房地產價格變化趨勢與宏觀調控長效機制構建

王芳

內容摘要：隨著我國住房制度改革，逐步深入推進住宅商品化，房地產業得到了高速發展，但與此同時也引發了房價過高、開發不均衡、房地產市場結構不合理等問題。為了解決這些問題，國家出臺了一系列調控措施。本文分析了房地產價格和宏觀調控政策的關系，提出了建立經濟手段為主體的房地產宏觀調控長效機制，希望有助于我國房地產業的健康發展。

關鍵詞：房地產價格 宏觀調控政策 經濟手段

我國房地產價格變化與調控政策之間的關系

從2003年以來，我國房地產業發展過快，房價持續上漲，高房價問題已經嚴重影響人民生活和社會安定。為了保證房地產市場持續健康發展，實現居者有其房目標，政府綜合運用多種調控手段和調控政策齊抓共管，從中央到地方都加大了對房地產市場的調控力度。政府相繼出臺的調控政策，主要包括經濟、土地和信貸等方面的政策，而且也實行了一些行政政策，這些政策在不同時期呈現出不同的特點。具體歸納為以下五個階段：

（一）防止市場過熱抑制供給階段（2003年2月-2005年2月）

據統計，2003年我國房地產開發投資總額達到10106.12億元，比2002年增長了30.6%，商品房竣工總面積達到3.95億平方米，銷售面積達到3.22億平方米，使我國房地產市場無論在供應，還是在銷售方面都呈現出良好態勢，但房地產市場也出現了投資過熱的傾向，因此國家出臺了一系列調控措施。此階段國家主要以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段，來抑制我國房地產市場投資過熱現象。調控措施主要圍繞房地產開發企業的資金問題和土地問題展開，一是通過嚴格房地產開發企業的貸款，來提高開發項目對自有資金的需求；二是政府加大力度整頓土地市場，進一步建立和完善土地制度，嚴格控制土地使用量。這樣在源頭上控制了房地產的開發速度，抑制了房地產市場投資過熱和房價持續上漲的勢頭。只是在這些政策出臺并實施一段時間后調控效果才顯現出來，存在一定的時滯效應。

（二）重點抑制房價上升階段（2005年3月-2006年4月）

上一階段的房地產宏觀調控在控制土地供應的同時也引發了房價上漲的新問題。2005年3月，國務院辦公廳發布了《關于切實穩定住房價格的通知》 ，成為政府開始重點調控房地產價格的標志。隨后，國家相繼出臺調控政策來抑制房價上漲，調控政策的主要內容是打擊炒房行為并同時提高房地產信貸門檻，從而達到調控住房需求總量的目的。具體包括：提高購房者首付比例和貸款利率、嚴格限制期房轉讓、提高住房交易稅等。這些政策在剛推出時，并沒有改變我國房地產價格繼續快速上漲的局面，但推出一段時間后，調控效果逐漸顯現，以北上廣為首的一些城市房價有所下跌。

（三）全面治理房地產市場階段（2006年5月-2008年8月）

2006年上海等標志性城市的房價在出現短暫性增長緩慢甚至下跌后，我國部分城市的房地產價格出現了“報復性上漲”。2006年5月，出臺了以住房供應結構為調控重點的“國六條”，標志著我國新一輪房地產宏觀調控拉開了序幕，我國開始進入全面治理房地產市場新階段。此階段我國調控政策的內容主要有兩點：一是重點控制部分城市房價過高；二是進一步調整不合理的房地產市場結構，抑制房地產價格過快上漲，并調節住房結構。當年建設部、發改委等九部委出臺“十五條”明確提出調整住房供應的結構，提出“限價房”解決中等收入百姓的住房問題。調控的方法由原來的土地政策和金融政策擴展為多種調控手段的綜合運用。此階段政府從多個方面積極采取措施全面治理我國房地產市場，直到2008年初效果方才顯現。2008年1月，我國住房成交量10年來首次出現負增長。

（四）緊急救市階段（2008年9月-2009年5月）

受國際（如美國次貸危機）、國內經濟環境的影響，我國房地產市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升的現象在一定程度上得到了遏制，百姓購房再度進入觀望期。2008年1月，全國住房成交總面積第一次出現同比下降，引發了全國住宅價格的下降。為了穩定國內經濟、并維持房地產市場的健康良性發展，國家房地產調控政策再一次出現新變化。通過放松信貸來降低居民的購房成本，標志著我國緊縮性房地產宏觀調控政策出現了松動，取而代之的是一系列鼓勵和促進房地產發展的新政策，隨后各大中城市也緊跟中央步伐先后出臺了多項救市措施。如在2008年9月16日中央銀行率先下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，在2008年10月8日，再一次下調了貸款基準利率和住房公積金貸款利率。隨后，我國打出一系列“降率免稅”組合拳來拯救房地產市場。上述政策對于改善住房消費的政策環境是相當有利的，為廣大人民群眾大大減輕了購房壓力。在寬松的行政政策和積極的財政政策的雙重推動下，我國房地產市場在2009年出現了前所未有的“繁榮”，房價超過2007年，出現了井噴式上揚。

