新時期下房地產(chǎn)的調(diào)控法律分析

王忠寶

摘要：在二十一世紀的今天，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，一片繁榮，可以說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶動了社會整體經(jīng)濟的發(fā)展。但是我國房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中存在著很多問題，這些問題需要市場調(diào)控和國家法律來約束解決。怎樣才能在新時期下實現(xiàn)房地產(chǎn)的調(diào)控和法律約束，本文根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及現(xiàn)有的調(diào)控手段，分析提出房地產(chǎn)的調(diào)控法律措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；法律

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)有調(diào)控手段

就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展順利。雖然有一些問題的存在，但是國家已經(jīng)采取了諸多有力措施盡可能減少矛盾的發(fā)生，大力促進房地產(chǎn)事業(yè)。在這種國家推進房地產(chǎn)發(fā)展的大背景下，供給量與需求量逐漸趨于穩(wěn)定，未來的發(fā)展也會值得期待。但是，還是有些問題，由于貧富差距的依然存在，購買力高的人群購進多個房屋，購買力較低的人群卻居無定所。這種現(xiàn)象已經(jīng)成為我國一個逐漸嚴重的社會問題，引起了政府的高度關(guān)注。高速發(fā)展的房地產(chǎn)事業(yè)及其快速上漲的房價，已經(jīng)不能僅靠市場自身調(diào)節(jié)能力來調(diào)節(jié)，更要寄希望于國家的宏觀調(diào)控手段，動用政府力量來促進分散那個房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)調(diào)控所需的法律支持

2.1價格約束

現(xiàn)在，普通群眾購置房屋時抱怨最多的話題是，房屋的價格太高，超出了自己的實際支付能力。若想購置房屋，就不得不向銀行進行貸款，進而很可能成為一輩子的“房奴”。并且，面對著高房價，很少有群眾去想這個價格是否合理，其中是否存在貓膩，甚至說是否存在官商勾結(jié)這種問題的存在。我國實際上已經(jīng)出臺多部法律條文條例對各類房地產(chǎn)價格進行管理約束。其中的《房地產(chǎn)管理法》就有所規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”在房價上的約束管理迫在眉睫。

2.2土地出讓約束

舊中國時期，我國實行著集體所有制，即便是到了改革開放，土地歸國家所有，以前的陳舊的“大隊”也并沒有完全消失。在縣級、村級單位下，很多村委會已經(jīng)變了味道，擁有很大的實權(quán)，在土地如何利用上也具有相當(dāng)大的決定權(quán)。《房地產(chǎn)管理法》中對此問題也有所規(guī)定，法律規(guī)定房地產(chǎn)的開發(fā)，土地的使用需要適應(yīng)當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃。不能隨心所欲，為所欲為，需要尊重法律，遵守法律的規(guī)定。

2.3市場秩序約束

房地產(chǎn)“包皮”公司屢見不鮮，表面看起來做的都是大生意，實際上公司很可能都沒有取得營業(yè)執(zhí)照。這種公司對很多無辜群眾造成了惡劣的影響，于普通群眾而言造成了經(jīng)濟損失；對于市場秩序而言，也是一種破壞，非法活動實施后的后續(xù)問題有很多，也很繁瑣。《房地產(chǎn)管理法》對于這種沒有取得營業(yè)執(zhí)照就從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的公司進行了“沒收違法所得，可以并處罰款”的處罰。但依我看來，這項法律條文還沒有完全成熟，依舊需要改善。進行金錢處罰并不能阻止此類現(xiàn)象的發(fā)生，可能要加大處罰力度。當(dāng)法律條文將刑事責(zé)任與此投機行為相連，增加了非法行為所付出的代價，將會大大減少非法活動的出現(xiàn)。對于市場秩序的管理的作用也是不言而喻的。

三、我國房地產(chǎn)調(diào)控的法律措施

因為我國房地產(chǎn)目前所處的狀況需要市場調(diào)控和國家法律手段來進行調(diào)節(jié)約束，所以在法律層面上，相關(guān)部門要重視相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，相關(guān)部門工作人員要以“房地產(chǎn)管理法”作為工作準則，全面落實各項法規(guī)制度，促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.1法律責(zé)任定性

采用“房地產(chǎn)管理法”來為房地產(chǎn)調(diào)控的法律條文能夠很好的解決現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題，在這其中最重要的就是法律責(zé)任要定性，尤其是刑事責(zé)任要追根究底。很多房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭在多年的發(fā)展中能夠屹立不倒，其盈利足夠讓其承受非法用地所可能要繳付的罰款。政府出于地區(qū)發(fā)展等利益方面的考慮，也會有跟企業(yè)合作的考慮。

因為各自角度不同以及利益沖突等方面的問題，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和國家相關(guān)管理部門之間可能會產(chǎn)生不協(xié)調(diào)的地方，因此要是沒有相應(yīng)的刑事方面的處罰來約束企業(yè)和政府相關(guān)人員，就很難讓他們在利益面前做出不損害人民利益的事情來。“房地產(chǎn)管理法”提出了房地產(chǎn)行業(yè)案件中一旦出現(xiàn)刑事責(zé)任性質(zhì)的事件，當(dāng)事人最終都會被在各個可能違法的方面追究到底。

3.2價格衡量標準

房地產(chǎn)市場的價格在目前來說能夠影響到整個社會的經(jīng)濟發(fā)展，所以房地產(chǎn)的價格調(diào)控十分有必要。“房地產(chǎn)管理法”中并不反對具體指標約束。對于房地產(chǎn)的市場指導(dǎo)價格應(yīng)該是經(jīng)過多方面的分析考量，最終經(jīng)過評估后得到的結(jié)果，最后政府應(yīng)給納稅人提供房地產(chǎn)價格水平是否合理等方面的信息。

3.3市場秩序引導(dǎo)

“房地產(chǎn)管理法”是專為房地產(chǎn)行業(yè)制定的法律，所以它有責(zé)任對市場秩序進行約束，尤其是在我國房地產(chǎn)行業(yè)不太規(guī)范的現(xiàn)在，市場秩序的法律引導(dǎo)極為重要。第一步就是要規(guī)劃計算好建設(shè)地區(qū)對房地產(chǎn)的需求量；第二步則是對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程的各個詳細步驟進行審批；最后，要對房地產(chǎn)交易進行約束，要制定出符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實情況的規(guī)定來保障購房者的權(quán)益。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是其在繁榮的表象之下，隱藏著一些問題，想要解決這些問題，就需要相關(guān)法律法規(guī)來進行調(diào)控，國家相關(guān)部門可以通過法律責(zé)任定性、衡量價格標準和市場秩序引導(dǎo)的方法，達到價格約束、土地出讓約束以及市場秩序約束的目的，最終讓我國房地產(chǎn)行業(yè)沿著合法路徑發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

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