誰將是長租公寓市場博弈的贏家

文/劉艷

誰將是長租公寓市場博弈的贏家

文/劉艷

近期，住建部等九部門聯合發文，要求人口凈流入的大中城市應鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。

先是萬科集團宣布已經開辦長租公寓1.2萬～1.8萬間，并且計劃今年做到10萬間；再隨著近期馬云的阿里巴巴高調進入城市住房租賃市場以及京東集團組建房地產事業部，過萬億級別的租房市場近期正在吸引多家以非房地產為主業的互聯網巨頭進行布局。眼花繚亂的布局搶灘背后留給還在觀望的企業的時間似乎已不太多。的確，在各種利好政策的推動下，房地產租賃市場正在吸引著越來越多非傳統房地產企業的參與，但這并不意味著每個正在介入或準備介入的民營企業都適合長租公寓這個新興產業。

首先，對于關注長租公寓市場的企業來講，首先要想清楚自己要什么。要搞明白為什么會在2017年與所謂租賃市場的新機會不期而遇，長租公寓市場與傳統的租賃中介市場又有何本質性不同，就得從現在的大環境說開去——目下，恰逢政府對高房價進行調控的政策鼓勵，但更重要的是在政策引導下，住房市場正在發生著深刻變革，高房價的擠出效應已經非常明顯。當前房價的“高度”已經將購房群體和租房群體進行了分化，原有住在熱點一線城市的租房群體通過購房實現資產置換和升值的能力受到壓抑，其已越來越難融入到購房群體中去，而這種資產置換能力的短缺將在較長時間內固化城市租房群體的續租需求。面對日益增長的租房需求群體數量，租賃市場正在從過去以散戶業主為主體的出租經營模式，逐步邁入到由政府、企業、業主個體這三者共同打造的多層次租賃產業模式。未來將會出現很多專門性的經營管理公司—政府只負責保障性居住部分的租房需求，而企業則滿足的是需要更高居住品質和服務的租房群體。租房是消費，買房是投資，兩者都是老百姓的實際需求。

劉 艷

青年學者，知名財經評論員，北京大學政府管理學院博士

緊跟政策是企業的選擇，預判市場是企業的天性。選擇與天性這兩者都是企業的立足關鍵，缺一不可。政策永遠都是客觀存在且處于變化中的，而市場業績才是企業最應該關心的事情。

其次，長租公寓市場要求參與企業具備更強大的服務管理軟實力。“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是本輪樓市強力調控的邏輯起點，除了強調抑制炒房行為之外，更多的著力點是為了解決城市居住資源配置與居住品質的問題。房子的品質提升了，價值也會隨之凸顯，再加上原有的城市資源和地段價值優勢，房地產的產業發展空間將更為廣闊。畢竟，政府引導租售并舉不等于“興租廢售”，正是基于中國長期以來租售市場發展極其不平衡的現實條件，才會在特定時期進行周期性政策調控，將更多的公共服務資源和社會服務配套扶持向租賃市場傾斜。例如，《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》于近期正式發布。其總規明確提出，未來五年新供各類住房中租賃占30%，建立購租并舉的住房體系，引導居民形成先租后買的梯次消費模式。這意味著新型且規模更大的住房租賃市場將會全面崛起，參與企業也能夠借助政策的東風分得一杯羹。

面對新產業，政策是東風，不過，要想借好借足東風首先得把船造好，而且應選對時機。現在固然是搶占長租公寓市場先機的時刻，但是住宅租賃和住宅銷售兩者之間的市場投資周期與運作邏輯還是有著很大差別的。租賃市場對企業物業資產管理能力和服務經營能力的要求會更高，過去善于開發及銷售的房企未必能夠在服務軟實力上占據絕對優勢，傳統房企的優勢在于對房屋本身和購房群體的透徹理解，而租賃市場的企業強者一定是更善于提供安全且優質的居住服務和配套軟硬件系統管理，租賃市場的服務業屬性更為明顯。對房地產業感興趣的企業不在少數，租賃市場的興起讓從事開發市場的中小民營企業看到了介入房地產業務的希望，但駕馭能力不足又是其不可回避的硬傷。而希冀涉及長租公寓市場領域的企業至少要具備區別于傳統房企和物業公司的兩種能力：

（1）輕重兼顧與精細化管理能力。需要實施輕資產與重資產雙主體運營模式，輕的經營管理公司負責物業的出租經營和管理，重的不動產基金做資本運作，收購并改造目標物業。與金融機構進行深度合作，在盤活資產的同時也可為企業實現可持續發展奠定融資基礎。毫無疑問，以長租公寓為代表的城市租賃市場未來更廣闊的價值空間在于資產的證券化。

相較于傳統物業管理，長租公寓的運營更追求精細化管理。服務式長租公寓運營一般需要先對某類潛在客戶的需求特點進行分析，然后針對確定房源、收房簽約、設計裝修、家電配置、出租簽約、租后服務等價值鏈的各個環節進行團隊協作、分步實施，在努力控制成本的基礎上保證價值鏈上的每一環都能做到滿意的客戶居住體驗。

（2）市場定位和品牌提升能力。長租公寓不是傳統的保障性住房，其長遠來看是對人們居住生活方式的改變，通過租住符合自身消費需求和品位彰顯的公寓是吸引長期客戶的品質保障。未來白領公寓的核心概念會更加深入都市生活，長租公寓運營企業首先應注重市場定位，從選址、定價和產品，再到鎖定目標人群，用精準的市場定位圍繞特定客群為核心，引入合適的商業配套，進一步拉長利潤鏈條。這樣才能從全方位提升盈利能力，而單純依賴租金和公寓地段優勢則很難做到利潤最大化。另外，與傳統公寓出租的“二房東”模式一般僅限于在某個城市的一定區域經營不同，服務式長租公寓運營需要創立自己的公寓品牌，并進行跨區域連鎖經營，提高公寓品牌知名度，從而不斷提高在長租公寓市場的占有率。

總之，面對潛力巨大的國內住房租賃市場，再加上資本的助推，服務式長租公寓市場已經迎來前所未有的發展機遇。

而如何充分研究各細分市場客戶的居住需求以及由此帶動的衍生需求，并用相應的產品與服務滿足這些需求，始終都是擺在公寓運營企業面前最主要的問題。租賃市場是房地產市場不可或缺的組成部分，租售并舉是市場均衡成熟的發展方向。租與售之間不是水火不容或此消彼長的關系。一線城市將成為租賃市場的發展助力，一線城市的需求量和配套條件基礎比較有優勢，率先發展租賃市場有助于疏解剛需購房壓力，同時也是對商品房市場的一種空間釋放，讓商品房的供求關系趨于均衡，讓房價的上漲更加平穩。

既不能讓高房價吞噬掉城市年輕人的奮斗夢，但也不能為了保障大家都買到房子而綁架商品房的正常價格市場機制。