基于GIS技術的不動產單元管理系統設計與實現

裴蓮蓮

(北京市測繪設計研究院，北京 100038)

基于GIS技術的不動產單元管理系統設計與實現

裴蓮蓮*

(北京市測繪設計研究院，北京 100038)

詳細介紹了不動產單元管理系統的設計和實現。基于GIS和數據倉庫架構，采用GIS和數據倉庫技術結合，實現對北京市不動產單元實時管理、空間數據管理、房地落宗管理，對各種信息資源進行全面的整合和重組。本系統應用于北京市不動產登記發證階段，效果良好，為不動產登記統一管理帶來了很大的方便。

不動產單元管理系統；GIS；數據倉庫

1 引 言

2015年5月國土資源部公布《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》，提出不動產登記信息管理基礎平臺的建設目標是一庫三系統，“一庫”是指要形成全國不動產登記數據庫，“三系統”是指不動產登記統一接入系統、不動產登記信息系統、不動產登記信息共享、查詢與分析系統。為指導“一庫”的建設，國土資源部制定了《不動產登記數據庫標準(試行)》，文中指出數據庫中既包括空間數據，也包括登記業務數據，并對空間數據和登記業務數據格式、結構、內容、關系等做出明確規定。其中空間數據明確要求包含房屋、宗地，且要求建立房屋宗地關聯關系。但長期以來，不動產登記涉及的土地、房屋、林地、海域的測繪、調查、登記分別由國土、住建、林業、海洋等部門分散登記，房產測繪由住建部門管理、土地地籍測繪由國土部門管理、海洋測繪由海洋部門管理，且各部門均制定了各自獨立的測繪、登記規范，因此形成的測繪空間成果、數據的測繪調查登記標準不一，數據由各單位分別存儲、分散管理，信息系統各自建設，形成的登記數據各成體系[1]。如何將這些標準不一、分散存儲的數據進行有效整合，集中統一管理，支撐統一登記信息平臺建設，實現一體化登記，信息互通共享是不動產登記工作的重點和難點[2]。因此，迫切需要建設一個新的不動產登記系統，實現房、地、林的一體化登記。

2 建設目標

本文以北京市為例，針對北京現有不動產登記單元數據來源多樣、分散管理存儲、數據標準不一等問題，以已有房產測繪為基礎，以權籍調查和管理為核心，建立集房屋、土地、林地等不動產登記空間數據管理、權籍調查成果維護和不動產單元數據管理于一體的不動產單元管理系統，實現對不動產權籍調查成果的入庫更新，實現與房產測繪成果的對接、入庫、房地落宗和不動產單元編碼，從而實現不動產權籍調查成果：圖形、屬性、文字資料等信息的一體化存儲、管理、查詢與應用。結合日常不動產登記業務對數據庫進行及時更新和維護，滿足不動產權登記業務需求。

3 總體架構

系統的總體框架結構如圖1所示。

系統采用B/S和C/S相結合的方式，開發Java語言，數據庫采用Oracle 11g。其中空間數據入庫管理模塊使用C/S，房地落宗等其他模塊使用B/S結構。數據庫包括對空間數據、屬性數據與業務數據，實現各類數據的統一存儲和管理；組件服務包括ArcEngine組件、SOA組件和DevExpress；系統功能包括空間數據管理、屬性數據管理、不動產單元管理等模塊；用戶層包括服權籍調查用戶、房屋測繪人員和管理人員。

4 系統功能設計

不動產單元管理系統主要用于房、地、林等不動產單元空間數據的集成管理，用于空間數據的導入、編輯、處理、導出等，用于房屋樓盤表的統一管理，保證空間數據和樓盤表的完整性、準確性、現勢性、一致性。不動產單元管理系統中的空間數據和樓盤表是登記業務發起的源頭，是登記的基礎和客體對象，也是查詢分析的對象和內容之一。不動產單元管理系統主要完成日常房屋不動產單元調查成果數據的導入、導出、檢查、編輯、入庫的流程化管理，實現不動產單元調查圖形處理、屬性處理、不動產單元代碼編制以及樓盤信息表等信息的處理功能，實現不動產單元房地一體化管理，為不動產登記提供登記基礎數據支撐，如圖2所示。

