消費貸急剎車

楊練

嚴監(jiān)管“圍剿”之下，消費貸違規(guī)流入樓市的通道將被斬斷。

在金融去杠桿和MPA強考核的背景下，對公貸款和同業(yè)借款大有偃旗息鼓之勢，消費貸卻逆勢異軍突起，尤其是2017年以來，消費貸爆發(fā)式增長令人吃驚，并引起監(jiān)管層的高度重視。

近日，北京、深圳等地監(jiān)管機構發(fā)布通知或風險警示，要求轄區(qū)內金融機構對個人經營性貸款和個人消費性貸款違規(guī)流入房地產市場等問題進行自查。北京住建委和北京銀監(jiān)局的通知均顯示，購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付的現象多有存在。

海通證券的研報數據顯示，2017年以來，居民新增購房貸款小幅放緩，中長期貸款增速從年初的30%降至26%，增速仍在高位。但與此同時，居民消費性短期貸款卻出現快速增長，引起市場的極大關注。

Wind數據顯示，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款高達1.06萬億元，同比多增7137億元，并已遠超2016年全年8305億元的水平。這1萬多億元消費貸中究竟有多少資金進入了房地產，目前尚未有明確的方式進行準確的計算。但不可否認的是，在一些地方，個人經營性貸款和個人消費性貸款經過層層包裝違規(guī)進入房地產市場，已經是公開的秘密，這在一定程度上助長了消費貸的瘋狂增長。

瘋狂的短期消費貸

9月15日，央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數據顯示，在8月M2同比增速創(chuàng)下8.9%的歷史新低的同時，新增信貸超預期增長令人側目，這其中最值得關注的無疑是居民短期貸款的迅猛增長。8月，居民中長期貸款占新增貸款的比例降至41%，而居民短期貸款的占比則提升至20%，環(huán)比7月提升7個百分點。

一般而言，居民中長期貸款主要為住房按揭貸款，而短期貸款則主要體現為消費貸款。如果說2016年還是按揭貸款唱主角的話，那么，進入2017年以來，消費貸則大有后來居上之勢。數據顯示，1-8月，居民新增短期貸款達1.28萬億元，同比累計多增8231億元;而2016年全年新增消費性短期貸款總額僅為8305億元，2017年前八個月，新增短期貸款已達到2016年全年的1.5倍。

本來，M2增速的下降和按揭貸款增速的放緩，說明管理層正嚴控流動性進入房地產市場，但消費貸的異常增長或許表明，房地產業(yè)仍有增量資金變相流入。按銀行過往的信貸慣例可知，居民的短期貸款主要是汽車貸款，但2017年前八個月的國內汽車銷量未見顯著增長，短期貸款與汽車銷量的背離說明這部分激增的信貸資金很可能已經流入房地產市場。

把時間拉長來看，2014年，居民新增中長期貸款只有2.2萬億元，2015年升至3萬億元，2016年則進一步激增至5.7萬億元，再加上8000億元公積金貸款，2016年全年，居民與房地產有關的貸款達到6.5萬億元。本來以為經過2016年的信貸狂飆之后，加上2016年三季度以后政府對房貸監(jiān)管的全面趨嚴，2017年的房貸增速會出現明顯回落，房地產市場也會大幅下滑。

但沒有意料到的是，雖然2017年前八個月，居民房貸的增長基本已經停止，但是居民短期貸款卻在短時間內飆升至1.28萬億元，同比激增8000多億元，這說明即使在嚴格的限貸調控政策下，居民仍在借道消費貸瘋狂加杠桿買房，這或許也是2017年至今房地產銷售在越來越嚴的調控政策下仍能保持較好增長的根本原因。

