淺談公租房和廉租房并軌后的運行管理

張改平

摘 要：合并公共租賃住房（簡稱公租房）和廉租房，不僅合理，而且可行。中國需要一個多元化的為各種收入結構的人群提供居住的住房保障體系，但并不意味著，就可以浪費本來很稀缺的資源搞各種沒有意義的嘗試。在核定收入本來難度較大、監管資源供應不足和法律法規不完善的情況下，人為地對保障性住房的供應類別進行細分只會增加尋租的空間和資源的浪費。

關鍵詞：公租房 廉租房 并軌 管理

中圖分類號：F290

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）10-033-02

一、綜述

前幾年，保障性住房種類繁多，既有租賃型的公租房和廉租房，又有市場爭議較大、但在一定年限后可買賣的經濟適用房和限價房，還有五種類型的棚戶區改造。政策繁多、程序復雜、申請困難等等，這些都將成為住房保障分配工作及建設推進的障礙和阻滯因素。按照國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國發辦[2011]45號）“逐步實現廉租住房與公共租賃住房統籌建設、并軌運行”的要求，2013年12月6日，住建部、財政部、國家發改委發文，要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行。山西省忻州市從2015年開始實行“兩房”并軌運行，2017年又進行了大幅度的調整和進一步完善。“兩房”并軌運行后，統稱“公共租賃住房”，簡稱“公租房”。近日，筆者對我市中心城市原公共租賃住房和廉租房合并后的運行管理進行了專題調研和市場分析。

二、并軌后的管理現狀

（一）房源管理

并軌后，一是新增供應全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應按照原計劃繼續抓緊實施，建成后統一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續按原廉租住房規定進行管理，并逐步并入公共租賃住房統一管理。

（二）準入范圍

1.城鎮低收入住房困難家庭。中心城區規劃區內和中心城市規劃區范圍外建制鎮鎮政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于21433.6元，家庭財產折價總額低于購買當地同期同等面積普通商品住房平均價款70%，家庭人均住房建筑面積低于20.4平方米或者無住房。

2.城鎮中等偏下收入住房困難家庭。中心城區規劃區內和中心城區規劃區范圍外建制鎮鎮政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于26792元，家庭財產折價總額低于購買當地同期同等面積普通商品住房平均價款80%，家庭人均住房建筑面積低于23.8平方米或者無住房。

3.學校畢業或者部隊復退不滿5年且有忻州市忻府區家庭戶口和無住房的新就業職工，包括新就業大學生、公務員和青年醫生、青年教師等。

4.在本市或中心城區城鎮人力資源和社會保障部門進行勞動用工備案1年以上并繳納社會保險，無本市城區戶籍且中心城區規劃區內無住房的外來務工人員和居住證持有人。

（三）申報程序

1.公共租賃住房申報由社區居委會（村委會）組織受理，10內提出初審意見并進行公示。公示期為7日，初審符合條件的上報街道辦事處（鄉鎮）審核。

2.街道辦事處對上報資料的真實性和有效性進行審查，加蓋原件審核章，10日內提出審核意見并公示，公示期為7日，符合條件的上報市住房城鄉建設（房地產）主管部門。

3.市住房保障城鄉建設（房地產）主管部門收到申報資料后，3日內將申請人相關材料分送忻府區民政局和忻州市公安局，并對申請人家庭住房情況進行審核，10日內提出審核意見。

4.中心城區民政局會同市人社局、市交警支隊車輛管理所、市工商局、市公積金管理中心、市不動產登記中心、市國稅局、市地稅局、市銀監局等相關部門以聯合辦公等形式對申請人家庭收入、財產情況進行審核，10內提出審核意見，市公安局對申請人家庭人口情況進行審核，10日內提出審核意見。

5.中心城區民政局、市公安局出具審核意見后，市住房城鄉建設（房地產）主管部門以聯合辦公或者聯席會議等形式，會同區民政局、市公安局等相關部門對申請人家庭是否符合住房保障條件進行聯合審核，5日內提出審核意見并公示，公示期為7日。

（四）保障方式

1.實物保障。（1）符合保障條件的孤老病殘等城鎮低收入住房困難家庭優先采取實物配租方式予以公共租賃住房保障；（2）符合保障條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭，新就業職工、外來務工人員居住證持有人和農業轉移人口，采取實物配租方式予以公共租賃住房保障。

2.發放貨幣補貼。符合保障條件但未予實物配租的城鎮低收入住房困難家庭，采取發放貨幣補貼予以保障，具體補貼面積為：1～2口人家庭30m2，3口人家庭40m2，4口人家庭50m2，5口人以上家庭60m2。補貼標準為：城鎮最低收入家庭7元/m2/月，城鎮低收入家庭5元/m2/月，對原有住房但面積不達標符合保障條件的家庭，租賃補貼發放按照保障面積減去原有住房面積的差額計算補貼金額。

（五）租金標準

政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，可以根據承租人的支付能力實行租金減免。對于社會投資建設并運營管理的公共租賃住房，可按照適當低于市場租金的標準收取租金。現存的廉租房租金是1元/m2/月；公租房的租金是由2015年的5元/m2/月調整為現在的4.5元/m2/月。將來真正并軌后，統一執行公共租賃住房租金標準，實行動態調整。有利于繳存，更有利于管理。

