房屋全生命周期管理體系研究及其應用實踐

任海英，馮學兵，洪小翠，唐建智，裴蓮蓮

(1.北京市測繪設計研究院，北京 100038； 2.城市空間信息工程北京市重點實驗室，北京 100038)

房屋全生命周期管理體系研究及其應用實踐

任海英1，2*，馮學兵1，2，洪小翠2，唐建智1，裴蓮蓮1

(1.北京市測繪設計研究院，北京 100038； 2.城市空間信息工程北京市重點實驗室，北京 100038)

隨著房屋管理業務的深化和信息化技術手段應用的加強，一些城市提出建立房屋全生命周期管理體系，加強房屋管理，提高宏觀調控房地產市場的能力和水平。本文首先對房屋全生命周期管理體系進行界定，對其功能加以詳細闡述，然后展示了北京市和武漢市的房屋全生命周期管理信息平臺建設應用效果，以為其他地區和城市的建設提供參考和借鑒。

房屋管理；全生命周期；管理體系；北京；武漢

1 建設背景

近年來，房地產業的迅猛發展，在推動國民經濟和社會發展、改善人民居住條件等方面發揮了重要作用，房地產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分。蓬勃發展的房地產市場，使得市場參與者更加廣泛，市場行為更加復雜，這對政府部門的房屋管理也提出了更高的要求。

隨著房屋管理工作的深入開展，房屋管理部門積累了豐富的數據，并陸續建立、開發和完善了一系列的業務信息系統，如房屋登記系統、存量房網簽備案系統、測繪成果管理系統等，這些系統的開發和使用為加強房屋管理，有效調控房地產市場提供了重要的數據基礎和決策支持工具。但是，定位于單一部門，甚至于部門個別業務的信息平臺使得數據缺乏統一的規劃和架構，造成數據冗余、語義異構等問題，形成了一個個“業務孤島”、“信息孤島”，使得房屋數據的整合利用、共建共享及社會化服務應用步履維艱。

在當前形勢下，通過信息化方式實現房屋管理數據整合和業務互聯互通是完善房屋全生命周期管理的最佳路徑。在北京、武漢等地區的實踐中，各地將這種通過建設信息系統來加強房屋全生命周期數據的整合和應用的方式稱為“房屋全生命周期管理體系”。房屋全生命周期管理體系是為解決房屋管理過程中業務辦理缺乏信息串聯，管理相對分散而提出的，旨在通過加強全生命周期過程中房屋業務信息的關聯，提高房屋管理的效率和水平，促進房地產市場的健康、穩定發展。目前北京、武漢等城市已經結合自身業務需求建立了各具特色的房屋全生命周期管理信息平臺。但是從全國來看，目前房屋全生命周期管理體系的實踐仍處于初步探索階段，平臺建設沒有形成統一的架構設計。本文對房屋全生命周期管理體系的研究能夠為各地開展具體實踐提供參考和借鑒，推動房屋管理向精細化和標準化方向發展。

2 房屋全生命周期管理體系的定位

房屋全生命周期管理體系是以信息化管理為核心，通過技術手段將房屋全生命周期管理的相關數據整合在統一的信息平臺上，實現房屋管理數據的互通互聯，統一口徑和共享應用，進而實現在既有體制下完善房屋業務管理，提高政府公共服務質量和水平，維護社會經濟穩定發展的目標。

2.1以信息化管理為核心

房屋全生命周期管理體系的核心在于信息化管理。信息化管理的核心表明體系的建設不需要改變現有的法律法規和行政管理體制，而是通過信息技術的方式實現房屋管理的優化，提高整體的管理質量和服務水平。