另一組數據也強烈地刺激著金融市場——2017年1-7月，居民新增中長期貸款總額為3.27萬億元，從5月起連續(xù)三個月新增額比2016年同期保持負增長，由此可見，控房貸政策初見成效。而另一方面，居民短期消費性貸款卻在2017年獲得爆發(fā)性增長，一個突出的現象就是，2017年前七個月，居民新增消費性短期貸款已遠超2016年全年8305億元的總額。

實際上，消費貸資金流入樓市并非始于如今，以前也是禁而不止，消費貸被挪用流入樓市的現象一直都存在，2017年也不例外，特別是在目前房貸資金急劇收緊的情況下，消費貸的表現尤為突出。2017年以來，消費貸的爆發(fā)式增長，一方面與銀行力推的信貸政策有關;另一方面也不排除隨著新一輪調控政策下首付比例的上調，一定程度上促使更多人不得不借助消費貸湊首付款。

雖然銀行是明令禁止信貸資金被挪用的，但依然難以避免這一現象的發(fā)生。雖然銀行消費貸合同上規(guī)定貸款資金不能用于投資，只能用于消費等用途，但是信貸資金一旦打入個人賬戶里，如何使用銀行并沒有真正去嚴格跟蹤和管理。這至少說明銀行在貸后管理上是存在一定漏洞的。

當前，隨著互聯(lián)網金融技術的發(fā)展，各家銀行都在力推線上消費貸，不需要提供消費單據，貸款資金直接打入到借款人的個人賬戶，銀行對客戶如何支配資金本身就較難控制;而對于需要委托支付的消費貸，市場上也有相應的渠道幫助套現。此外，此前有不少開發(fā)商暗中操作雙合同，以裝修貸的名義做貸款業(yè)務實際也是首付貸的業(yè)務。

海通證券首席經濟學家姜超認為，短期消費性貸款的爆發(fā)式增長可能與地產銷售密不可分。雖然2016年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，但地產銷售仍在增長，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款得以完成，從而導致居民短期貸款的高增長。

消費貸變身首付貸

通常來說，消費貸款的對象是自然人，目的是用于個人消費而非經營和投資，在生活中廣泛使用的信用卡和種類繁多的互聯(lián)網信貸產品等均屬于消費貸的范疇。發(fā)放消費貸款對拉動消費、擴大內需、改善居民生活質量、促進國民經濟健康發(fā)展有著重要的意義。

最新數據顯示，2017年以來，短期消費貸款增長迅猛。2015年年底，國內短期消費貸款規(guī)模為4.08萬億元;2016年年底為4.91萬億元，一年時間僅增加了8300多億元;而截至2017年8月末，短期消費貸款規(guī)模為6.18萬億元，八個月時間就增加了將近1.3萬億元，大幅超出2016年全年的漲幅。

按照通常的理解，短期消費貸款主要用于居民的日常消費，但與短期消費貸款大幅增長相對應的是，社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)定增長。自2016年以來，社會消費品零售總額基本穩(wěn)定在3萬億元上下，并沒有因為短期消費貸款的激增而發(fā)生變化。這從一個側面說明，上述異常增長的用于消費性質的短期貸款很可能被轉移到其他性質的用途上。

那么，這些資金究竟被轉用到了哪里？進一步分析可知，居民資金除了消費之外，還有兩個主要使用途徑，一是實體投資;二是金融投資。觀察數據可以發(fā)現，實體投資的增速保持穩(wěn)定，外匯相對人民幣在貶值，債券市場不太景氣、大宗商品和股票市場成交量基本穩(wěn)定，那么剩下的最有可能的資金流向途徑只有房地產投資。根據易居房地產研究院的測算，2017年以來，預計新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市，其中，九成流入廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北六個地區(qū)。

