淺議“營改增”對房地產企業稅負影響及籌劃對策

焦玉珍

摘 要：房地產企業實施“營改增”，其稅負必然受到影響，企業如何維持盈利能力，做到可持續發展將十分重要。本文重點分析“營改增”政策對房地產企業稅收負擔的影響，并提出“營改增”后房地產企業稅務籌劃的重點。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；稅負；籌劃

“營改增”即營業稅改為征增值稅的簡稱，是將以前繳納營業稅的應稅項目改成增值稅。“營改增”對房地產企業既有積極又有消極影響。

一、“營改增”對房地產業的影響

（一）“營改增”對房地產業的積極影響

1.規范稅收管理和經濟市場行為

“營改增”后，只有規范的賬務處理才能進行納稅申報，所有材料都必須由施工企業采購并索取正規發票才能作為進項抵扣，杜絕了虛開、代開發票的現象，規范了行業市場經濟行為，有利于公平競爭。

2.避免重復納稅，減輕企業負擔

“營改增”后，延續了增值稅的抵扣鏈條，避免了重復征稅，增值稅的性質是價外稅，其稅額通過層層抵扣的方式避免了重復納稅。因此房地產業全面實行“營改增”后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上游行業帶來的增值稅可以抵扣，降低了開發產品的成本，從而降低了房地產企業的稅負。

3.完善稅收鏈條，優化稅收結構

“營改增”前，增值稅是將貨物的生產環節、批發環節、零售環節、進口環節以及產品的加工和修理修配業務納入征收范圍，而屬于增值稅抵扣鏈條中間環節的建筑業和房地產業卻被納入營業稅的征收范圍，中間環節的缺失，致使抵扣鏈條發生中斷，破壞了增值稅抵扣的連貫性。“營改增”后，從整個生產流通過程，一直貫穿到最終消費者，有助于抵扣鏈條的完善。從整體的結構看，由營業稅全額征稅改為增值稅的增加值征稅，使增值稅鏈條更加完整，優化了稅收結構。

（二）“營改增”給房地產企業帶來的消極影響

1.進項稅票取得不充分

增值稅主要以增值稅專用發票等為進項抵扣憑證，房地產企業支付土地出讓金，取得國土部門開具的財政監制增值稅專用發票，這類財政監制專用票據相對規范，可信度較高，可以作為計算抵扣進項稅額的憑證。另外一些公共配套設施等政府規費，在房地產成本中比例較高，各地規費的種類、范圍、比例不盡相同，也沒有土地出讓金那么嚴格和規范。政府規費的票據能否抵扣、如何抵扣，這是房地產企業所面臨的抵扣困難。

2.企業財務制度亟待進一步完善

在“營改增”前，房地產業的企業所得稅繳納是按銷售額的一定比例征稅，而“營改增”后，要求企業必須準確核算成本費用，作為增值稅一般納稅人，要開具增值稅專用發票，必須財務健全、核算準確。而“營改增”納稅人要轉變原來的模式，需要一定的時間來適應。企業應如何加強管理來適應這一稅制改革、如何選擇高效的成本管理辦法、對企業各項成本如何做好核算與監督來降低企業成本。這些問題都需要進一步完善企業財務制度。

3.導致房地產企業建造成本增加

“營改增”后，由于不同行業納稅標準的不同，建筑業面臨稅負上升壓力，故而會把部分稅收成本向下游的房企轉嫁，從而導致房地產的開發成本中的建安成本上漲。

4.存量房產、土地抵扣稅款難

“營改增”后，存量房產和存量土地是影響房地產企業稅負增加的一個重要因素。由于期初庫存和固定資產的進項稅都不能抵扣。導致銷售存量房所產生的銷項稅額不能充分抵扣增值稅進項稅額，使房地產企業“營改增”后稅負增加。

二、房地產企業“營改增”下的籌劃對策

（一）加強對增值稅發票管理，及時取得相應可抵扣發票

“營改增”后，房地產企業的開發成本會相應增加，挑選施工企業時要將能開具增值稅專用發票作為首選要素，從源頭上預防和把控風險，重視采購管理。盡可能減少零散原料的采購，避免不能獲取增值稅專業發票的情況出現。

（二）規范財務管理，提高核算管理水平

“營改增”后，會計核算、財務管理等工作都發生了很大變化，企業要適應新政策、新形式的要求，加強財稅管理團隊建設。經常對財稅人員進行業務培訓，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應新稅制。

（三）提前做好稅務籌劃，合理避稅

房地產企業在外包工程或者是采購建筑材料時，應事先做好稅收籌劃，選擇可以開具增值稅專用發票的供應商，從而節約經營成本。同時，要與稅務機關建立順暢的溝通關系，及時獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的注意事項，并根據企業自身特點，適時調整經營策略，合理避稅。

（四）優化銷售方式，充分利用稅收優惠政策

“營改增”后，增值稅和土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種，房產的銷售價格直接決定了增值稅的稅負。制定合理的銷售價格不僅可以降低資金成本，還可以增加銷售量，降低稅負。在制定相關銷售價格時，除了考慮各項成本費用外，還要考慮可抵扣成本與含稅收入的關系，找到稅率的臨界點，合理降低稅負。有時收入雖然減少了，但是利潤可能增加了。

（五）加強庫存管理，調整、開發產品結構

“營改增”后，因房地產企業開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，所以，可利用大幅提高精裝房比例的方式，來增加可抵扣稅額以降低稅負。房地產企業開發的產品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類。相比較而言，精裝修房需要外購裝飾材料、廚衛設施、燈具、外包裝飾勞務，這些外購材料和勞務，如果能夠取得增值稅專用發票，就可以在繳納增值稅時作為進項稅額抵扣。抵扣項目和金額越多，增值稅的稅負就越低。因此，可以鼓勵房地產企業積極調整開發產品結構，更多地建設精裝修房。

綜上，面對“營改增”之諸多影響，房地產企業可通過增值稅發票管理，來避免進項稅票取得不充分；通過規范財務管理和會計核算，提高企業的財務管理水平；通過稅收籌劃，合理避稅以降低經營成本；通過優化銷售方式，合理利用稅收優惠政策，以達到降低企業稅負的目的；通過強化內部的管理，積極營造良好的內部環境，為企業發展打下基礎。

參考文獻：

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