淺談農村宅基地退出機制與科學建議

付靖凱

摘要：文章首先介紹了目前我國農村宅基地退出機制退出中農民權益薄弱的主要體現，以貴州省都勻市宅基地退出方案為例提出了農民權益保護視角下農村宅基地退出機制的存在問題，對當前農村宅基地取得、管理、退出及價值評估等國內研究進展進行了梳理，存在農村宅基地退出補償的測算方式和標準不統一、農村宅基地價格評估方法的研究不足、缺少指導性的評估方法等問題，基于當前的研究現狀提出了未來農村宅基地價值評估研究方向及方法創新。并以此提出重要的見解和科學合理的建議。

關鍵詞：農民；權益；農村；宅基地；退出機制；完善建議

中途分類號F301.2 文獻標識碼A

前言：隨著我國各省、市、縣城鎮化的不斷推進，對土地資源的需求空間要求越來越大，逐漸和我國的18億耕地紅線出現一些剛性上的沖突。而隨著國土資源部門的“城鄉建設用地增減掛鉤”試點成功，也進一步推動了農村地區宅基地退出工作的進程，以便于使農村的大量閑置宅基地得到充分的應用。目前主要針對于農村地區空心村、生態移民村及距離生產耕作區較遠的零星村落展開了退出工作。但是在相關部門的實際工作落實中卻發現，農民的基本權利在宅基地的退出過程中并沒有得到一個充分的保障，導致宅基地退出工作逐漸出現了多種不利于農民權益的行為，而農村宅基地退出機制的缺失是導致目前中國農村宅基地利用存在問題的根本原因，因此構建科學、合理的農村宅基地退出機制是農村土地使用制度改革的重要內容和重要突破口，對于解決“三農”問題具有積極的推動作用。下面我們依據實際情況不同，采用具體分析的方式闡述一下實際問題。

一、宅基地退出機制中補償標準的單一性和局限性

1、宅基地退出后復墾為耕地的與宅基地退出后轉為城鎮建設用地的標準，目前為止，在地理位置與耕地質量的補償標準上，由于補償機制不完善的問題，就以目前貴州省都勻市為例，部分人以不情愿，不配合的形式間接阻礙了宅基地退出機制的落實和工作進程。一度出現了農民宅基地退出工作進展緩慢的現象。

2、宅基地的折舊問題和補償機制

政策規定只對房屋的結構類型進行補償，未對新、舊房屋予以劃分。（主要是新、舊房屋的年限、質量等標準難以考量）所以新舊房屋的成本存在差距，補償機制的不完善，側面導致了貴州省都勻市宅基地退出工作進展緩慢。

二、宅基地退出后增減掛鉤到城鎮建設用地中的土地與規劃的耕地之間，同樣也是補償機制的不完善，綜合看，目前就宅基地退出機制中補償標準的細節等問題上，確實存在不少爭議。

三、農民宅基地產權的繼承問題

目前我國的農村宅基地繼承方面，雖有相關規定，但是部分特殊情況無法妥善處理。被繼承者遺留的宅基地只有一處，繼承者卻不止一個，那么搬遷后新房的產權歸屬問題，目前無法可依。

結合目前實際情況以及具體問題，農民宅基地退出實際工作中確實存在一定的問題。但是作為農民重要財產的農村宅基地使用權具有獨立的經濟價值，農村宅基地征收補償與其他類型的土地的征收補償有很大區別，應單獨進行規定，特別是對其保障功能做出明確的、科學的、合理的補償規定和要求。補償機制的合理科學與否，直接影響到工作的進度和農民的搬遷意愿，間接影響了脫貧攻堅戰和城鎮化的進程。為了更加科學，合理的解決好農民宅基地的退出問題，為了盡快打贏脫貧致富攻堅戰，早日實現中華民族偉大復興的中國夢。也為了盡快落實農民退出宅基地，加快全國城鎮化的步伐的各項事宜，現給出以下幾點建議。

（一）健全農民宅基地退出法律制度和監管制度

首先需要將農民的宅基地自由流轉制度給予進一步的完善，在法律面前明確農民宅基地的流轉方式、主體、期限、收益分配以及價格等諸多方面的條理：其次需要將農民宅基地的增值收益分配制度進一步健全，遵循“投資者收益”和“所有者收益”的基本原則，切實保障農民在宅基地升值上的具體權益，針對宅基地運用在城鎮建設中的部分與其他部分土地，價值評測與補償標準應當不同，針對性進行補償與評測。建議有關部門及時健全農民宅基地退出的監督制度，需強化對試點區域的管理工作，并且明確化宅基地退出后的切實用途，強化對實際工作中違法亂紀行為的監督和查處力度。最后針對于目前存在的城鄉宅基地處理的差異化問題，及時創建統一化，公正化的居民住房保障制度，保障退出宅基地后的農民得到完善的保障。

（二）應當完善和明確農村宅基地相應的繼承方式和繼承對象

針對于我國農村宅基退出的繼承問題，需嚴格按照國家的相關法律進行處理。根據目前我國的相關法規定，當合法繼承人已擁有城鎮戶口便不再對農村宅基地具有繼承權。但是宅基地上的房屋還具有繼承權。因此針對子女眾多的繼承問題，建議以戶口為基本依據，以長幼尊卑順序為主要因素考量，盡快出臺相關法規。

（三）盡快創新農村宅基地管理機制

當前對農村宅基地管理的研究不太常見，因此農村宅基地的管理是解決當前農村宅基地使用突出矛盾的一個關鍵點。隨著城市化的發展，農村宅基地管理也面臨許多的難題。當前農村存在“一戶一宅”等農村宅基地利用效率方面的問題，其根本原因是集體組織沒有嚴格執行農村宅基地管理政策，政策的落實是解決問題的核心和關鍵。

結束語：綜上所述，目前在我國主要實行的農民宅基地退出形式和機制確實存在著一些問題。而就目前的實際情況而言，主要是農民權益保障方面存在著諸多問題?；谖覈赝顺龅奶厥馇闆r以及國家土地資源的實際情況，健全農民宅基地退出的相關法律法規、明確農村宅基地退出繼承方式、明確農村宅基地退出侵占方式是切實有效完善的途徑，值得我國諸多地方政府和有關部門在農民宅基地的退出工作中充分合理的推廣和落實使用。