新常態下開發區由“增量”向“存量”型規劃的轉型探索

黃偉

摘要：中國開發區經過近30年的發展，憑借區位、土地、政策等優勢，在促進地方經濟發展、吸引外資、引進先進技術等方面取得了顯著成績。新常態下，中國經濟正在經歷深刻的變革，城鎮發展的關注重點也逐步從增量空間轉向存量空間，開發區已成為加快轉變發展方式的關鍵區域。本文以蘇州工業園區為例，提出開發區存量型規劃方法的五大轉變，探索轉型時期開發區存量型規劃的理念與實施路徑，以期為我國存量型規劃的編制與實施做出有益探索。

關鍵詞：規劃轉型；存量規劃；開發區

在中國經濟“新常態”與轉型發展的背景下，城市以往規模擴張式的發展已難以為繼，城市發展也從“增量擴張”向“存量優化”轉型。開發區是過去30年來我國城市土地增長的重要區域，逐步成為城市新區的重要組成部分，也即將或已面臨轉型要求，因此開發區在規劃方法上也應逐步從增量型向存量型規劃轉變，在規劃編制思路及技術方法上尋求創新與突破。

1增量向存量轉型的背景與動因

1.1發展背景的變化

全球網絡的積極融入，功能扁平化和服務外包；全球經濟放緩的應對，實體經濟回流和投資減緩；低碳生態理念的貫徹，傳統生產生活方式的轉型。

中國人口紅利減弱，制造業轉移；經濟“新常態”與經濟轉型發展；新型城鎮化發展路徑；開發區土地價值的重新認識和發掘。

1.2自身問題的凸顯

（1）資源環境約束，制約持續發展。大批開發區的土地使用低效、粗放，同時開發區土地資源日益稀缺。

（2）產出效益高增長難以為繼，倒逼轉型發展。隨著中國“入世”和人口紅利的逐漸減弱，開發區發展遭遇瓶頸，經濟發展方式轉型的要求日益迫切。

（3）區域能級與土地價值提升，推動功能完善。多數開發區已面臨從單純工業區向綜合性新城區的轉型，但開發區在設施水平、功能種類等方面發展相對滯后。

2存量型規劃思路

在開發區范圍和土地資源總量不變的前提下，破解這些難題的關鍵就集中在了盤整存量空間、深挖土地潛力、提升土地效益、完善整體功能等方面，開發區規劃從“增量”向“存量”型規劃轉型，主要實現五個方面的轉變。

2.1從“外延擴張”到“存量挖潛”

采用定量與定性相結合的手段，對已建設用地尤其是工業用地進行綜合評價，充分挖掘存量空間，同時，對現狀建設情況進行全面評估，發現現狀問題。以此為基礎，制定規劃方案。

2.2從“粗放增長”到“效益提升”

開發區發展應從依靠量的增長轉向質的提升，通過發展現代服務業、低效向高效產業置換、提高土地集約性等方式，提升存量空間效益。

2.3從“生產主導”到“產城融合”

通過存量空間調整，構建產局平衡的開發區總體格局，完善公共設施用地和開放空間，提升吸引力，促進轉型發展。

2.4從“終極藍圖”到“過程引導”

按照“近遠結合、適度調整、分步實施”的規劃原則，將開發區土地利用規劃分解為若干階段，強化各實施階段引導，保障各階段規劃的可實施性，有序推進規劃實施。

2.5從“一般控制”到“精細管控”

規劃對象由增量轉為存量后，面臨的最大難點是利益的再分配，依靠單純的空間規劃方法難以解決實際問題，應加強更新經濟測算，實施制度設定，加強配套政策研究。

3規劃實踐

以蘇州工業園區CBD南北兩側的工業區更新為例，探索轉型時期存量型規劃的理念與實施路徑。

3.1基于綜合評價挖掘存量空間

以土地投入產出、環境影響、土地利用集約性、企業發展趨勢、土地價值評估等方面對工業用地綜合效益進行評價，全面評估工業用地發展現狀，并將每個工業地塊的相關信息、評價結果整合形成工業用地評價圖則，為后續規劃和決策提供更完善的依據。

以工業用地綜合效益評價作為主導評價因素，綜合企業發展趨勢、土地價值評估因素，將工業用地按優劣程度分為五類，作為工業用地更新的重要基礎。同時，將每個工業地塊的相關信息、評價結果整合形成工業用地評價圖則，為后續規劃和決策提供更完善的依據。

3.2基于現狀評估找尋核心問題

對現狀各類設施、綠地、道路交通等總量、分布、使用情況等進行分析評估，找到主要存在問題，并從解決現狀問題，完善城市功能，提高空間資源利用效率的角度，引導存量地區的更新。

3.3產業發展引導促進效益提升

堅持政策引導、企業意愿、市場選擇，逐步引導園區的轉型發展，近期由產業區向產研混合區逐步轉型，中期向工貿研混合區逐步轉型，遠期向城市公共功能逐步轉型，并制定各階段發展目標與主要對策。

3.4空間重構促進產城融合

現狀用地布局采用分組團產居相對平衡的模式，本次規劃采用小范圍內產居平衡的模式，減少對交通的影響，并結合軌道站點周邊布局人流大量聚集的各級中心、就業空間和高密度居住區，實現公交與用地發展一體化，促進集約發展，優化整體空間結構。

3.5分期實施引導促進有序更新

基于工業用地評價、現狀存在問題、重大基礎設施建設周期和設施建設需求緩急，確定更新時序建議，選擇各階段的更新改造區域，分階段增補各項設施，完善綠地系統，優化交通系統，逐步引導和完善。尤其針對現狀較為缺乏的學校、醫療衛生、文體設施、社區服務等民生設施，規劃結合分期實施引導，逐步增補區內公共服務設施，并重點研究落實近期急需的設施用地，實現基本公共服務的全覆蓋。

結語：開發區經過近30年的發展，中國的開發區憑借良好的區位優勢、土地、政策等多方面的優勢，在促進地方經濟發展、吸引外資、引進先進技術等方面取得顯著的成績，成為中國經濟重要的增長極。在中國經濟“新常態”與轉型發展的背景下，城市以往規模擴張式的發展已難以為繼，城市發展也從“增量擴張”向“存量優化”轉型。開發區是過去30年我國城市土地增長的最主要區域，逐步成為城市新區的重要組成部分，也即將或已面臨轉型要求，是我國當前加快轉變發展方式的關鍵區域。因此開發區在規劃方法上也應從增量型向存量型規劃轉變，在規劃編制思路及技術方法上尋求創新與突破。endprint