消費貸為什么會流入房地產市場？究其根本，房地產行業(yè)的發(fā)展是要有一定的貨幣增長作為基礎的，通俗而言，它就是一個不斷燒錢的行業(yè)。

從房地產的資金鏈來看，以個人住房為例，房地產行業(yè)的供給方是開發(fā)商，開發(fā)商需要找銀行貸款蓋房;需求方是居民，居民出于自住需求或者投資需求購買房屋。作為居民而言，買房可以有兩種模式，一種是全款買房;一種是貸款買房。貸款買房的資金可以分為首付和月供兩部分，首付一次性付清，月供每月償還，這個叫做住房抵押按揭貸款。

2017年以來，隨著房地產調控政策的不斷升級，全國不少城市一方面提高了首付比例和首付金額;另一方面提高了房貸利率，這使得居民更愿意去多付首付從而減少月供，甚至更愿意去全款買房。更有甚者，一些地方還限制了貸款額度，這使得居民在無法通過正常渠道獲得足夠資金的情況下，更加偏向于通過消費貸款來獲得融資。這樣，一些人無力支付首付，首付貸款便應運而生，即通過貸款來湊夠首付資金。當然，這種貸款面世不久就被監(jiān)管層明令禁止。

于是，人們轉而尋求其他途徑，消費貸、經營貸、裝修貸等便有了流入房地產市場的動力，這其中又以消費貸為主力軍，它一方面為全款買房者湊足房款;另一方面為按揭買房者湊足首付。從本質上而言，這就相當于變相的“首付貸”，變相的降低首付比例，變相的加杠桿。

消費貸變相流入到房地產市場的危害有目共睹。首先，此舉使得房地產調控的效果大打折扣。限制資金大規(guī)模流入是房地產調控的重要一環(huán)，現在出現了消費貸這個資金來源的漏洞，導致前期限購、限貸、限價等調控政策的效果很可能會大幅弱化。更嚴重的是，市場也會不斷地自我強化地產預期，從而催生出更大的資產泡沫。

其次，如果任由消費貸資金變相流入房地產市場，將會滋生更大的金融風險。在消費貸進入房產市場的過程中，相當于加了三層杠桿。第一層杠桿是按揭貸款;第二層杠桿是以消費貸為代表的“首付貸”，相當于變相降低了首付比例;第三層是消費貸ABS，即將消費貸款打包成資金池，在金融市場上賣出，從而獲得資金，這部分資金又可以再次用于消費貸。這三層杠桿加劇了樓市金融風險的積累，嚴重時可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

這與2008年美國爆發(fā)的次貸危機頗有幾分相似。當年，美國金融機構為了把錢貸出去盈利，降低標準將貸款借給收入很低、大概率還不上貸款的窮人買房，很多貸款買房是零首付，無形之中大大增加了貸款資產的風險。而現在中國消費貸爆發(fā)式增長的背后是資金違規(guī)變相流入房地產市場，美國次貸危機的影子隱現其中。

在經濟上行周期，購房者收入處于正增長，還貸問題不大，風險也不會暴露;一旦經濟下行，購房者收入下降或者失業(yè)，償付能力大幅下降，債務鏈條瞬間斷裂，零首付更是讓很多貸款銀行失去了基本保護，直接裸露在市場違約潮中而無能為力，并陷入破產倒閉的深淵。而一家金融機構倒閉，其債務鏈條會無限傳遞，甚至波及全球，影響全球的美國次貸危機就這樣一發(fā)不可收拾。

如果再考慮到中國居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負債，那么，這不僅意味著實際上居民部門已經沒有加杠桿的空間，而且更意味著杠桿斷裂的風險更大，未來面臨的金融風險也非常巨大。

表面上看，次貸危機是銀行無標準發(fā)放房貸所致，但根源還是金融機構的貪婪。如今，同樣類似的情況正在中國上演：在購房貸款持續(xù)收縮的情況下，很多買房付不起首付的人，正在通過消費貸的形式獲得首付資金，然后通過商業(yè)銀行的房貸完成空手買房的過程，這和美國次貸危機中的零首付并無區(qū)別，如果任由其發(fā)展下去，或許一場新的金融危機會如“灰犀牛”一般不期而至。

