樓市正在變天，行業何去何從

臧建軍

今年的樓市讓行業感到特別的焦慮和不安。這種焦慮不僅來自于密集的政策調控，而是這輪調控和往常調控在方式和力度上的差異。土拍方式的變化、持有比例的要求、銷售秩序的整頓、行政手段的加強，等等。簡言之，這輪調控不僅僅是抑制需求和調解供求關系，而是圍繞“房子是用來住的”總方針下對房地產行業規則的重塑。如果說過往調控是政府作為裁判，吹哨尺度時松時緊；這一次，似乎是要改變游戲規則。這可能將迎來一次真正的“變天”，一路狂奔近20年的地產行業又將何去何從？

一、調控成為常態，變革山雨欲來

過往十余年調控都是松緊循環，根源在于政府把房地產作為經濟發展GDP增長的工具。只有房地產才能救中國經濟，已成為大家心照不宣的客觀現實。這注定了調控將淪為“空調”。

本次樓市調控已顯示不同以往的方向和氣勢，原因在于國家面臨的國際國內形勢大不同，調控的背景和出發點也就不同。

美國特朗普主義加息、減稅、貿易保護等吸引資本和制造業回流，將引發世界經濟秩序的重塑，也將重構中美大國博弈關系。而與此同時，中國實體經濟不堪成本重負，制造業持續凋敝，資金在金融體系空轉，信貸主要投入房地產。這種局面在不斷加劇，系統風險趨于增大。所以，脫虛向實，支持制造業和實體經濟成為國家戰略。

當然，實體經濟的發展需要政府在匯率、稅收、金融等領域進行一系列配套改革。而抑制房地產價格快速上漲，從而把部分資金從房地產行業擠壓出來引向實體；同時，抑制土地價格的快速上漲，從而降低企業運營成本。國家經濟戰略的這兩點要求，基本決定了房地產行業的調控方向。

另一方面，在本屆強勢政府管理下，圍繞“房子是用來住的”指導思想，逐步擺脫房地產的經濟發展工具屬性，驅使房地產回歸民生屬性，亦是調控的一個重要出發點。

在上述國際國內經濟大背景下，本輪調控具有大格局下的政治高度，必將是一種常態，并過渡形成長效機制，并真正重塑行業游戲規則。房地產行業的一場大變革可謂山雨欲來。

二、市場嚴重扭曲，房企分化加劇

當前的樓市，在調控與變革的不確定預期下呈現出嚴重扭曲的狀態。包括幾種現象：第一，價格扭曲，行政手段介入新房定價，熱點城市新房銷售批準價格低于市場兩成左右；第二，供應扭曲，政府控制預證與網簽，市場供求關系已經不能反應真實市場；第三，一二手市場扭曲，二手房市場全線低迷，哀鴻遍野；一手市場依然熱情不減、暗流涌動；第四，房地市場扭曲，房產銷售行情面臨反轉，土地市場依然火爆。

市場的扭曲部分來自于房企矛盾糾結的心態，又反過來加重企業的迷茫和焦慮。調控會不會再度放松？政策變革的方向在哪里？是改弦易轍還是彎道超車？

房企矛盾的心態，不同的選擇加劇了房企發展速度的分化。易居克而瑞的數據顯示，今年1-5月與去年1-6月份數據相比，TOP20房企平均增速在33%，而排名50-100之間的房企與其去年1-6月業績相比，平均增速為負。可以看到，規模房企增速開始一騎絕塵，中小房企在規模發展上略微吃力。TOP50-100房企規模發展尚且吃力，更不用說數以萬計中小房企了。

對企業來說，調控并不可怕，最多只是煎熬，但變革難以預測則讓人焦慮。調控持續高壓，市場完全扭曲，未來充滿不確定性，行業加速分化，房地產行業會在現實政策調控和未來方向迷茫的雙重壓力下負重前行，地產行業將迎來一次真正的考驗。

三、行業陷入謎局，創新引領未來

市場很扭曲，房企很迷茫。道路在哪里？TOP房企憑借已有大平臺，繼續做大做強，搶占銷售份額是一條路。立足精品產品線，深耕細分市場，每條戰線上競爭者眾。布局存量市場和資產服務，行業不乏標桿。上下游延伸，豐富房地產服務產業鏈，很多房企在探索。孵化創新業務，延伸產業布局，也不失為一種選擇。

遺憾的是這個問題不是判斷題，沒有對錯；房企只有各算各賬，選擇適合自己的道路。這也不是選擇題，沒有標準答案；過往的經驗和模式不足以形成標準選項。樓市正處于風格轉換，秩序重建和格局重塑的過渡期。這是一個謎局時代，也是最富有機遇的時代。每一個時代，都有屬于那個時代的英雄。破局之際，正當是新時代英雄崛起之時。無論時代如何變化，英雄一定是個學習者、創新者，和行動派。

認知可以是灰度的，但決策必須是黑白的。不管如何看待謎局，企業都必須在當下有所決策和行動。扭曲的市場，更需要企業堅定的戰略。謎局的未來，更考驗企業的戰略能力。面對調控帶來的市場困境，企業依然要在產品、營銷、成本、融資等各個方面做優做細，強化執行力，搶占份額成為這一輪的剩者。同時，戰術上的勤奮不能掩蓋戰略上的懶惰。面向變革帶來的行業謎局，企業必須面向未來重新構建和規劃戰略，創新并行動，主動打破謎局，成為下一輪的勝者和英雄。endprint