住房市場失靈的度量與實證分析

吳翔華+於建清+王竹+霍曉宏

內容摘要：本文基于住房市場失靈理論和現階段住房政策，建立住房市場失靈指數模型，并以江蘇省各城市進行實證分析，測算出江蘇省各市2015年住房市場失靈指數。失靈指數可以用于衡量住房市場是否健康平穩發展，對于緩解住房市場失靈、夾心層的住房困難及完善住房保障政策均具有指導意義。

關鍵詞：住房市場失靈 失靈指數 住房保障

2016年中央經濟工作會議中，習近平總書記指出：要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用多種手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。而制定住房政策的核心是分城施策，要根據不同城市的住房市場實行相應的住房政策。住房市場失靈程度對于各城市了解住房市場運行是否良好起到指標性的作用，將對促進住房市場健康發展起到指導性作用。

研究綜述

在住房市場失靈研究方面，我國學者的研究多集中在分析市場失靈的表征和原因方面，并就如何減少市場失靈帶來的危害提出政策性建議。簡彩云（2009）認為政府應該扮演“蓄水池”的角色，來彌補住房市場的不足，使住房市場不至于處于過度狂熱或過分冷縮的狀態。秦世偉（2013）認為住房市場失靈是因為市場機制沒有充分發揮作用，提出法律法規的完善能改善市場失靈。陳越章（2011）把我國房地產市場過度發展歸結為市場失靈和政府失靈，認為規避政府失靈是住房市場長遠穩定發展的重要措施。張曉舟、王淼（2010）認為我國的住房市場出現了混亂不堪的不穩定狀態，住房市場出現失靈現象，強調政府應加強干預，解決中低收入人群的住房困難問題是政府的職責所在，政府應著力解決 。黃嚇珠（2010）分析了房地產的特殊性，指出住房市場失靈存在必然性，我國住房市場目前出現了嚴重的供求失衡和房地產泡沫。因此，建議政府加大住宅建設用地的規劃，引導地產商供應更多符合市場需求的住房，增大房地產價格信息的公開力度。史姍姍（2007）認為房地產的不可移動性、稀缺性、唯一性等特質使房地產存在一定的壟斷性，導致住房市場存在失靈，不能實現資源配置最優化，因此政府的干預十分必要。在此基礎上提出政府應建立信息披露制度，規范交易。

由此可見，我國對于定量分析住房市場的失靈程度，探尋住房市場失靈與保障政策關系的相關研究較少。在國內外研究中，多用房價收入比度量住房市場的運行情況，但是房價收入比并不能全面反映住房市場的失靈情況，因此本文通過引入住房市場失靈指數評價住房市場的失靈程度，為分城施策提供依據。

住房市場失靈機理

住房市場失靈是指由于城市住房價格不合理的過快增長，住房保障制度不完善，使城市出現既沒有能力承受住房市場上的商品房價格，又不夠資格申請保障性住房的人群（即夾心層），進而引起住房市場資源不能有效的分配，產生區域性泡沫等現象，稱為住房市場失靈。

本文采用城市中夾心層規模的大小反映城市住房市場的失靈程度。當住房市場出現泡沫，會導致商品房價格不合理增長，若住房困難群體又得不到充足保障，則會導致夾心層增大；反之，當商品房市場住房價格合理，保障制度完善，則夾心層縮小。因而，夾心層規模的大小可以反映出住房市場失靈程度的高低。

夾心層規模一方面反映城市住房市場商品房的價格水平，另一方面也可反映該城市住房保障房價格水平，而兩者中間價格住房缺失，如圖1所示，是導致夾心層出現的根本原因。

綜上，以夾心層規模衡量住房市場的失靈程度，相比于以房價收入比、租金收入比、住房消費比例等單一的市場指標更為合理。

住房市場失靈指數的確定

（一）住房市場失靈指數測算模型

某城市中收入能力可以支付該城市住房市場中住房價格為P*（該城市住房第五個百分位價格）的收入線為λ*，該城市中收入能力可以支付該城市保障性住房價格P0的收入線為λ0，收入能力高于申購配售型保障房的能力但又低于商品房市場購買能力的人群收入在λ0-λ*之間，為夾心層。

按收入七分法統計的各城市歷年收入值，該城市最低收入為λ1和最高收入為λ2。則夾心層占該城市總人口的比例可以類似為λ0和λ*的差值與λ1和λ2差值的比值。本文的研究將該比值稱之為住房市場失靈指數，用以衡量住房市場失靈程度的大小，用公式表示為：

