樓市“打地鼠”“銀十”不可期

劉雪晴

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控“打地鼠”式政策范圍的擴(kuò)大，2017年的“金九銀十”已不可期。

十一黃金周一直都是房地產(chǎn)市場重要銷售節(jié)點(diǎn)，然而2017年隨著樓市“打地鼠”式調(diào)控政策的不斷升級(jí)和居民住宅消費(fèi)能力的一再釋放，整個(gè)市場的成交量也已今非昔比。2017年的“金九銀十”已不可期。

政策再加碼

黃金周前夕，各地再次掀起一波房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高潮。

9月下旬，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫、桂林等10個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。

各地政府釋放信號(hào)的意圖十分明顯。一方面，離2016年黃金周調(diào)控周已過去一年，供需雙方逐漸適應(yīng)了調(diào)控的節(jié)奏，不少開發(fā)商選擇捂盤以待政策松動(dòng)，市場上也開始出現(xiàn)不少聲音認(rèn)為，此輪調(diào)控在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下行將結(jié)束；另一方面，恰逢傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季，在市場預(yù)期尚未完全扭轉(zhuǎn)的情況下，如果再次出現(xiàn)供需兩旺的地產(chǎn)銷售黃金周，可能會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的復(fù)蘇。

因此，從這一波政策的出臺(tái)來看，政府有意傳達(dá)出了堅(jiān)定調(diào)控不放松的信號(hào)，要嚴(yán)防死守炒房投機(jī)行為卷土重來。

從各地出臺(tái)的政策內(nèi)容來看，主要以限售為主，10個(gè)城市中有7個(gè)城市限制了住房轉(zhuǎn)讓，其中限售期最長的為石家莊，擁有3套住房的8年內(nèi)不得上市交易。限售政策主要目的是打擊炒房者，在不傷害剛需購房的同時(shí)，降低商品房的流通速度，與“房住不炒”的主基調(diào)較為契合，因此受到多地政府的追捧。

此外，近期加入調(diào)控的多為中西部的二三線城市，如貴陽、桂林均為2017年首次發(fā)布調(diào)控政策。究其原因，本輪房地產(chǎn)周期由全面去庫存開始，在降息降準(zhǔn)的刺激下，熱點(diǎn)城市房價(jià)自2015年開始了一輪飛速上漲，而不少中西部的二三線城市由于缺乏基本面支撐、人口凈流入不足，并未充分享受到去庫存政策的利好，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴(yán)重不平衡，因此，2016年出臺(tái)的政策主要是針對(duì)一線及沿海的強(qiáng)二線城市。

從這一年來看，調(diào)控效果較為顯著，北上廣深等城市成交與價(jià)格均得到了初步控制，但部分中西部二三線城市受溢出效應(yīng)的影響，加之沒有調(diào)控的限制，吸引了越來越多的投機(jī)者進(jìn)入，大有接力一線房價(jià)上漲的趨勢(shì)。因此在進(jìn)入深度調(diào)控期后，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的三四線城市加入到調(diào)控中。

黃金周遇冷

受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，2017年黃金周成交普遍大幅下跌，成為近三年以來最“冷”黃金周。

數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日，北京、上海、廣州、深圳商品房成交套數(shù)分別為192套、330套、658套、421套，較2016年同期分別下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%；商品房成交面積分別為1.44萬平方米、2.99萬平方米、3.52萬平方米、4.02萬平方米，較2016年同期分別下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。

這是自2014年以來，一線城市黃金周商品房成交量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，而2017年則出現(xiàn)了巨幅滑坡，體現(xiàn)出了調(diào)控的成效。

二三線城市成交情況相比一線城市略好，但同樣下滑嚴(yán)重。

數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)大中城市中二線城市、三線城市商品房成交套數(shù)分別為8005套、4064套，同比分別下滑50.23%、71.87%；商品房成交面積分別為，84.69萬平方米、43.07萬平方米，同比分別下滑49.73%、71.76%。三線城市的成交量已回調(diào)至2014年、2015年水平。

“銀十”不可期

在2016年下半年密集出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的情況下，2017年上半年房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)量價(jià)齊跌，主要原因在于未被限制的三四線城市對(duì)市場的支撐作用。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，這種支撐作用在棚改貨幣化的刺激下將持續(xù)存在。

但目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心依舊堅(jiān)定，隨著漲哪里限哪里的“打地鼠”式政策范圍的擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市調(diào)控將演變成全面調(diào)控，屆時(shí)三四線支撐將難以為繼，對(duì)房價(jià)與成交出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的預(yù)期也將得到扭轉(zhuǎn)。整體來看，2017年的“金九銀十”已不可期。