“營(yíng)改增”對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策研究

李賀+張丹+朱建中

摘要：“營(yíng)改增”是我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012 年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015 年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，2016 年 5 月“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面推向全國(guó)各行業(yè)。“營(yíng)改增”的提出對(duì)各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，尤其表現(xiàn)在稅負(fù)影響方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。但由于房地產(chǎn)業(yè)具有周期長(zhǎng)、資金額大等獨(dú)有的特征，因此，明晰“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響對(duì)企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風(fēng)險(xiǎn)具重要意義。鑒于此，本文通過對(duì)“營(yíng)改增”的基礎(chǔ)闡釋，提出“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出應(yīng)對(duì)影響的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅負(fù)

1.引言

隨著2016年5月1日“營(yíng)改增”在全國(guó)范圍內(nèi)的全面推廣，各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域均在思考如何應(yīng)對(duì)和運(yùn)用營(yíng)改增帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。“營(yíng)改增”發(fā)展至今，減輕了鐵路運(yùn)輸及郵政業(yè)的稅負(fù)，使得納稅人的稅負(fù)下降，這些都在“營(yíng)改增”運(yùn)行以來(lái)取得了較為明顯的效果。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，也是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。2015年5月正式將其納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)中“營(yíng)改增”的重要性是不言而喻的。所以研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)影響這一課題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有至關(guān)重要的作用。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅制變化

首先，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。甚至一些成本費(fèi)用原來(lái)是可以按照稅法規(guī)定的比例進(jìn)行稅前扣除的，但是，營(yíng)改增后一些費(fèi)用（如運(yùn)輸費(fèi)用）的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法進(jìn)行稅前扣除。此外，一些設(shè)備等固定資產(chǎn)原來(lái)是按照相應(yīng)的比例進(jìn)行繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后固定資產(chǎn)的購(gòu)置成本不包含增值稅，而要包含如部分運(yùn)輸費(fèi)用的相關(guān)費(fèi)用成本。

其次，體現(xiàn)在稅負(fù)的變化，營(yíng)改增財(cái)稅改革避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對(duì)具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房?jī)r(jià)上升，降低房產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們能夠用增值稅的發(fā)票去抵扣，進(jìn)而減輕企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買建筑材料時(shí)便可取得增值稅的專用發(fā)票，這一專用發(fā)票并不能夠被抵扣，營(yíng)改增后可以將第二、第三增值稅的產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行連接。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。

3. 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的建議

3.1提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

在營(yíng)業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅納稅籌劃空間有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收方面財(cái)務(wù)管理的重視程度不足。加之房地產(chǎn)之前處于飛速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展重心在于外部擴(kuò)展而不在內(nèi)部管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平普遍較低。恰逢房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定時(shí)期，”營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，更加要求房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，切實(shí)提高自身財(cái)務(wù)管理水平，嚴(yán)控成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全自身財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)管理力度。對(duì)于”營(yíng)改增”政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前做好應(yīng)對(duì)措施，例如對(duì)自身“營(yíng)改增”前后稅負(fù)進(jìn)行分析，加強(qiáng)企業(yè)的購(gòu)銷環(huán)節(jié)、發(fā)票管理環(huán)節(jié)、會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)等財(cái)務(wù)管理，以適應(yīng)增值稅的到來(lái)。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理賬務(wù)處理將更加復(fù)雜，發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大自身成本控制為度。建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，從而降低企業(yè)的綜合開發(fā)成本。

3.2提高增值稅抵扣意識(shí)，明確企業(yè)納稅管理重點(diǎn)

由文中論證可知，此次稅收體制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)納稅管理重點(diǎn)，將工作重點(diǎn)放到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣環(huán)節(jié)中。最大程度確保在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的采購(gòu)及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)均取得合法的抵扣憑證，從而簡(jiǎn)化企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，降低增值稅總體稅負(fù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目建安環(huán)節(jié)的管理力度，尤其是在建安工程款結(jié)算環(huán)節(jié)，確保增值稅專用發(fā)票的及時(shí)取得，掌握納稅籌劃的主動(dòng)權(quán)。

3.3明確各環(huán)節(jié)稅率，獲取增值稅專用發(fā)票

“營(yíng)改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購(gòu)之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度地抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營(yíng)改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營(yíng)改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

3.4進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低增值稅稅負(fù)

房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于它的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對(duì)增值稅進(jìn)行抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好籌劃。

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