圖2 不動產單元管理系統功能框架圖

4.1空間數據管理

不動產單元管理系統將房屋空間數據、土地空間數據、基本底圖數據分層管理，形成“一張圖”數據，具體包含內容如下：

(1)地圖：遙感影像、行政區、地籍區、地籍子區。

(2)宗地數據：國有建設用地、集體土地、宅基地、林地。

(3)房屋數據：房屋自然幢空間數據、地下車庫、其他地下空間數據。

(4)林木數據：林木。

4.1.1 房屋空間數據管理

①空間數據接入

房屋空間數據來源于普查修補測數據、房產測量成果、外業補測數據等。新建商品房的數據來源于房產測繪備案數據，利用房屋全生命周期平臺，將測繪備案數據同步到不動產單元管理系統。存量房的房屋空間數據來源于房屋全生命周期平臺和外業測繪補充數據。

②空間數據處理

對房屋空間數據的處理功能包括：地圖瀏覽、樓幢圖元的合并、拆分、打散、替換、刪除、上傳作業成果等。

③屬性數據處理

實現樓盤數據導入、導出、樓盤表拆分、合并、屬性編輯等功能。

④外業調查照片管理

實現外業調查照片的管理，包括圖片查看、上傳、修改、刪除功能，將外業調查照片與相應的樓幢關聯，可以通過房屋圖元查看調查成果照片，也可以通過屬性信息查詢到相應的外業調查照片。

⑤實預測對應管理

實現查看實測圖元和預測圖元兩個圖層，可以自動或人工將實測和預測關聯，實測替換預測，提供編輯管理功能，保持實預測之間的關系。

4.1.2 土地空間數據管理

對宗地空間數據的處理包括宗地圖元的刪除、替換、合并等。

圖3土地空間數據管理

①空間數據接入

土地空間數據來源于瑞德土地系統，數據的編輯、處理在瑞德系統中進行，最終數據同步到不動產單元管理系統中。

②土地數據查詢

土地空間數據的處理在瑞德系統中進行，不動產單元管理系統導入土地空間數據，實現土地數據的圖屬查詢。

4.1.3 林地空間數據管理

林地空間數據是從林業部門的相應系統中同步過來，同步的是最終的成果數據。林地空間數據作為一個單獨的圖層進行存儲和顯示，不與宗地圖層相交。在登記系統辦理林業相關登記時，可直接調用林地圖層中的數據。

4.2房地落宗模塊

通過計算機自動或者人工方式實現房地數據落宗，生成不動產單元號，管理新舊不動產單元號。房地落宗的思路是以房屋空間數據為紐帶，結合現場外業測繪調查，通過登記戶落幢(戶與自然幢關聯)、幢落宗(自然幢與宗地關聯)兩個步驟，以房屋、宗地坐落地址、產權證號、面積、權利人等為關鍵信息，建立房地關聯關系，并按國土部要求編制不動產單元號，為房屋、土地一體化登記提供數據支撐[8]。

4.3不動產單元管理

不動產單元管理模塊的功能主要是：自然幢測繪樓盤表和登記邏輯樓盤表的展示；管理登記邏輯樓盤表，實現邏輯戶、幢的錄入，以物理樓盤做參考，將邏輯樓盤向自然幢物理樓盤逐步靠近；新建邏輯幢中的戶和幢，不動產單元信息的查詢；不動產單元歷史管理，不動產單元維護。

4.3.1 自然幢物理樓盤展示

該功能查看自然幢對應的物理樓盤表，查詢樓幢的層數、單元數、戶數等，并以此為基礎，補錄邏輯樓盤中缺失的戶，隨著登記業務逐步完善邏輯樓盤表。其中新建商品房的物理樓盤表，來源于測繪備案數據；存量房的物理樓盤表來源于房屋全生命周期平臺數據和外業補測數據，外業補測數據經由房屋空間數據管理模塊導入。

4.4不動產單元管理

針對邏輯樓盤表而言，業務人員需要對信息補全的樓、房信息，按照房產證錄入房屋的相關信息和權利信息后，再辦理其他業務，如房源核驗轉移業務等。不動產單元管理包括新建樓盤、新建房屋。

①樓盤新建

當登記系統中不存在該房屋所在的樓幢時，需要先通過新建樓幢業務建立樓幢，新建的樓幢需要跟對應的自然幢關聯，完成落宗。在新建的樓幢中建立該房屋，參照房產證補錄房屋的權利信息。

②房屋新建

當登記系統中已存在該房屋所在的樓幢時，直接在樓幢中新建戶，并參照房產證補錄房屋的權利信息。

4.4.1 不動產單元查詢

通過坐落、權利人、權證號等方式，查詢對應的房屋，查看該房屋對應的不動產單元號，房屋所在的宗地，房屋所在邏輯幢關聯的自然幢，從而查看對應的地理位置；查詢該房屋的抵押信息以及查封、異議等限制信息；查詢房屋的歷史登記情況，包括初始登記、后續的轉移業務等。

