智慧評估將成為房地產估價行業的發展方向

王文華+杜冬麗

在“互聯網+”的大環境下，智慧評估成為房地產估價行業的發展方向，智慧評估的基礎就是大數據技術。房地產估價行業的競爭，在一定程度上已經演變為大數據技術之爭。優秀的房地產估價機構將基于大數據的平臺技術、優質的客戶資源和服務質量，大數據將成為房地產估價機構的核心競爭力之一。房地產估價行業需要以大數據技術為基礎，逐步構建智慧評估系統，提升房地產估價的效率和公信力。

一、大數據技術是構建房地產估價行業智慧評估系統的基礎

大數據又稱巨量資料，是指所有的數據量規模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業經營決策等積極目的的信息。從本質上看，大數據的精髓在于它拓展了數據分析的抽樣方法和范圍，放松了對數據研究的精準度要求，更注重通過揭示相關關系來刻劃世界萬物之間的復雜聯系。因此，大數據為人類認識世界提供了新的方法，引發了思維的革命。

大數據時代的顯著特征，就是可以利用數據的相關性來解決問題，而不只是依賴因果關系。基于大數據技術的深度學習等人工智能的發展，特別是谷歌Alphago的成功，讓人們更加深刻地認識到大數據技術可以突破人的認知能力極限。大數據的價值不僅在于其原始價值，更在于數據的連接、大數據擴展、再利用和重組。而且，大數據的開放對于提升整個社會的發展水平具有重要作用。大數據作為一種數字資產，可以重復利用，政府、行業協會等社會組織可以收集數據脫敏后對全社會開放，從而實現資源共享，創造出更大的社會價值。

以大數據處理為核心的系統是構建智慧評估的關鍵。大數據的本質可以歸結為四個方面，即海量的數據規模、快速的數據流轉和動態數據體系、多樣的數據類型和巨大的數據價值。在大數據系統中，每天處理億級數據，具有海量信息的數據規模；支持快速的數據流轉，實現實時數據監控優化；大數據系統處理各種各樣的信息，包含了結構化和非結構化數據；大數據具有極大的價值，推動系統成本和效率優化。

大數據平臺技術棧從技術上提供了房地產估價的基礎數據質量保障。如果數據質量得不到保障，那么后面所進行的分析就不可靠，那么整個大數據也都是不可靠的。因此，房地產估價行業作為重要的專業服務力量，要服務好實體經濟，就要充分運用大數據技術，強化客戶服務的深度、廣度和效率。

二、把大數據轉化為房地產估價行業智慧評估系統需要具備的基礎

把大數據轉化為房地產估價行業的智慧評估系統，需要具備兩個基礎：

一是業務數據化，且具有數據質量保障。房地產估價機構在大數據技術的支持下，能夠實現所有業務操作的線上化，即數據化，且對每個業務操作環節都可以進行實時分析。如果房地產估價機構的所有業務都是在線下操作，或者系統無法準確及時地收集數據，即使數據量足夠大，由于缺乏關鍵數據或數據不準確，也會給房地產估價的大數據處理帶來很大的困難。房地產估價咨詢數據庫的數據來源，主要包含政府部門和各類相關專業機構等發布的各種數據、房地產估價機構的估價報告以及從相關網站獲取的數據。房地產估價行業是一個典型的數據密集型行業。各房地產估價機構通過長期經營，已經逐步積累了海量的用戶數據，這些對用戶的評估數據構成了龐大的結構性數據資源。從房地產估價的角度的出發，理想狀態的大數據是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發現規律的過程。

二是大數據處理技術，包括數據收集、傳輸、存儲、計算、展示等一系列技術。在房地產估價業務開展的過程中，應用大數據至少需要考慮兩個維度，即實時性維度，大數據分析是秒級的還是離線的；一致性維度，即對一致性到底是什么樣的要求，是否要求100%一致。當房地產估價機構在做房地產估價數據系統或者應用大數據時，要考慮到所用的房地產估價業務的場景到底如何，再加上數據量的維度。這幾個維度確定以后，從ETL（數據倉庫技術）數據抽取到數據傳輸，再到數據存儲，包括數據計算，技術相對來講就比較成熟了，從而可以選擇合適的技術。

房地產估價業務應用大數據技術，首先要在大數據處理技術上做大量的工作，對于實時數據、離線數據等，都要制定出完整、系統的解決方案。這樣，就可以基于大數據平臺，進行相應的實時數據處理和離線數據分析。大數據能夠從根本上解決傳統的房地產估價中面臨的信息不對稱、客戶不透明的問題。傳統的房地產估價業務運用大數據技術和方法，能夠更好識別和認知客戶需求，以客戶為中心，創新房地產估價服務，實現快速、低成本的客戶營銷和有效的風險管控，進而從根本上提升房地產估價行業的專業服務能力。通俗地講，大數據使房地產估價機構“更聰明”，這是房地產估價機構體現其核心競爭能力的新型資產。