η為市場失靈指數，λ*表示P*對應的收入線，λ0表示P0對應的收入線，λ1表示該城市最低收入人群月收入，λ2表示該城市最高收入人群月收入。

（二）住房市場失靈指數測算過程

統計得到該城市房價分布第五個百分位房價P*。根據標準住房市場售價（吳翔華，2015）的調查方法與數據修正，得到標準住房售價P，根據標準住房售價的分布，得到城市房價分布第五個百分位的房價為P*。

調查得到保障房價格P0。通過各城市住房與城鄉建設廳網站查閱，部分城市通過調查得到保障房價格P0。

測算P*對應的收入線λ*：

S表示住房面積，m表示貸款額度，r表示住房抵押貸款月利率，n表示貸款期限（以月表示），a表示住房消費比例，λ*表示該城市中收入能力可以購買該城市住房市場中住房價格為P*的住房的收入線。

P0對應的收入線λ0：

S表示住房面積，m表示貸款額度，r表示住房抵押貸款月利率，n表示貸款期限（以月表示），a表示住房消費比例，P0為該城市保障房價格，λ0表示該城市中收入能力可以購買該城市保障性住房的月收入線。

預測該年度該城市最低收入λ1和最高收入為λ2。按收入七分法統計的各城市歷年收入值，運用二次移動平滑法，預測2015年該城市最低收入和最高收入，其對應的最低月收入和最高月收入分別為λ1和λ2。

住房市場失靈指數的確定。根據住房市場失靈指數模型可知，將上述測算值代入公式（1），即可得到該城市的住房市場失靈指數。

（三）住房市場失靈程度的判別標準endprint

經綜合分析，當失靈指數η大于30%時，則認為該城市住房市場嚴重失靈；當失靈指數η在5%-30%之間，則認為該城市住房市場局部失靈；當失靈指數η小于5%時，則認為該城市住房市場運行良好，未出現住房市場失靈。住房市場失靈程度判斷標準如表1所示。

住房市場失靈度量的實證分析

南京市住房市場失靈程度的度量。以南京市為例，根據調查得到南京市的住房價格分布，運用spss統計分析得到目前南京市的住房平均價格為17931.83元/m2，其第五個百分位的住房價格為11713元/m2，代入公式（2），得到P*對應的房價收入線為4477元/月；南京市的保障性住房價格為4700元/m2，代入公式（3）得，保障性住房所對應的收入線為1796元/月。

通過指數平滑法測算南京市2015年的各收入層次，其中最低月可支配收入為1440元，最高月可支配收入為8185元，代入公式（1），可得η=39.74%。

如圖2所示，可以發現南京的夾心層規模占總人口規模的30%以上，因此南京市屬于嚴重失靈城市。

結論與建議

綜上，各城市應根據住房市場的特征，合理擴大保障范圍，增加保障性住房的供應，縮小有效供給和有效需求之間的缺口。基于以上分析結果，為住房政策的制定提出以下建議：

（一）住房市場嚴重失靈城市

這類城市是無法設定配售型住房保障準入標準的，針對首次置業的、沒有被劃入住房保障制度保障范圍的夾心層而言，可以依據社會福利理論對其進行住房保障，分階段實施以改變市場預期，待市場失靈程度減輕。

（二）住房市場局部失靈城市

該類城市存在夾心層人群但規模不大，對于此類城市的住房保障方式應是配租型與配售型相結合，再根據配租型和配售型住房保障的不同準入標準來確定各個城市的住房保障對象。對于商品房市場，去庫存應主要針對中低價位的商品房，合理控制住房供應結構，防止住房供應出現結構偏差。

（三）住房市場非失靈城市

此類城市住房價格合理，住房市場上商品房供應較為充足，夾心層人群不存在或數量很少，最低收入人群處于政府保障范圍內，其余不同收入人群在商品房市場中均能獲取相應的住房，因此無需設定配售型住房保障準入標準，僅設定配租型住房保障準入標準即可。

參考文獻：

1.簡彩云.市場失靈與房價宏觀調控[J].宏觀管理，2009，7（3）

2.秦世偉.市場失靈的法經濟學分析[J].山東科學，2013（2）

3.陳越章.從買不起房談政府失靈[J]人文論壇，2011

4.張曉舟，王淼.淺析高房價下的政府行為選擇[J].學理論，2010（18）

5.黃嚇珠.房地產市場失靈的經濟學分析[J].產業經濟，2010（8）

6.史姍姍.房地產市場失靈與政府規制[J].北方經貿，2007（4）

7.吳翔華，虞敏敏等.住房市場失靈的度量及成因分析—以江蘇省為例[J].商業經濟研究，2015（23）

8.郭玉坤.中國城鎮住房保障制度設計研究[M].中國農業出版社，2010endprint