工業房產租賃合同糾紛簡析

李月一

摘 要：工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地和熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，一般在雙方簽訂合同之前，出租方就會在確認承租方有一切相關的證件之后，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關的法律、法規規定，簽訂合同。不過在合同有效期內，往往因為意外突發情況而使得出租方和承租方產生矛盾糾紛，本文就是基于在工業房產租賃中產生糾紛的一個簡單的分析。

關鍵詞：工業房產 租賃 糾紛 分析

引 言

本篇文章將從一些實際的案例出發，找出雙方產生糾紛的具體原因，并且根據中華人民共和國的種種法律，分析其簽訂的合同之中沒有考慮到哪些必需的方面，從這些缺陷方面找出突破口，尋找一些像法律方面的保障措施來應對突發情況發生時的狀況。

一、合同糾紛的具體項目數據分析

1、具體數據

從總數有限的案件里，采取抽樣的辦法來分析各個情況在這個樣本中的所占的比例，以及為什么出現這樣的數據。數據如下：

2、數據分析

從上述的表格可以看出來，解除合同和繳付租金中出租方和承租方產生的糾紛總共占了工業房產租賃合同糾紛中的三成左右，但是一旦簽訂合同后，撤銷合同的比例還是非常少的；然后在表格中，另外一個因素就是違約金方面的糾紛，說明在合同有效期內有很多讓雙方都意料不到的突發情況發生。

二、具體的案例

1、案情簡介

出租方甲公司在2005年將建筑面積總共一萬五千平方米的十棟廠房以租賃期限為20年的合同期限，租賃給了乙公司，供他們用作辦公和其它的商業用途，并且每一季度甲公司要求乙公司都要付清這一季度的租金。但是，乙公司承租后，私自對廠房進行了修改建造，這沒有與甲公司簽訂相關的合同手續。所以，從2014年起，承租方乙公司就開始拖欠租金，甲公司在多次催債沒有成功后，要求乙公司解除合同，并起訴到法院，要求乙公司支付違約金和之前拖欠的租金。乙公司接到起訴后，也向法院提起了反訴，主張這份合同是無效的，并且要求甲公司賠償修改建造的費用和預期的利潤損失。

2、案件的分析

甲乙兩公司主要是在以下幾個問題上存在著爭議：第一，乙公司存在的拖欠租金的問題；第二，甲公司是否要承擔修改建造的費用；第三，乙公司改變了廠房的用途是否導致了合同的吳曉華；第四，倘若合同無效，甲公司是否要支付乙公司預期的利潤損失。

針對這幾個問題，有以下的幾個觀點，首先乙公司改變租賃房產的原用途，就違反了《物權法》和《土地管理法》，以及《城市房地產管理法》，所以乙公司才認為合同無效化的規定。在本案例中，相關的律師認為：在《土地管理法》中，改變土地的用途必須在農用地、建設用地和未利用地三種土地用途之間進行改變，但不涵蓋本案例中的工業廠房改變為辦公和商業用途的情況；再則，根據《租賃合同司法解釋》中的第二三和十五條中對租賃合同的無效化做出了相關的規定，僅將未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋的租賃合同、未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑的租賃合同、超過批準使用期限的臨時建筑租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。并未將改變用途納入合同無效的情形范圍。

再來看看乙公司提出的修改建造的補償費用和預期的利潤補償。對于修改建造的費用，根據《租賃合同司法解釋》的相關規定：在合同有效的情況下，如果承租人先存在違約的情況，而導致了合同的解除，那么承租人就無權要求出租方進行房屋修改建造的費用賠償，回到本合同，在合同上，甲公司和乙公司都已經知曉該廠房可能改變為工業廠房，并且是乙公司先存在拖欠租金的違約行為，所以修改建造的費用應該由甲公司和乙公司共同承擔這筆裝修殘值的損失費用。然后關于預期利潤的問題，根據《合同法》，如果有一方先存在違約的情況，那么在這一方提出合同無效化之后，那么這一方將在這份合同當中獲得的財產，全部返還。在本案例中，乙公司強調合同無效化，以及要求甲公司進行預期利潤的賠償，那么乙公司也要將在租賃廠房期間賺取的財產全部返還，并且合同無效化時，也不涉及預期利潤的賠償問題，所以綜合來看，乙公司都無權上訴，應支付拖欠甲公司的租金。

三、總結

綜合上述的案例和表格分析，合同的簽訂運用在企業的經營活動中越來越多，所以，對應的合同上的糾紛也多了。在工業房產方面的合同，雙方在簽訂之前，出租方一定要先看看承租方是否有改變工業房產用途的想法，并且在合同生效期內，出租方也能自行實地去了解一下承租方的具體運作。除此之外，還有一個重要的問題，通過上面的案例來看，無論是出租方還是承租方，都不要去做出違反合同的行為，很多相關的法律法規，都是建立在某一方先違反合同的基礎之上建立的。在合同之上的文字和特殊符號，以及標識，出租方和承租方都要特意的留意，以免掉入陷阱，避免在合同有效期內造成雙方中的某一方違約，減少企業經營中的經濟損失。

四、結束語

我國《土地管理法》及其實施條例對不得擅自改變土地用途的規定為效力性強制性規定，對改變工業房產用途的租賃合同的效力，應視其是否違反土地利用總體規劃和城市總體規劃兩方面來對待，依照相關法律法規進行裁決，在企業多元化的時代，工業房產租賃已經逐步地邁入市場了，簽訂合同的雙方需落實好自己的工作，避免因合同條款或房屋改建等其它原因，違反合同的條約，多了解相關法律，本文所舉的案例與數據及其它們的分析能對這方面有所幫助。

參考文獻：

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