地方政府要仔細摸排地區人口與住房供給之間的關系，防止過度建設，同時要保證土地招標的公平性。最后，對于房地產用地，政府要加強監管職責，有效地打擊圈地不建的行為，科學利用土地，防止各種“地王”和“囤地惜售”行為的發生。

3.3 完善地區房地產的供應結構

政府要把握扶持保障性住房的尺度，不能因此打壓普通商品住宅，因為保障性住房屬于公共建設而刻意忽略，否則都容易加劇市場供需的矛盾。地方政府應將保障性住房的投入維持在適合的比例，并加大對于保障性住房的建設和監管力度，防止工程承包商偷工減料，杜絕非中低收入群體騙取保障性住房，同時做好不同時期的規劃，確保保障性住房建設的穩定。

4 結語

本文著重探討地方政府在房地產管理上存在的不足，認為其主要存在的問題包括：第一，不清楚政府在地產管理中的正確的角色；第二，不能合理的利用土地資源；第三，地區保障性住房與商品性住房矛盾突出。筆者提出的對策包括：第一，明確政府的角色和職能；第二，提高土地資源的利用率；第三，完善地區的住房供需結構。

在我國不斷推進城市化建設的今天，地方政府在房地產管理上的制作越來越重，地方政府應該吸取經驗教訓，合理的引導市場，促進地區房地產行業的可持續化發展。

參考文獻

[1]我國房地產市場過熱背景下的地方政府職能錯位研究[D].張林山.電子科技大學2015

[2]房地產市場行政調控中地方政府行為研究[D].王翠蘭.華中科技大學2016

[3]地方政府房地產市場監管職能研究[D].方旭.東北師范大學2016endprint