（五）調控全面加碼階段（2009年6月-2013年12月）

房地產市場在2009年出現空前“繁榮”，標志著我國房地產政策正式開始轉型。從“保增長”轉型為“調結構，壓房價，抑投機”，由救市政策轉變為打壓房地產市場，這標志著“國四條”的出臺。2010年1月，國務院辦公廳發布了“國十一條”，提出對于百姓購買二套房的貸款進行從嚴管理，即首付不得低于40%，同時要加強對房地產貸款窗口的指導和監管；同年4月國務院發布我國房地產調控歷史上最嚴厲的調控政策——“國十條”，但由于房地產市場自身情況復雜以及地方各級部門并沒有真正的落實國十條的相關調控政策，致使“國十條”的作用沒有真正發揮出來。在2011年1月，國務院辦公廳又出臺了“新國八條”，把居民購買二套首付的比例由40%提高到60%，同時貸款利率也提高到基準利率的1.1倍。2013年房地產調控政策再一次出現了變化，調控的重心由提高貸款的首付比例及提高貸款的基準利率，轉到保障房和住房供應體系的建設上來?？傮w來看，2013年房地產調控在第一季和第二季度出現了分水嶺：第一季度體現的是繼續抑制居民購房需求，嚴格控制房價上漲的調控思路，主要以“國五條”和地方各地的調控細則為主；第二季度則體現出中央調控重心是加強保障房建設和管理，并不斷完善居民住房的供應體系。endprint

（六）調控轉變階段（2014年1月至今）

2014年，我國經濟處于低谷，房地產市場作為國民經濟的重要組成部分，也受到了影響。購房者開始持觀望態度，投資增速下降。不論是北上廣等一線城市還是一些二、三線城市，房地產銷售量和銷售額都出現明顯下滑。因此，國家轉變調控手段，由原來的行政調控為主轉為以市場調控為主，所以在2014年，“房地產調控”沒有出現在總理政府工作報告中，政府減少了對房地產市場的行政干預，而通過供需來調節房地產市場。2014年6月內蒙古呼和浩特市率先發文取消限購，此后全國多個城市先后取消了限購。2014年9月30日，中央銀行出臺房屋貸款新政策，對于擁有一套住房并且已經結清全部剩余貸款的家庭，如果為了改善居住條件，可以購買第二套普通商品住房，且貸款首付比例最低為30%。隨后中央銀行又放松了公積金貸款條件，并宣布降息。2014年出臺的房屋貸款新政策是對以往信貸政策的全面松綁，松綁程度比2009年還要寬松許多。貸款新政策的出臺刺激了廣大購房者的需求，尤其是改善型住房的需求，使得樓市迅速升溫。因此，新政策的出臺和實施對于我國整個樓市的回暖即起到了巨大的推動作用。

我國房地產宏觀調控效果不佳的原因分析

（一）宏觀調控政策缺乏長遠性和整體性

我國房地產宏觀調控政策具有短期性、應急性和針對性，但是缺乏長遠性和整體性，所以很少能達到調控目的。如2005年3月到2006年4月的重點抑制房價上升階段，國家為了控制不斷攀升的房地產價格，采取了一系列措施，主要包括：提高廣大購房者貸款的首付比例，提高貸款利率，對期房轉讓條件作出嚴格限制。政策推出初期，調控效果并不明顯，房地產價格繼續快速上漲。雖然在調控后期，北京等標志性城市的房價出現了短暫下降，但很快全國多地房價又迅速上揚，沒有達到政府抑制房價上升的初衷。我國在制定房地產調控政策時應具有長遠性和整體性，應以促進房地產市場健康穩定發展為目標，從國家整體利益出發，同時兼顧城鄉居民利益。

（二）宏觀調控政策無法落到實處

中央制定了調控政策，到了地方卻無法落實，原因主要有兩個：一是土地財政障礙，二是地方官員不作為。近二十年來，城市和周邊的農村經濟快速發展，土地出讓頻繁，土地使用權出讓時間長，土地地價高，土地財政成為了地方財政收入的主要來源。地方政府為了追求高財政收入，不希望房價和地價下降，因此不愿意全面貫徹落實中央出臺的調控政策。長期以來，地方政府將GDP增速、財政收入等作為評價領導的政績和業績，成為提拔任用或一票否決的指標，以“房地產”創造“GDP”的模式，是一些地方官員“保官”和“升官”的捷徑，所以他們不會全力貫徹中央的房地產調控政策。

（三）宏觀調控中法律手段被忽視

我國房地產業的第二次高速發展始于2003年，這一年政府拉開了對房地產業全方位宏觀調控的大幕，主要以經濟手段為主，行政手段為輔，而法律手段卻一直被忽視。從這十多年的調控政策可看出，采取的經濟手段主要是利率和稅收，行政手段主要是國家通過行政機關發布行政命令、規定和指示，對房地產業進行調節、監督和管理。由于行政手段剛性強且損害自由市場，所以當經濟手段失靈時，行政手段才成為房地產調控的主要手段，如限購、限貸、限價。因此法律手段在整個房地產調控中的缺失，影響了調控效果。