變了味的消費貸

無論從哪個角度看，嚴查消費貸用途和流向，堵住消費貸的火山口都是不可阻擋的趨勢，更何況現在的消費貸已經變了味。消費貸包含住房抵押貸款和以穩(wěn)定工作、收入為擔保的信用貸款兩大部分，目前來看，這兩大部分貸款資金都已流入房地產，成為購房者支付首付的主要資金來源。

從時間上來看，相對于長期貸款，短期貸款的風險性和不確定性明顯高出很多，債務鏈斷裂的風險也大幅增加。對管理層而言，只有嚴格堵住消費貸，才能控制住流向地產的增量資金，讓房地產調控政策真正起到作用，也才能降低未來發(fā)生金融危機的風險。因此，消費貸成為當前金融監(jiān)管部門重點監(jiān)控的內容。

近日，江蘇、北京、深圳三地銀監(jiān)局和人民銀行分行先后發(fā)文，提示轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規(guī)流入房地產市場的風險，并要求加強個人消費貸款管理，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產市場的情況，避免對地產調控產生負面影響，金融系統(tǒng)全面嚴查消費貸肯定是下一步行動的重點。

其實，早在2010年，中國人民銀行和銀監(jiān)會就曾發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。此后，銀監(jiān)會等部門陸續(xù)多次發(fā)布相關通知，強調對消費貸款的管理。

2016年下半年，央行等七部門出臺新規(guī)明確規(guī)定，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務。2017年3月開始的房產調控重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。

以北京為例，2017年3月17日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布樓市調控政策，將個人二次購買普通自住房的最低首付款比例提高至60%，二次購買非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則。這一條款使得很多購房者的首付款驟增，按照當前北京的房價水平，首付款可增加數十萬至數百萬不等。

北京銀監(jiān)局相關負責人表示，近期，北京銀行業(yè)金融機構的個人經營性貸款和個人消費貸款規(guī)模快速增長，據市場情況反映，個別銀行發(fā)放的上述兩類貸款卻違規(guī)流入了房地產市場，借款人將其用于購買住房，而非個人經營或日常消費，這種行為不符合房地產調控的政策要求。

結果是，這輪房地產調控使得很多購房者的購房計劃擱淺，北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時，部分中介機構開始向購房者推介首付貸、抵押貸，以及墊資業(yè)務。

對購房者而言，買房就是資金杠桿行為，如果真的看好這套房子的升值潛力，不如把杠桿用足。對購房資金缺口，以前主要是使用抵押貸款的方式進行湊錢，現在又增加了消費貸款這一新金融工具，雖然利率較高，但綜合考慮到房價上漲的幅度，仍然可能有所收益。據了解，由于調控政策的愈發(fā)嚴格，2017年以來，用消費貸籌集購房資金的情況更多了，因為首付比例上調了，越來越多的購房者面臨更大的資金缺口。

根據相關機構的調查，消費貸流向樓市的方式方法五花八門。第一種是房地產中介牽線搭橋，以“房抵貸”和第三方中轉的方式套取貸款用于購房。

這種方式的操作流程分為兩種形式，一種是進征信系統(tǒng)的，需要有房產等做抵押，年化利率約6%-7%，這種貸款可以直接打入個人賬戶;另一種是無抵押的，現在政策不讓錢直接流入房地產，得找第三方來讓貸款中轉一下。但這種要收1-2個點的手續(xù)費，利率也是6%-7%左右。以上兩種方式一般都可以做到30年期限。

另一種是金融中介幫助辦理大額信用卡違規(guī)套現。只要有身份證就可以貸款。沒工作、沒社保的人只要交點中介費，中介公司可以幫你包裝，并且辦理大額信用卡，50萬元至60萬元都能提現，銀行一般不會管資金用途。