（六）過渡置換

并軌后，原廉租房實物配租的家庭，因戶籍、收入、住房等情況變化，不再符合廉租住房條件的，但仍符合公租房保障條件的，可向當地住房保障部門申請，進行條件轉換，不必騰退住房，并按照公共租賃住房政策繼續承租原住房。轉為公租房的，租金從轉入之日起執行公租房租金。

（七）動態考核endprint

并軌后，租賃型保障房承租人的保障資格每年審查一次。每三年重新申請。承租人應當在租賃合同期滿之日前3個月提出續約申請，并進行資格期滿審查。承租人不按規定進行資格期滿審查的，解除租賃合同，結清有關費用并騰退住房。暫時無法騰退的，給予6個月的過渡期，過渡期租金按照基礎租金執行。如果申請人虛報、瞞報或提供虛假證明材料騙取租賃型保障房，將被取消保障資格，收回住房并追回租金差額，計入個人不良信用檔案，申請人及共同申請人自資格取消之日起5年內不得再次申請住房保障；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

三、并軌后的好處

忻州市公共租賃住房和廉租房并軌運行兩年多來，實踐證明：合并公共租賃住房（簡稱公租房）和廉租房，不僅合理，而且可行。中國需要一個多元化的為各種收入結構的人群提供居住的住房保障體系，但并不意味著，就可以浪費本來很稀缺的資源搞各種沒有意義的嘗試。在核定收入本來難度較大、監管資源供應不足和法律法規不完善的情況下，人為地對保障性住房的供應類別進行細分只會增加尋租的空間和資源的浪費。那么合并后有什么好處呢？

（一）有利于房源的集中和統籌管理，房源相對充足

并軌后，廉租房統一轉并為公租房，二者房源打通使用，集中管理、統籌分配，解決了原來各分類房源或者緊缺、或者閑置等問題，有利于整合住房保障資源，改善政府專項資金和房源的使用效率，充足租賃房源供應。同時，還有利于促進租賃型保障住房專業化管理，提升服務品質；有利于做實做強公共租賃住房運營機構，推動可持續發展。

（二）有利于擴大保障范圍，簡化申請審核程序

并軌后，首先是覆蓋范圍更廣了，可不管申請者有無工作或者居住生活城市的戶口，只要名下沒有房產，就能申請公租房。如此，大量新就業職工和外來務工人員就被納入了公租房保障范圍，城市用工中的住房困難人員也都有機會住進公租房；其次，申請程序更簡單了，市民只需要對公租房提出申請即可，管理部門只要依據申請人的收入等條件，給予不同層次的房租補貼，實行階梯式租補政策。并軌管理后，我市的公共租賃住房保障受理工作也由原來的政府房屋管理部門下放到社區居委會（村委會）組織受理。

（三）有利于提升管理效能，方便住房后續管理

并軌后，解決了以前申請不同種類保障房需要經過不同部門審批，申請審核時間長等問題，解決住房困難的時間更快了，外來務工人員、新就業職工還可通過“綠色通道”方式申請，更快實現住房保障；入住和退出相對便捷，實行公租房屬地管理，由政府統一配租、統一管理，不僅政府管理更方便，房屋出了毛病老百姓也知道該去找誰。同時，通過健全監管考核機制、堅持市場機制運作，對于過去困擾管理部門多年的保障房“能進不能出”的問題，充分運用租金的杠桿作用，通過補貼方式來實現，一旦保障對象不再符合保障條件，政府將會停止發放住房補貼，按照市場標準收繳租金，最大限度地強化管理力度。

（四）有利于房源向城市適居、宜居、聚居區靠攏

并軌后，為能滿足社會不同需求的公租房，產業聚集區和產業園區可統籌規劃建設公租房，為支持企業入駐發展和產城融合提供住房支撐，解決居住困難員工的就近入住；通過在市區內建設的經適房和商品房項目中按比例配建公租房，面向社會供應，使保障房跟著商品走，解決保障房位置偏遠、配套落后的問題；建設多種戶型的公租房，解決城市中等偏下收入家庭、新就業職工等的住房難題。

（五）有利于共有產權房的探索踐行

并軌后，針對城市里既不符合廉租房申請條件，又買不起普通商品房，處境尷尬的“夾心層”市民群體，提供了解決他們住房難題的“共有產權房”改革探索之道。共有產權是購房人和政府按一定的出資比例占有產權，購買人收入增加后，可出資購買政府部分產權，目的在于降低門檻，減小購房者的購房壓力，保障更多“夾心層”群體。

實施并軌運行后，因公租房房源向城市適居、宜居、聚居區靠攏，提升了政府對其擁有的資產價值，加大了政府的資產融資額度。同時，隨著政府掌握的公租房房源的不斷增加，政府應對危急性事件、妥善疏散安置受災群眾的能力也將不斷增強、處置成本將大量節儉。實踐證明：并軌運行，合理利民。

參考文獻：

[1] 住房城鄉建設部？財政部？國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知（建保[2013]178號）

[2] 專家解讀2014年公租房和廉租房并軌運行

（作者單位：忻州市保障房管理中心 山西忻州 034000）（責編：李雪）endprint