房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

岳林清

[摘要]隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)作為一個(gè)重要的新興產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步加快了社會(huì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)收到的沖擊也極受各界人士的關(guān)注。文章對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對(duì)未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)趨 勢(shì)

在我國(guó)，房地產(chǎn)已經(jīng)成了了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的計(jì)算，2016年中國(guó)房地產(chǎn)的投資占GDP的比重為23.73.。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)寧喆表示，2016年房地產(chǎn)增加值占GDP的比重是6.5%，如果加上建筑業(yè)，比例還要高一些。建筑業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)中的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部分，是我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，處理好房地產(chǎn)指標(biāo)分化的現(xiàn)象，保障好房地產(chǎn)能夠滿足我國(guó)的居住需求的同時(shí)，有他的經(jīng)濟(jì)能力。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

（一）人民生活水平及土地價(jià)格趨勢(shì)

在2006年到2015年我國(guó)人均生產(chǎn)總值從16738元到50251元，十年間國(guó)民人均總值漲幅達(dá)到了300.22%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到我國(guó)的人民收入水平是大大的提升了，于此同時(shí)，商品房的平均價(jià)格由2006年的3366.79/平米達(dá)到了2015年的6793元/平米，漲幅僅僅只有的201.76%。遠(yuǎn)低于人均生產(chǎn)總值的漲幅。

也就是說(shuō)在全國(guó)范圍來(lái)看，十年來(lái)，我國(guó)的人民購(gòu)房能力提高了48.8%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，十年間人均購(gòu)房能力大幅度的上漲。

（二）我國(guó)的城市化進(jìn)程

在我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年發(fā)表的公告，在2016年我國(guó)的城鎮(zhèn)化比例就已經(jīng)達(dá)到了57.35%。在過(guò)去十年，大量的農(nóng)村人口落戶(hù)城市，增加了城市住宅房的需求。根據(jù)國(guó)際上城鎮(zhèn)化適宜的比例在65%70%。我國(guó)的城鎮(zhèn)化接近了平衡。農(nóng)村人口在城市的住房需求逐漸減小。在城市化進(jìn)程的推進(jìn)中，房地產(chǎn)行業(yè)曾迎來(lái)了一段黃金發(fā)展的時(shí)期。在城市化達(dá)到了57.35%后，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求也在減小。

（三）人均住宅面積的變化

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2016年我國(guó)的人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到了40.8平米，家庭平均住房面積123.2平米。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，平均住房面積卻超過(guò)了日本和歐盟的一些國(guó)家。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院報(bào)告，2015年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為32881萬(wàn)35411萬(wàn)套，而城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500萬(wàn)套8800萬(wàn)套。由此可知我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向飽和。

（四）金融信貸問(wèn)題

大部分開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，資金都來(lái)源于銀行貸款，以此滿足周轉(zhuǎn)的需要，但是卻依賴(lài)于未來(lái)預(yù)期收入來(lái)償還貸款。在這種情況下，如果市場(chǎng)發(fā)生不確定因素和變化，往往會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的償還，導(dǎo)致銀行面臨一系列的風(fēng)險(xiǎn)。另外，大部分購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中，只需首付30%的費(fèi)用，剩余70%則向銀行貸款，但中途出現(xiàn)突發(fā)情況而無(wú)力償還，也會(huì)給銀行造成損失；同時(shí)有些囤積居奇，利用銀行貸款在不同地區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，而這最終的風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移至銀行。

二、房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）保障房住房政策更加完善

保障房具有調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，平穩(wěn)房市的作用。因此完善保障房住房政策顯得尤為重要。我國(guó)在城市建設(shè)發(fā)展中，許多的勞動(dòng)者收入不高，不能支付高昂的房?jī)r(jià)，不能保證家庭生活的質(zhì)量，而保障房住房的供應(yīng)可以保障低收入的群體的基本生活需要，提高群眾生活水平。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有序性，如保障房?jī)r(jià)格相對(duì)較高且供不應(yīng)求，供給結(jié)構(gòu)模式相對(duì)混亂，住房面積不夠合理，法律法規(guī)監(jiān)管制度不夠完善，房?jī)r(jià)參差不齊，影響城市的良好持續(xù)發(fā)展。在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)逐漸向保障房?jī)A斜，使其成為多層次住房供給體系中的重要內(nèi)容。并通過(guò)調(diào)整稅收、土地政策和信貸政策等來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這樣的發(fā)展趨勢(shì)從短期而言，受市場(chǎng)供應(yīng)量的局限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)趨于合理，開(kāi)發(fā)商會(huì)更傾向于開(kāi)放保障性的住房，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，滿足第首日群體的居住需求。

（二）房?jī)r(jià)趨于合理

在人均住房面積達(dá)到40.8平方米，城鎮(zhèn)閑置房6500萬(wàn)8800萬(wàn)套的環(huán)境下。城鎮(zhèn)化也已經(jīng)達(dá)到了57.35%左右，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)逐漸飽和。在供需平衡的市場(chǎng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)空間逐漸趨于一個(gè)合理的范圍，房產(chǎn)售價(jià)會(huì)趨向合理。

（三）調(diào)控政策的大量出臺(tái)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)。為了保持房市的健康可控，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)系列的措施，來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。例如控制首付比例，控制貸款利率刺激和限購(gòu)等一系列保護(hù)措施。甚至在房市遭遇到巨大的風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行某些強(qiáng)制性關(guān)停性交易來(lái)保護(hù)房市。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化

在政策的進(jìn)一步完善下，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清除管理的趨勢(shì)下，對(duì)不符合要求條件和空殼的公司進(jìn)行清除。提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也提高了整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

三、結(jié)束語(yǔ)

上所述，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，其直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定以及金融市場(chǎng)的安全。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)在實(shí)際發(fā)展中逐漸顯露出一些問(wèn)題，如房?jī)r(jià)上漲的幅度大、市場(chǎng)秩序不合理、缺乏完善的發(fā)展模式、金融信貸問(wèn)題、不同城市土地價(jià)格的差異等，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，影響了人們的正常生活以及社會(huì)的穩(wěn)定?；谶@種情況，國(guó)家必須要制定切實(shí)可行的調(diào)控政策，完善保障性住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力發(fā)展多個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題。從而使房地產(chǎn)沿著正確的方向發(fā)展，有效提高群眾的生活質(zhì)量，滿足人們的居住需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。endprint