規范租賃市場 讓租房變得安心

郝文嘉

近日，住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，讓租房者可以有房可住，且住的舒心，住的放心。

當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求量過大、發展潛力大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。為此，《通知》要求鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

新政的頒布和實施具有以下兩大亮點。

第一，規范了房租賃交易平臺，搭建政府住房租賃服務平臺。

鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務，來解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾可以安心租房。通過搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷安全的租賃信息發布服務，可以更好的保障租賃雙方合法權益，解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制；加強住房租賃市場監測，為政府決策提供數據基礎。

第二，增加了租賃住房的有效供應。

通過土地、金融、運營等政策多管齊下，增加租房住房的供給量，保證房源充足；金融機構扶持，保證人們可以租得起房；多部門相互協作配合，保證其租住雙方利益等。多個舉措可真正做到租房者有房住，且可以住的舒心，住的放心。

土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。多個舉措保證房源的數量。

金融政策方面，《通知》要求各鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。保障租房者可以租得起房。

運營政策方面，《通知》要落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序，建立快速審批通道，探索實施并聯審批。各地要建立部門相互協作配合的工作機制，明確住房城鄉建設、發展改革、公安、財政、國土資源、金融、稅務、工商等部門在規范發展住房租賃市場工作中的職責分工，推進部門間信息共享，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。充分發揮街道、鄉鎮，尤其是居民委員會和村民委員會等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務的重心下移，實行住房租賃的網格化管理；建立糾紛調處機制，及時化解租賃矛盾糾紛。多方協作保證租住雙方利益均不受損。

除此之外，通過盤活存量房屋用于租賃來保證房源數量。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執行民用價格，并應具備消防安全條件。

以上這些舉措的實施勢必會使得租房市場更加規范，房源更加充足，租房信息更加透明，更好維護租住雙方的切身利益。

目前，住房和城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。以上城市主要為熱門一二線城市，及其周邊城市。其特點為：人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求量過大、發展潛力大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規范。

下面我們將著重對廣州、杭州及武漢三個城市2009-2017年的租售比及收入房價比進行分析，觀察新政出臺的必要性及將會帶來的影響。由于2017年剛剛過半，還沒有公布具體的相關數據，我們利用2009-2016年的年總租金、年平均房價、年平均工資三個指標數據，根據多項式擬合算法，分別預測出2017年廣州、杭州及武漢三個城市的三個指標的值。根據網上調查得出的大多數人的住房喜好，將房屋面積取值70平方米，經過計算得到房價租金比、房價收入比見表1、表2，其增長率見圖1、圖2。

通過表1、表2我們看出，廣州、杭州和武漢三城市隨著時間的變化，通過租房收益來收回買房成本的年限越來越長。從圖1、圖2來看，無論是售價租金比還是售價收入比其增長率趨勢圖較為類似，均在2012年下降，2013年上漲后2014年下降而后開始上漲，其中武漢上漲幅度較大。而從數據來看，截止到2017年，三城市的收回成本年限約為房產總年限（70年產權計算）的55%左右，而這個趨勢還有繼續延長的趨勢。也就是說，同樣一筆錢簽訂合同，買房者可以擁有產權70年，而租房者則可以租房40年左右。而按照當前房價租金比的上漲趨勢來看，可能未來會出現租房70年甚至更長年限所花費的錢與擁有一套70年產權的房子房價相當。那么到那時人們買房的意義何在？

根據廣州、杭州、武漢的房價與收入比，可以看出，想購買一套70平的房子，武漢所用年限最短，在工資50%投入的情況下，也大概需要40年左右才能全款買到房子。而這個時長還在增長。而現有的買房體系下，人們想買房還需要交付房屋價格的20%為首付款。如果僅靠工資的50%存首付，則需要6-8年左右時間，而后還需要還房貸幾十年。這樣算下來，其實買房者何嘗不是一個長期的租房者呢？

近日，廣州市出臺最新房產政策，通過“租購同權”，保障租房者子女也可以就近入學。具體而言，具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。該政策的出臺，可以解決租房者的后顧之憂，不用為了孩子的學籍而被迫高價買房。

從上面的分析及相關政策解讀，如果房價再肆無忌憚的上漲，那么買房與租房其實差別并沒有那么大，甚至會出現買房不如租房的情況。此時，針對租房的房產新政出臺，勢必會更加有效的規范現有的租房體系，提升租房房源數量及質量，更加有效的保障租住雙方的切身利益。同時，隨著租房人數的增多，各種租房利好政策的發布，當類似廣州的“租售同權”政策的普及推廣，買房不再是剛需時，勢必會使買房者心態趨于理性，對抑制房價的上漲，讓房價重新回歸理性有很大的幫助。endprint