2.2建設統一的信息平臺

信息技術在房屋管理領域已經得到了充分應用，各地區在項目管理、權屬登記、房屋交易、測繪備案等方面都建設了相關的業務系統，幫助業務管理部門提高管理效率。

但是目前各地區的房屋業務管理系統多數是依據單一部門需求建立的，缺乏統一的規劃和設計。隨著時間的推移，期缺陷和弊端逐漸暴露。目前存在的問題主要包括：各業務管理系統相對獨立，沒有實現集成化管理，無法從全局的層面迅速獲得全面、實時、準確的管理數據；各系統數據未遵循統一標準，形成信息孤島，無法進行信息資源的有效整合和管理，造成資源的浪費；尋找項目的全生命周期信息需要在多個系統中頻繁切換，影響信息搜尋的效率；各個業務部門協同工作難度大、效率低，難以形成工作合力。

因此，房屋全生命周期管理體系的建設不是簡單地通過信息技術增加系統間的接口，實現信息的串聯，而是以統一的信息平臺為載體，通過統一規劃全面整合房屋全生命周期管理數據，解決當前房屋管理信息化的缺陷。

2.3整合和應用全生命周期數據

信息化的關鍵在于對數據的處理、分析和應用。房屋全生命周期管理體系建設的重點在于對全生命周期數據的整合和應用。隨著房屋管理業務的不斷深入和細化，各部門的相關業務數據也逐步積累。量化分析模型、大數據分析技術等的發展則為這些業務數據的深化利用提供了技術支撐。

同時，房屋的全生命周期數據不僅包含行政主管部門通過業務管理掌握的數據，還包括開發商、物業公司、維護維修公司、業主等相關主體在房屋管理過程中掌握的數據。

2.4提升管理水平和服務質量

盡管房屋全生命周期管理體系的核心在于信息化管理，但是其建設目標不僅是簡單地為業務部門提供新的信息手段，而是通過信息平臺的建設全面提升政府部門的管理水平和服務質量，為國民經濟和社會的健康穩定發展做出貢獻。

房屋全生命周期管理體系能夠為業務部門提供標準化的業務數據，加強業務的銜接，實現數據的統一應用，從而提升行政管理水平。同時，房屋全生命周期管理體系的應用并不局限于政府管理部門內部，通過互聯網的方式，體系可以對外發布信息，為相關從業主體提供信息交流的通道，并接受公眾的監督，從而提升整體的公共服務質量。

3 房屋全生命周期管理體系的功能

從房屋全生命周期管理體系的定位來看，體系的功能主要在于管理和服務兩個方面。

3.1管理功能

房屋全生命周期管理體系的管理功能表現在全面監測監管、加強業務銜接、科學決策分析三個方面。

(1)全面監測監管

房屋從規劃建設到拆遷滅失之間需要經歷漫長的歷史時期，其物理和業務屬性都會多次發生變化。盡管在房屋變化的每一個階段，理論上都有相應的管理部門進行實時監督，但是實際操作過程中，有些變化并沒有收到良好地管理。當發現房屋變化違反了城市規劃或者相關管理規定時，則無法追溯歷史。

房屋全生命周期管理體系能夠在政府部門已掌握的房屋管理信息匯集的基礎上，通過數據采集獲取其他必要的房屋信息，將房屋客體信息(面積、結構、用途、建設單位、建成年份等)、房屋管理信息(規劃、施工、測繪、交易等)集合在擠一起，從而實現從房屋全生命周期的監測和監管。

(2)加強業務銜接

在房屋管理部門內部以及政府各相關委辦局之間可以充分利用房屋全生命周期管理體系，通過政府專網、專線連接等方式構建信息互通共享模式，加強業務間的銜接。

土地規劃到房屋竣工驗收之間各業務環節涉及很多批復審批業務。這些審批業務存在互為因果的關系，如取得工程項目施工許可證時必須拿到工程項目規劃許可等。實踐中，可以通過房屋全生命周期管理體系，共享房屋各類審批信息，一方面確保業務環節沒有疏漏和沖突，另一方面，也能夠加快業務辦理進度，提高行政效率。

