千億企業系列點評

丁祖昱

2016年突飛猛進的市場中，萬達是千億房企中唯一業績下滑的企業，同比下滑33%。由于萬達商業戰略調整，在2015年提出輕資產運營模式，導致企業在2015年、2016年投資拿地上出現大幅下滑。

據CRIC監測數據，相比2014年耗資342億元拿地，2015年萬達拿地資金降至282億元，2016年僅有145億元。除此之外，2015年、2016年企業新增土地儲備分別為1827萬平方米、592萬平方米，遠不及2014年2699萬平方米。企業投資力度突然降溫，在2016年整體市場火熱的情況下，萬達的業績不升反降，與其他房企的高歌猛進形成鮮明反差，是一家典型的戰略轉型造成的銷售下滑的案例。

萬達可以說是千億房企中最有特色的一家，企業的開發銷售與商業運營都占到比較大的比重，特別是近幾年商業運營收入快速增長，最近三年租金收入復合增長率達33%。

萬達最大的優勢在于整體綜合開發，是千億房企中唯一一家業態布局中商辦比重大于住宅的企業，這樣一種模式特別受到地方政府歡迎，原來是一線和二線城市地方政府認可，近兩年由于萬達低價拿地原因，其模式更容易為三四線城市地方政府接受。但問題也同樣出在這樣的模式，原先的一線和強二線城市，即使有大體量的商業和辦公，通過直接銷售或改為類住宅銷售，不影響整體的去化，但在三四線城市中，辦公的去化明顯受阻。好在商業是萬達強項，規模效應使得萬達的商業運營在國內房企中一枝獨秀。

在2016年萬達年會上，董事長王健林表示，萬達服務業收入、凈利潤大于地產收入，2016年服務業收入占比55%，歷史上首次超過地產，萬達已成功轉型服務業，不再是一家單純的地產公司。我覺得這個邏輯不成立，他是基于萬達地產業績減少造成比重下滑來做的判斷，談不上進步，至少從地產角度來說，是比較明顯的退步。

另外，萬達產品2016年表現搶眼，相比萬達廣場來說，萬達城得到各地追捧，文旅項目也遍地開花。除了最早投資的長白山、西雙版納稍有壓力外，其他文旅項目取得比較好的成績，萬達在這個方面有其獨特優勢。

2017年，從戰略角度，萬達不能只是守住千億，而是應該根據自身的實際情況更加積極應對。隨著整體市場調控，萬達反而有更多市場空間和機遇，可以在投資上更加積極，采取合作、兼并策略，進入更多的一二線城市，而不是如過去的兩三年主要在三四線城市布局。此外，在產品線上應該有更多的創新，特別是萬達城模式，應該開發2.0、3.0版本。

萬達是一家非常優秀的地產集團，過去很多年都處于中國房企的領先行列。2016年的調整相信主要是基于戰略上的因素，萬達自身的團隊、產品線及體系都決定了這家房企的基礎和底蘊是非常深厚的。2017年是萬達的選擇之年，談不上生存還是毀滅，但發展還是退步，將是放在王健林面前的選擇題。endprint