4.4.2 不動產單元數據共享

①業務數據共享

將登記系統中房屋的業務數據同步到建委的交易系統中，保證房屋的現權利信息準確、及時，完善房屋的登記業務歷史，從而可以在交易系統中完成房屋的房源核驗。

②樓盤數據共享

將登記系統中存量房的樓盤表數據同步到建委的交易系統中，保持登記和交易兩邊的樓盤表一致，從而進行后續的存量房網簽業務。

5 應用效果

該系統的落宗模塊、土地的空間數據管理模塊、房屋的空間管理模塊已應用在北京市不動產登記發證階段，且效果良好，成功穩定的支撐了16個區縣同步的外業房屋數據采集的入戶、房地落宗、基礎數據的管理：包括房屋圖元入庫編輯、樓盤拆分、屬性數據修改等；整合了現有的地籍、房屋、形成了不動產登記基礎數據庫；基本實現對基礎數據導入導出、不動產權籍調查成果管理及入庫更新；實現不動產單元更新或者變更后不動產單元編碼管理；與不動產登記業務銜接，實現日常數據的更新和維護；為不動產登記及其他業務系統提供數據共享和數據支撐，如圖4所示。

6 展 望

隨著系統平臺的進一步推廣，不動產單元管理系統將實現不動產空間數據和不動產權籍調查成果的維護與管理。數據方面做到標準一致，集中存儲；管理方面通過不動產權籍調查系統完成日常不動產登記單元調查成果數據的流程化管理，實現不動產單元調查圖形處理、屬性處理、不動產單元代碼編制以及樓盤信息表等信息的處理功能，實現一體化管理。不動產權籍調查系統為不動產登記提供調查數據基礎，并與不動產登記管理信息系統及查詢分析系統提供接口，實現無縫集成。此系統的建立和使用將為不動產登記、管理提供準確翔實的基礎資料，從而大幅提高工作效率。提高城區分局管理手段和能力，為不動產登記中心、國土部門調用、提取各種不動地理信息數據創造了便捷的途徑，同時整合的大量信息到系統中，永久保存，為以后規劃管理工作迅速查閱、精確統計提供更為有利的條件。

圖4落宗管理與基礎信息管理

[1] 金兵兵，蘭澤英. 農村集體土地登記發證平臺設計與實現[J]. 城市勘測，2017(2)：11～15.

[2] 李旺民. 城鄉規劃監督測量信息服務系統設計與實現[J]. 城市勘測，2017(2)：25～29.

[3] 陳艷華，宋彥濤. 基于SOA的網格化智慧社區信息系統的設計與實現[J]. 城市勘測，2017(1)：47～50.

[4] 馬錦山，張福存，韓尚林等. 西寧市地下管線信息管理系統的設計與實現[J]. 城市勘測，2017(1)：51～54.

[5] 孫立志，徐洪秀，胡勤軍. 鐵路用地地籍管理系統的設計與實現[J]. 城市勘測，2017(1)：58～61.

[6] 袁青濤，周文，劉旭等. 城市防汛內澇預警預報系統的設計與實現[J]. 城市勘測，2016(6)：18～22.

[7] 鞠軍. 市級不動產統一登記關鍵技術研究[D]. 徐州：中國礦業大學，2015.

[8] 溫宗勇，楊伯鋼. 北京市房屋全生命周期管理平臺建設與應用[J]. 測繪科學，2014(2)：48～51.

[9] 劉鵬，關麗，羅曉燕. 基于GIS的城市建設用地資源潛力評價初探[J]. 地理與地理信息科學，2011(5)：69～73.

DesignandRealizationofRealEstateUnitManagementSystemBasedonGISTechnology

Pei Lianlian

(Beijing Institute of Surveying and Mapping，Beijing 100038，China)

This paper introduces the design and implementation of real estate unit management system in detail. Based on GIS and data warehouse architecture，GIS and data warehouse technology are used to realize real-time management，spatial data management，premises drop management and comprehensive integration and reorganization of various information resources in Beijing. The system is applied to the registration of real estate in Beijing real estate registration stage，the effect is good for the real estate registration unified management has brought great convenience.

GIS；real estate unit management system；database

1672-8262(2017)05-75-04

P208.2

A

2017—07—15

裴蓮蓮(1982—)，女，碩士，高級工程師，主要從事地理信息系統開發及不動產登記整體解決方案研究工作。

本論文獲得2017年“華正杯”城市勘測優秀論文三等獎。