公檢法、地稅、公積金中心、銀行等相關部門在涉及房屋業務糾紛、土地或房屋稅收、抵押貸款等業務時需要相關部門或個人提供房屋的一系列信息。在房屋全生命周期管理體系下，能夠通過信息化手段為這些部門提供相關信息，方便其業務辦理，也規避信息造假等風險。

(3)科學決策分析

房屋管理職責分散在多個業務部門，相關數據存在語義異構、標準不統一的問題，這給從全局把握房屋管理狀態、掌握市場變化趨勢造成了阻礙。

科學決策分析的前提在于掌握真實可靠的數據。通過房屋全生命周期管理體系，在統一的信息平臺上，實現數據結構的標準化，并應用相關的統計分析模型，能夠全面掌握市場的供求關系、價格變化趨勢、市場活躍程度等，從而制定出科學合理的決策，提高行政管理水平。

3.2服務功能

房屋全生命周期管理體系的服務功能表現在對外信息發布、便利企業和公眾、利于公眾監督三個方面。

(1)對外信息發布

房屋全生命周期管理體系能夠通過互聯網的方式發布公開信息。由于體系的建設，數據實現了標準化和統一應用，因此，對外發布的信息確切可靠，能夠幫助相關從業主體及公眾了解市場動態，做好相關規劃。

(2)便利企業和公眾

房屋全生命周期管理體系不僅要整合業務數據，還需要采集相關企業和公眾的信息，因此需要企業和公眾的配合。體系的建設可以為企業和公眾提供信息填報的通道，跟蹤業務辦理的進程，為其提供便利。

(3)利于公眾監督

在房屋立項到房屋出售及后續管理的各個環節政府部門和開發企業、個人、銀行等單位相互間都存在千絲萬縷的聯系。由于房屋管理業務流程復雜，涉及相關隱私信息不宜公開，給社會公眾的監督帶來難度。

房屋全生命周期管理體系下，政府部門的業務辦理透明化，社會公眾通過政府發布的統計分析報告也能夠獲知一定范圍內的市場變化情況，對政府的房地產調控政策及其依據獲得更清楚的認識。同時，社會公眾也能夠掌握自身擁有的房屋的全生命周期過程中的信息，從而在辦理相關業務、處置房屋時能夠通過明確的政策規定預知事件結果，減少人為的阻礙。

4 典型城市的應用實踐

目前北京、武漢在房屋全生命周期管理體系建設方面居于全國的前列，同時兩個城市的建設各具特色，具有代表性。深入研究北京、武漢的實踐探索，能夠為全國體系構建整體框架以及各地區開展具體實踐提供借鑒。

4.1北京市應用實踐

北京市在房屋管理領域很早就采用了信息化管理方式，在房產測繪成果、施工許可管理、交易管理、產權產籍管理、企業資質管理、物業管理等方面都建設了相應的信息化系統，在一定程度上滿足了各部門業務管理和辦公自動化的需求。但是各業務系統數據格式和標準的不一致，數據無法實時有效對接，不能夠滿足日益突出的數據一體化需求。因此，北京市于2008年在房屋普查的基礎上開始建設房屋全生命周期管理體系，將普查數據與測繪、交易、權屬、拆遷等業務數據匯集在全生命周期管理平臺上，開發北京市的“一張圖”，實現“以圖管房”的業務管理模式。

北京市房屋全生命周期管理平臺為全市國有土地上的每套房屋建一個“檔案”，以房屋圖元為核心、樓盤表為載體、房屋編碼為唯一標識，對房屋建設從項目前期管理到施工過程管理、交易權屬管理、保有期限管理、拆遷滅失管理進行“全生命”過程管理，如圖1所示。

圖1北京市房屋全生命周期流程圖

北京市房屋全生命周期管理平臺利用數據交換共享服務中心、數據中心實現房屋基礎數據的獲取、處理與共享，通過業務應用平臺，支持不同用戶、不同業務需求的應用，為委內業務處室、區縣建委房管局、各委辦局、住房和城鄉建設部以及社會公眾等提供數據服務。平臺的具體應用如圖2所示。

