長租公寓“平民化”才有出路

譚浩俊

8月28日，國土資源部發布了一條消息：國土資源部與住房城鄉建設部已經制定《利用集體土地建設租賃住房試點方案》，北京、上海、沈陽、南京、廣州等13個城市將開展利用集體土地建設租賃住房試點，以增加住房供應。

國家統計局數據顯示，7月份全國商品住宅銷售面積同比增速大幅下滑至0.26%。與此同時，隨著人口的持續導入，大中城市的租房市場需求開始激增，部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向構建“租售并舉”態勢。而長租公寓，則成為新生代、特別是“90后”的首選。

也正是因為很多年輕人把長租公寓當作首選，因此，長租公寓市場也越來越受到投資者的青睞，包括開發商、國企以及中介等在內，都紛紛投資長租房建設和運營，從而給長租公寓市場帶來了強大活力。而長租公寓市場魚目混珠的問題也出現了，一些并不具備條件的住房以及沒有能力運營長租公寓的企業和個人，也混入了長租公寓市場，給長租公寓市場的發展蒙上了一層陰影。

不僅如此，長租公寓租金偏高，承租者無力承受，但經營者盈利難的三角矛盾也隨之出現。相關數據顯示，目前，在北京等一線城市，很多長租公寓的月租金都在4000—8000元之間，顯然，對于大多數剛剛參加工作不久的年輕人來說，是很難承受的。然而，如果租金不放到這個水平，對經營租房者來說，也沒有盈利。華菁證券今年6月下旬發布的長租公寓行業研究報告顯示，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但經深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。也就是說，如果不提高租金，企業就會虧損。這對經營者來說，顯然也是不能接受的。

如果在租金、盈利之間找不到平衡點，長租公寓市場的發展，也是很難維持的，是不具有可持續性的。如果不發展長租公寓市場，要想改變“重售輕租”格局，構建“租售并舉”態勢，真正將租賃市場打造成房地產市場的基本板塊，切實減輕土地供應壓力，穩定房價，難度相當大。而樓市調控政策，尤其是行政調控手段，就很難退出市場，甚至會出現一松就亂、一松房價就大漲的現象。

事實上，發展住房租賃市場，尤其是增加城市的長租公寓供應，不僅能夠帶來房地產市場的穩定、房價的穩定，解決中低收入階層和年輕人的住房問題，對于城市管理、城市運行也具有十分重要的作用。要知道，擁堵一直是城市，特別是一、二線城市的一大難題，甚至找不到更好的解決這一難題的辦法。毫無疑問，長租公寓的發展，對于城市管理和運行是有很大幫助的。一方面，可以有效減輕城市管理的壓力。人多、擁擠、交通不暢，都在加重城市管理的負擔，增加城市管理的難度。因為，在很多一、二線城市，買不起高價房的人，都到郊區或城市偏遠的地方去購房了，但上班仍然在市區，如此一來，交通的壓力就大大增強，管理負擔加重。如果有長租公寓做支撐，年輕人不再需要到郊外等買房，而是可以在離上班比較近的地方租房，城市管理的壓力就會大大減輕；另一方面，可以有效降低城市運行成本。到郊外購房的人少了，擠長途公交車和地鐵的人也少了，開長距離私家車的人同樣少了，交通擁堵現象也緩解了，城市的運行成本自然也會減少。同時，投入城市運行和管理的人力、物力和財力也會隨之減少。

不僅如此，如果能夠推行“租購同權”，原本需要投入很多精力解決的子女入學、上下學接送等問題，也會隨之減少，同樣能夠減輕城市管理和運行的壓力、降低城市運行成本。這也預示著，住房租賃市場、尤其是長租公寓市場的發展，對城市管理和運營的好處也是很多的。

那么，如何才能有效發揮好住房租賃市場的作用，讓長租公寓成為彌補房地產市場短板的重要手段呢？

僅僅依靠投資者來完成任務，是很難做到的。投資者的目標是賺錢，不能賺錢的項目是不會做的。即便眼前可以少賺一點或不賺錢，也不能永遠維持這樣的狀態。所以，就需要政府拿出更多的姿態，拿出一些實實在在的政策與措施，鼓勵和支持發展房地產租賃市場，尤其是長租公寓市場，讓租賃者有錢可賺，讓承租者減輕負擔。首先，可以在土地的供應和規費的收取方面給從事長租公寓業務的企業以一定優惠，且必須與租金掛鉤。否則，收回所有政策和優惠；其二，在辦理租賃業務中，給予一定的稅收優惠，讓從事租賃業務的企業能夠有利可圖。前提是，房租必須低于正常的市場價格；再者，對剛剛就業的大學生，如果租住長租公寓，政府及其相關職能部門可以給予一定的政策扶持，鼓勵其多租房，如按照租金一定比例補貼。且必須嚴明要求，租房者不允許水漲船高；最后，要完善住房租賃市場的各項制度，強化監管，對行為不規范、亂收租金等行為，按相關政策予以處罰。

總之，對長租公寓來說，是未來發展的方向，也是改變住房觀念的重要手段。而長租公寓，只有實現“平民化”，才有出路，才能讓廣大居民、特別是年輕人不再局限于購房，而是租房。endprint