打造生活方式 驅動旅游地產

柏勇

對于旅游和地產之間的關系，需要從資源的占有和運用來探討。

從資源占有來講，有句話叫“好風景都不在路上”，好的旅游景點，特別是自然風光類的，一般處在交通不是太便利的地方，有了這種不便利，才沒有被開發，保存了原始的自然風光。其實對自然觀光類的旅游資源開發，只需要做好一件事，那就是修路。因為資源在那里，只要交通便利了，適當地做一些宣傳，游客自然就來了。所以，旅游景點的核心競爭力在于“獨特性”和“通達性”。

傳統地產的開發，首先考慮的是地段，同樣的，旅游地產開發過程中首要考慮的因素是對旅游資源的占有。這種占有要相得益彰，而不是搞破壞。比如在一個好的風景名勝區建一個住宅小區，十有八九是煞風景的。而這種不可復制的旅游資源呢，就很有可能被“私有化”，旅游的屬性就不復存在了。所以兩者的關系從廣義上來講，發展旅游，肯定要住，住就和房地產發生關系了。初級旅游的發展必然和酒店業聯系最為緊密，也就是短期居住需求。中長期就叫度假了，度假除了酒店外，還可能出現多種房地產業態，比如長租公寓等。時間再長，就和居住區有關了，確切地說，這應該不叫旅游，而是找一個不一樣的地方住下來。房地產要發展，就要瞄準在這個“不一樣”上。最大的吸引是氣候，但得有很多一樣的地方“配套”，比如鄰里關系；還有需要追求的地方，比如人文環境等。

從資金投入來講，旅游景點的建設單位投資強度肯定比房產開發要低，它的資金回報時間比較漫長。房產投入高，這點無論是對開發者或者客戶都一樣，并且這種投入進去后，可逆性不強。景區建設過程中，工程對環境的破壞相對較弱，一條游覽線路沒有規劃建設好，可以很快地重新規劃建設新的。而地產開發不一樣，很多事情是不可逆的，比如開工建設后，對土地資源的占有短時間內是無法恢復的。所以在做旅游地產開發項目前，我們需要各個環節的反復論證，不僅僅從經濟層面，更要從環境和社會影響層面來考慮。

一是對資源的破壞小、投入低、再生性強，二是可能產生的破壞大、投入高、對客源市場門檻高，具有很難的可逆性，所以一個火了要升級，一個火了要調控。

“地產”與“旅游”是相輔相成、相互調節的關系。傳統的旅游地產“核心引擎”有高爾夫、酒店、溫泉、主題樂園、山水海景等。旅游地產發展了這么多年，這些所謂的“引擎”項目對地產的貢獻又有多大呢？可以說微乎其微。

之所以要做這些“引擎”，是因為要讓項目提升到一定層次，即使知道做這些是賠本的，但必要的“花瓶”也是要擺的。這就像一條通往旅游景點的路，通過他做橋梁，架起了項目與市場。但隨著產品的不斷升級，所謂“引擎”并不能取代產品新的亮點，更無法擊中市場的痛點，因此“引擎”的單一作用對地產的影響越來越小。因為現在旅游地產不單單賣的是一個產品、一個環境、一種文化，而是一種生活方式。這個包括的內容就比“引擎”，項目豐富太多了。

旅游的發展，正在經歷從單一的旅行觀光往多元化的旅居方式發展。為了應對這一轉變，旅游地產項目也應當在產品的打造上順應市場需求的改變。

這種轉變，綠城做得很好。在拼產品質量的年代，綠城就是高質量的代名詞；而今，綠城的桃李春風和農莊系列就是一種生活方式的代表。而桃李春風進入海口以后，海口市場對度假的生活方式有了新的認識。房子除了投資，除了住，還有更深層的一個含義，就是它所能承載的是你想要的生活方式。endprint