圖2北京市房屋全生命周期管理平臺應用圖

4.2武漢市應用實踐

武漢市在2014年的《政府工作報告》中提出了“實施房屋全生命周期管理，建立動態的房屋基礎數據庫”。2014年～2015年，房管部門首次對全市國有土地上所有房屋的基礎信息進行全面調查并采集入庫，包括房屋總量、面積、結構、層次、用途分類、建設單位、建成年份、設計年限、抗震等級、白蟻防治和完好程度等房屋基本指標信息。2015年通過整合各類業務數據資源，建立了以房屋基本單元為核心，以樓盤表為載體，以房屋編碼為標志，全面關聯房屋從規劃建設到滅失注銷等各個環節信息的房屋全生命周期管理系統。

武漢市的房屋全生命周期管理系統在關聯各個業務系統信息基礎上，形成了涵蓋規劃建設(立項、規劃、施工)、市場管理(銷售、備案、交易、交付)、確權登記(測繪、登記)、使用維護(物業管理、維修資金管理、安全管理、優秀歷史建筑保護)、滅失注銷(拆遷、注銷登記)各個階段以及住房保障的信息系統，實現了對房屋從規劃建設到滅失注銷全生命周期的信息化管理，如圖3所示。

圖3 武漢市房屋全生命周期管理體系模塊圖

目前，武漢市房屋全生命周期管理系統已經全面覆蓋了全市 1 841個專業化物業小區，47萬棟房屋基本信息，涵蓋了34.8萬套保障性住房、209處優秀歷史建筑、3 915棟危房、以及全市歸集的117億元住宅維修資金監管，并將普查形成的一次性“死”數據，變成實時更新的“活”信息，為加強個人住房信息系統、“互聯網+房管”等建設提供了支撐。同時，該系統已實現與綜治、民政、公積金、公安等15家政府部門及商業銀行的信息動態共享應用，為創新社會綜合治理、推進房屋征收、促進房地產業和金融業融合發展提供了數據支撐。

4.3實踐經驗總結

北京、武漢等地區的房屋全生命周期管理體系建設在深化房屋業務數據應用、加強部門信息共享和業務協同等方面取得了顯著成效，值得其他地區借鑒。

同時，兩地根據自身業務需要構建的體系不能夠被其他地區直接套用。為推進全國整體體系建設工作，應從頂層設計的層面對房屋全生命周期管理體系進行研究分析，為全國各地的體系建設提供指導。

5 結 語

我國當前各地區在房屋管理信息化建設方面水平參差不齊，北京、上海、武漢等信息化發展水平較高的城市在建設房屋信息化平臺、房屋管理業務串聯等方面都取得了較好的成效；而對于信息化發展水平不高的城市，在全生命周期管理平臺建設方面還有待完善。

本文分析了房屋全生命周期管理信息平臺建設中的數據采集與動態更新、信息集成與應用兩項關鍵技術，并對平臺實現的功能和效果進行展示，能夠為各地區開展具體實踐提供參考，有助于提高我國整體的房屋管理水平。

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TheResearchandApplicationofHousingWholeLifecycleManagementSystem

Ren Haiying1，2，Feng Xuebing1，2，Hong Xiaocui2，Tang Jianzhi1，Pei Lianlian1

(1.Beijing Institute of Survey and Mapping，Beijing 100038，China；2.Beijing Key Laboratory of Urban Spatial Information Engineering，Beijing 100038，China)

With the deepening management of housing and the further application of information technology，some cities proposed to establish a housing whole lifecycle management system，which can help to strengthen management and improve the ability to control the real estate market. This paper defines the housing whole lifecycle management system and elaborates its function，and then talks about the effect of its application in Beijing and Wuhan，so as to provide a reference for other regions and cities.

housing management；whole lifecycle；management system；Beijing；Wuhan

1672-8262(2017)05-102-05

P208.2

A

2017—07—15

任海英(1980—)，女，碩士，高級工程師，主要從事GIS系統設計與開發工作。