中小房企非典型拿地模式初探

郭如貞

一、中小開發企業可持續發展困境

目前，土地一二級市場中中小開發企業難有作為。一級市場方面，大型房企自身所具有低成本多渠道融資能力，標準化帶來的效率與成本管控，工程承建單位的高話語權及采購材料等的高議價權等多重管控下，成本優勢明顯，繼而能在土地市場中取得壓倒性優勢，表現在熱點區域“地王”頻現，刷新速度越來越快，如招商98.1億元造南京總價“地王”，武漢平安110.65億元總價“地王”。二級市場方面，以市場的并購重組為例來看，中小房企都難以抗衡，如融創137.9億元收購聯想旗下融科智地42個物業項目權益，恒大36.09億元收購嘉凱城52.78%股權，中海并購中信，保利收購中航地產等一系列并購頻現，且2016年房企兼并重組的金額同比增長150%。

新導向趨勢之下，未來自持經營與高門檻成為進入壁壘。“限制地價+競價自持+自持年限”發展趨勢下，熱點地區市場已經開始從銷售轉向自持經營，萬科先是在北京海淀以109億元拿下兩宗100%自持住宅地塊，接著在廣州以36億元摘得兩宗50%自持地塊，佛山25億元+100%自持+自持70年繼續拿地。而上海則采取“招標+掛牌”復合模式，住宅第一次實行三宗地中，保利、中海、中建最終拿地。在此新導向趨勢下，中小企業基本上很難參與未來的開發之中。

在目前土地稀缺性進一步凸顯，一線開發企業擠壓之下，自持經營趨勢變化中，中小開發企業自身的靈活、細分等優勢逐漸消失，已經不具備公開市場下的競爭力，土地儲備難以為繼，很可能淪為項目公司的風險下，找到可持續的發展模式，將是關鍵。

二、轉型壓力下非典型性開發拿地

在目前市場態勢下，為了尋找新的高利潤增長點，產業地產成為獲取更高利潤的開發模式，其所具有的零地價、低融資成本、高回報等成為轉型拿地新選擇。中小開發企業由于本身的局限性，很難徹底轉型為產業地產運營商，特別是在城市運營、產業運營、物業運營等方面難度較大，其轉型是介于傳統開發企業向產業運營企業過渡階段，所以過渡期開發拿地特征明顯，具體來說有以下非典型性特征：（一）熱點城市產城融合區域中拿地；（二）地塊要保證綜合用地屬性（工業用地+經營性用地），必須有足夠可銷售型物業（住宅、商辦）；（三）優惠政策在開發之前實際落地。

三、找準政府痛點，從頂層設計中尋找突破口

目前的大環境之下，中小開發企業要想在熱點區域拿到土地，必須找準政府痛點：政績和可持續性收入，即龍頭企業或高科技企業落戶帶來的影響力，產業鏈發展訴求，以及持續性收入，繼而通過稅收優惠和定向招標的拿地優勢，進行跨界整合。由此需要充分分析目標區域所具有的資源稟賦，將具有吸引力資源整合到本區域。一方面從產業升級的主攻方向上靠攏，對能夠參與世界生產分工具有技術比較優勢的資源進行整合，尋找突破口，如啟迪控股通過高新科技在各地拿地興建的啟迪科技城；另一方面，要從推動產業頂層設計更新或變革的角度，進行引導、整合，如華夏幸福的固安模式。目前無論是傳統房企，還是一些較早涉及的產業地產開發商，無不是從政府的痛點入手，在當地頂層設計中尋找突破口，從而以極低的成本甚至零地價獲取綜合性用地。

通過大型企業總部或依托總部構建的產業園區，一方面可以解決政府對長期財政收入的渴望及招商政績需求；另一方面合作方取得綜合性用地指標，通過住宅、辦公等來取得整個園區建設的前期投入的平衡，開發商則取得可銷售物業的利潤。“億達+東軟”合作開發的大連軟件園，“億達+騰飛”合作開發的騰飛園區，以及馮侖的萬通控股與TCL、匯源的合作開發無錫工業園等，都是類似思維下的可借鑒案例。

四、拿地案例借鑒

2017年3月，深圳寶安公開出讓A002-0059宗地的掛牌出讓，則是此類拿地方式的典型案例，該宗地塊最終為亞太衛星寬帶通信（深圳）有限公司以底價11.53億成功競得。

1.拿地背景

亞太衛星寬帶通信（深圳）有限公司是寶安區政府重點招商引資項目，2016年7月23日，高通量寬帶衛星項目簽約落戶寶安，亞太衛星寬帶通信（深圳）有限公司同時成立。

2.股權合作模式摘地

通過資料查詢，亞太衛星寬帶通信（深圳）有限公司是由亞太衛星通信（深圳）有限公司和深圳市昊創投資集團有限公司等組成，其中前者占30%股權，后者占10%股權。公開資料顯示，深圳市昊創投資集團有限公司創立于1998年，是一家以地產、工程、金融等實業與投資為主體，傳統產業與新興產業相結合的綜合企業集團，旗下擁有地產開發、金融資本、互聯網技術、工程建設、酒店餐飲、文化體育等10余家分子公司。在地產開發板塊，昊創集團擁有深圳市昊創房地產開發有限公司和深圳市耀都房地產開發有限公司兩家房地產開發公司，先后建成了博海名苑、昊海君悅等綜合居住小區，以及昊創龍華工業園等深圳優秀工業園區。

3.定向出讓及低價拿地策略

從出讓條件來看，對競買申請人主體資格要求非常嚴格，不僅限定行業類別，還進一步縮小的產業類型，不僅如此，對研發技術、產業標準、產業品質都有所限定。在競買申請人主體資格限制方面，主要包括競買申請人所處行業類別，必須是未來產業的航空航天產業；所從事產業類型須是衛星及應用產業；競買申請人應滿足已簽訂高通量通信衛星制造及發射合同、高通量通信衛星產品應滿足設計壽命大于15年、可提供50Gbps通信通量等技術條件。endprint