對物業管理模式現狀的思考

摘 要：本文試圖通過對H小區物業管理現狀的個案解剖，分析當前物業管理的現狀及特點。H小區物業管理現狀表明，當前物業管理模式存在主次體結構混亂、物業服務范圍不清、市場競爭機制缺失、傳統文明抑制物業行業發展的特點。從個體層次看，H小區的物業管理模式存在一定的不足，急需加強法律治區、成立相關機構相互配合及制約等手段，從而推動物業行業的發展和小區規范化治理的進程；從社會層面看，H小區屬于我國當前中檔小區規模，能在一定程度反應該水平檔次小區群的物業管理現狀，從而抓出我國物業管理的優劣勢，以期發展。以H小區為例，分析當前同水平層次小區的物業管理模式，有利于我國現代化進程中有關和諧社會的發展。

關鍵詞：物業；物業管理模式；業委會

自從滕尼斯的《社區與社會》提出社區這一概念之后，社區日益成為社會學的一個基本且重要的概念，社區治理則成為當前亟待解決的問題。我國住宅日益呈現網格化發展，商品房則成為我國住房的主要表現形式，物業行業也不斷引起人們的重視。目前，國內學術界提出了三種社區治理的模式，即政府主導型的行政型社區、政府推動與社區自治結合型的合作型社區、社區主導與政府支持的自治型社區。而從微觀來看，小區的公共服務都由物業公司接管，在這個過程當中，物業公司扮演著怎樣的角色，又如何影響著小區的管理呢？物業公司在實施公共服務以外，是否對小區的包括政治、生活等方面有著影響呢？本文將通過對H小區的個案解剖，分析物業管理模式的現狀及特點。

一、物業管理現狀

（一）現狀

隨著我國現代化進程的快速發展，房地產已然成為我國的支柱性產業，而由房地產帶動的物業行業也與傳統物業相區別，表現出了更專業更具服務性的特點。由H小區的現狀可得知，物業公司的服務領域基本囊括了業主生活的大部分，也就是說，物業公司基本掌控了小區所有的公共事務及部分業主的部分生活。我們從以下幾個方面對物業公司的管理現狀進行分析。首先是與業主對接情況，H小區共有11個高層住宅樓棟加一棟獨立幼兒園，2000余戶業主，這2000余戶業主分攤到5個樓管員進行管理，平均每人管理400多戶。物業公司分為安防部、綠化保潔部、工程部和綜合事務部，與業主直接對接的樓管員便是屬于綜合事務部。樓管員會盡力熟悉每戶業主的家庭情況，通過公司配備的工作移動電話、工作微信等方式與業主建立聯系，以便在處理問題時獲得更多有效信息；另一方面，樓管員還需扮演前臺工作人員的角色，當前臺人員接到業主報事，前臺工作人員則需用對講機通知其他部門處理該報事，事后再由前臺人員電話回訪，則算完成一件報事。綜合事務部除了與業主直接接觸的樓管員，還包括財務、文員。其次針對監管體系，H小區的物業公司基本上屬于自我監管狀態，自我監管的最大來源則是總公司的周檢、月檢及各項考核，缺乏第三方（業委會、物業協會等）的有力監管。綜上，H小區的物業屬于物業公司為主要導向、無政府參與、無業委會監管的管理模式。

（二）特點

針對H小區物業管理現狀，該小區的物業管理呈現以下幾個特點：

物業管理主次體混亂。物業管理本質上是業主行使共同管理公共事務，業主作為物業的所有人，應是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會等方式行使物業管理的權利。在我國物業行業的發展進程中，業主的權利逐漸被漠視，公共事務的管理權限逐漸由物業公司接管，使業主喪失對本小區管理方式的自由選擇權以及重要事務的決策權。在是否允許商業進入小區宣傳、小區公共設施的增減等方面，H小區的業主仍然無法行使自己的權利。近年來，業主逐漸認識到這些沖突矛盾，部分小區開始組建業委會，以平衡業主與物業公司之間的矛盾。

物業服務范圍不清。由于物業公司幾乎包攬了H小區所有的公共事務管理權，也會為物業公司帶來更多附加的事務。H小區旁有一塊政府規劃用地需建變電站遭到業主反對，這一行為本不屬于物業服務范圍，但由于業主存在對物業公司極強的依賴性，導致業主將此事也交由物業公司處理，本是業主與政府之間的矛盾，轉嫁到了物業公司。另一方面，由于物業服務范圍不清，導致物業服務與政府公共服務相混淆，這其中包括以居委會為代表的政府公共服務與物業服務的交叉。此外，物業公司與房地產商之間仍存在責任不明的現象，從業主的角度出發，房屋質量問題第一時間聯系的必定是物業公司，車位出租售賣第一時間也會聯系物業公司，當物業與房地產商之間權責不明，必定會擴大物業服務的界限，也會使業主對物業服務的職責更加模糊。

缺失市場競爭機制。H小區的物業公司與房地產商為同一家公司，業主在購房時便已附帶了物業公司相關合同，規定物業服務價格。購房時，小區并未能成立業主委員會，也就是在聘用物業公司時，只有賣方，并無買方，這種強行將房地產商同一旗下的物業公司附到購房合同，使物業市場失去競爭，對物業行業的發展也存在巨大隱患。另一方面，業委會的缺失，也成為業主無法與物業公司對話維權的一大障礙。

服務業與物業行業的關系。物業乃屬于第三產業的服務業，由于國內第三產業仍處于發展階段，加之我國文明進程中對服務行業的態度轉變較慢，由千百年奴隸從事的服務業轉變到今天服務業的正規化，都導致物業服務在發展路上必定充滿荊棘。

二、小結

物業作為專業化的社區管理方式，要持續性的發展，必定有很長的路要走，通過對H小區的調研，總結以下兩點：其一，由于我國“人情社會”現象嚴重，大都采取“緩”的策略，使得雙方并不在同一地位上交流。無論是物業公司還是業主，法律始終是保障的底線。其二，小區成立業委會有一定的難度，也會牽扯出其他相關問題，但是只有業委會的成立，才能代表業主與物業公司商討小區公共事務，兩者協同制約。

參考文獻：

[1]張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].城市問題，2012（202）：2-14.

[2]鐘麗.城市社區治理模式研究[D].四川大學，2007.

作者簡介：

劉磊（1991—），女，漢族，重慶市南川區人，在讀碩士，社會學碩士，單位：重慶工商大學社會與公共管理學院社會學專業，研究方向：應用社會學。endprint