以經濟手段為主體的房地產宏觀調控長效機制構建

房地產市場的宏觀調控就是指國家借助于政府的力量，運用經濟、法律、行政等手段從宏觀經濟層面對房地產業進行指導、監督和調節的政府行為，以保證房地產供需平衡，通過彌補市場經濟缺陷，實現房地產業與整個國民經濟協調發展的目的。在宏觀調控手段中，要以法律手段為前提、以經濟手段為主體、以行政手段為輔助，三種調控手段綜合運用，共同發揮作用。要發揮經濟手段的主體作用，要從稅收、信貸和利率等方面加強對房地產市場的宏觀調控。

（一）征收房地產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋的產權所有人征收的一種財產稅。我國已經在上海和重慶進行了房產稅征收的試點工作，從大趨勢上看，我國征收房產稅也是必然的。但是其征收卻缺乏法理依據，所以，我國應盡快出臺房地產稅收法律法規，為在全國范圍內推行房產稅的征收工作提供法律依據，做到有法可依。雖然在我國征收房產稅并不能馬上實現對高房價的遏制作用，但卻會增加房屋所有者持有房屋的成本，這樣既會抑制投機性購房者的需求，還會引導那些真正有剛性需求的購房者進行合理的購房消費，從而間接的影響房地產價格的上漲，但從長期來看，征收房產稅可以減輕地方政府對土地財政的過度依賴，產生的直接后果就是不僅能擴大土地的供應量，還能降低土地供應的價格，從而達到政府調控房地產市場的目的，促進房地產市場健康平穩的發展。

（二）制定并實行差別化個人信貸政策

房地產市場和產品的差異性決定了購房者的差異性，為了創造良性、充滿活力的房地產市場，就要實行有差別的個人信貸政策。房地產產品需求量由購房者剛性需求決定，因此，對于有剛性需求的購房者，在個人信貸政策上應該加大支持力度，不僅要降低首付比例，還要降低貸款利率。而對于投資投機性需求，則要通過嚴格的個人信貸政策抑制購買。這樣不僅有利于抑制房價上漲，還能保證房地產業良性發展。

（三）實行科學合理的房地產開發貸款政策

房地產業是一個投資大、利潤率相對較高的產業，屬于資金密集型產業。它對銀行貸款有很強的依賴性，因此，房地產開發企業對利率是非常敏感的。所以，在房地產業出現投資過熱、非理性發展時，中央銀行就要收緊銀根，實行緊縮性貨幣政策，即提高房地產開發企業貸款的基準利率和存款準備金率，來增加房地產開發企業的成本，控制房地產地盲目開發，維護健康、平穩的房地產市場。反之，當整個宏觀經濟狀況下滑，房地產業低迷時，中央銀行應采取擴張性貨幣政策，即降低房地產開發企業貸款的基準利率和存款準備金率，來刺激房地產業的發展。

（四）完善《土地管理法》

調控好房地產市場，法律手段是根本，要做到依法調控、有法可依、執法必嚴，應該完善《土地管理法》，盡快出臺《住房保障法》。我國《土地管理法》在1999年1月1日開始實施以后，在土地的合理開發利用及耕地的保護等方面都起了不可替代的作用，更促進了我國社會經濟的可持續發展。雖然這幾年《土地管理法》也經過了幾次修正，完善了相關內容，但是隨著經濟的發展，現有的《土地管理法》還存在一些不足，需要加以修正和完善。

在保障性住房土地使用權獲取方面，應該把保障性住房用地的供應、審批、公示及監督管理等方面都明確寫入《土地管理法》中。各級建設行政主管部門應該嚴格按照《土地管理法》相關規定，通力合作，加強對保障性住房用地的監督管理，對已供應的各類保障性住房用地，一律不得改變土地性質和使用用途，不得擅自提高開發建設標準和規模。違反國家規定的，要依法沒收違法所得并處以罰款，依法追究直接責任人的相關責任。

（五）充分發揮行政手段的輔助作用

要充分發揮宏觀調控手段的總體功能，實現政府穩定房地產市場的目的，就要充分發揮經濟手段的主體作用，同時也要大力完善立法、嚴格執法，并加強執法監督。只有以法律為前提和基礎進行調控，才能保證房地產市場健康平穩發展。但是強調經濟和法律手段的重要性，并不能忽視行政手段的重要性，當經濟手段和法律手段失靈時，政府就要采取限購、限價、限貸等行政方式，行政手段具有剛性強、執行力強等優點，一般會獲得良好的調控效果?？傊?，要形成一個以法律手段為前提，以經濟手段為主體，以行政手段為輔助的科學有效的房地產宏觀調控長效機制。

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