三、以大數據為基礎構建房地產估價行業的智慧評估系統

大數據技術已經成為房地產估價行業找準市場定位、挖掘新的業務增長點，實現戰略轉型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產估價行業的未來發展。

智慧評估系統是以數據作為開始，大數據技術的應用貫穿其中，并且是以數據為終點的一個循環上升過程。房地產估價機構在可靠的數據源和處理技術的基礎上，可以以大數據技術為基礎，逐步構建智慧評估系統。在智慧評估系統構建的過程，房地產估價機構大致上可以分為以下幾步：

第一步，通過大數據技術，準確及時地還原業務。根據房地產估價的目的，及時準確地采集房地產估價業務所需的數據，并分不同層次需求展示出來。原始憑證、工作底稿等離線數據，都是房地產估價業務開展的基礎，如果不能做到及時準確地收集這些數據，數字化評估就無法進行，更談不上智慧評估了。

第二步，運用大數據進行業務評估。在大數據時代，可以依據社會化的數據，進行業務評估，并且可以利用互聯網灰度測試的方法，進行流程優化的評估。利用這些方法，可以讓房地產估價從業人員對房地產估價業務有了更深刻的理解。

第三步，在對業務進行實時監控和準確評估后，利用大數據對業務進行預測。預測始終是大數據應用的核心，也是最有價值的地方。預測的準確度，也就是傳統統計學中的置信度，是預測的一個重要衡量。大數據的預測，很多是利用到相關性，因此，完全準確的預測是非常困難的。如果大數據應用對于準確度的容忍度越高，就越容易進行預測。對于房地產估價行業而言，如果能夠提前進行預測，那么對于房地產估價業務的開展是很有幫助的。endprint

第四步，依托大數據開展房地產估價業務。這在很大程度上依賴于預測的準確性和房地產估價業務對準確性的包容性。這樣可以得出四個象限，對于預測準確性高、并且包容性強的房地產估價業務，越容易實現智能評估。目前最好的方式依然是人機結合，能夠利用大數據和人工智能的技術，為人工提供輔助決策，讓人工決策更加合理。當前，基于大數據的深度學習技術，在人工智能領域取得重大突破，例如谷歌Alphago的案例，從而為智能評估提供了巨大的想象空間。

在構建房地產估價行業的智慧評估系統中，有兩個維度非常重要：一個維度是構建智慧評估系統的難度，另一個維度則是構建智慧評估系統的價值。首先要選擇大數據應用的場景。選擇合適的大數據技術架構，把數據質量做好。然后，對房地產估價業務進行分析，第一步主要是進行業務還原，包括業務節點，把相關的數據用圖形化展示出來，之后進行評估。如何能運用大數據技術，就可以發現房地產估價中的關鍵問題，從而進行改進和優化，優化后再將系統指標運行一下，檢驗是否真的改進了；利用灰度的方法對房地產估價業務的改進進行效果評估。

在大數據技術的保障下，房地產估價機構可以開展多種應用。從點到面，逐步提升智能化水平，智慧評估在效率、成本等方面不可比擬的優勢。為推進大數據技術在房地產估價領域的應用，房地產估價機構需要引進高端計算機技術、信息技術等專業人才，迅速搭建起所需的部門。同時，需要搭建房地產估價的信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數據技術的應用提供及時、完整的信息支持。同時，推進房地產估價領域大數據的開放共享進程，打通房地產估價信息橫向共享渠道，推進信息資源的共享和業務協同，在此基礎上形成房地產估價領域的大數據倉庫。目前房地產估價機構之間的信息網絡自成體系、相互割裂，相互之間的數據難以實現互通共享，信息系統出現“系統林立”和分裂狀態。為此，需要借助大數據平臺，整合強化信息網絡體系，實時獲取、交換和使用數字化信息。

智慧評估就是以大數據處理技術為基礎，利用軟件系統把人和設備更好地結合起來，系統不斷提升智能化水平，讓人與設備能夠發揮各自的優勢，達到系統最佳的狀態。未來，國家將建設全國一體化的大數據中心，推進技術融合、業務融合、數據融合，實現跨層級、跨地域、跨系統、跨部門、跨業務的協同管理和服務的國家大數據戰略。房地產估價行業響應國家的號召，積極拓展思路，適應新業務發展的需要，逐步推進改革轉型，開創評估大數據更好服務實體經濟的新局面。endprint