雖然監(jiān)管要求個人消費貸款必須專款專用，但現實中挪作他用的情況很多。一般來說，30萬元以上的個貸是銀行將貸款直接付給合同約定用途的借款人的交易對象，30萬元以下可以自主支付。但實際上，有些中介公司可以幫忙提供虛假的貸款用途材料，使得消費貸“挪作他用”很難被銀行察覺。

無論是銀行發(fā)放的消費貸，還是銀行與中介機構合作發(fā)放的貸款，都不可避免地出現了個人消費貸款違規(guī)進入樓市的現象，且愈演愈烈，這其實也從側面折射出部分銀行貸前、貸中和貸后審查不嚴的問題。

銀行成排查重點

事實上，銀行信貸審查有所放松與個人消費貸款投放力度的加大有關。隨著房地產調控政策的升級，銀行總體信貸逐漸收緊，尤其是房貸增量大幅放緩，但銀行消費類貸款卻出現猛增勢頭。

根據上市銀行2017年半年報披露的數據，截至6月末，共有三家銀行個人消費貸款余額突破2000億元，其中，工商銀行上半年末個人消費貸款余額為2600.48億元，比年初增加130.28億元;中信銀行為2058.44億元，比上年末增加79.49億元。而位居首位的平安銀行消費金融貸款余額為2770.9億元，上半年新發(fā)放貸款1294億元，同比增長255.49%。其中，“新一貸”上半年發(fā)放貸款486億元，同比增長95%。

除此以外，建設銀行和招商銀行個人消費貸款的增量也較大。截至上半年末，建設銀行個人消費貸款余額為1580.76億元，比上年末增長830.37億元，增幅達到110.66%，建設銀行表示，主要是個人自助貸款產品“建行快貸”增加所致。招商銀行上半年個人消費貸款余額為840.77億元，比上年末增加199.89億元，增長31.19%。

中信銀行副行長方合英在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，上半年貸款增長的80%都用在了個貸上面，現在整個消費升級對個貸的需求比較大，而上半年個人貸款定價又比上半年新發(fā)生的對公貸款的定價高，存在比較高的收益率，這對銀行有很大的吸引力。

從銀行的角度來看，上半年，大家都搶著做消費貸款，因為一是現房抵押風險小;二是利率上浮比較多，一般執(zhí)行上浮30%-40%左右的利率;三是客戶質量較優(yōu)質，一般都是白領。在這三層因素的驅動下，銀行有了放款的充分動力。加之在銀行和購房者的合作下，消費貸以五花八門的方式躲避監(jiān)管，作為首付資金源源不斷流入房地產市場，推動著房地產市場的虛假“繁榮”，只是這種繁榮的背后已逐漸顯現危機的影子。

雖然監(jiān)管機構多次警示銀行要嚴查信貸資金的去向，但市場上為客戶辦理消費貸、信用貸的貸款中介仍然非常活躍，這背后肯定與銀行的資金支持密不可分。

值得關注的是，2017年上半年，不少銀行個人消費貸款增長迅猛。從A股上市銀行中報整體情況來看，部分銀行并未列出消費貸款的具體余額，而是歸總在個人貸款“其他”項下，包括中國銀行、交通銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等。從上述銀行的個人貸款分類來看，其他項大多為消費類貸款，或消費類及經營類貸款。

在樓市預期上漲時期，首付款不足的購房人通過各種渠道貸款用以支付買房的首付，消費貸就是其中之一。“加杠桿”買房是推動房價過快上漲的重要推動力，極易造成金融系統(tǒng)性風險。

消費貸等非房貸資金變相流入樓市，本質上是把一些支付能力不足的人拉入了房地產市場，一旦房地產市場的走勢出現逆轉，違約風險的急劇暴露會造成嚴重的金融風險。此外，除了銀行資金外，還有部分消費貸款是由P2P等互聯(lián)網金融公司的資金穿透而來，這中間有不少資金流動是游離于現有監(jiān)管體系的視野之外，潛藏并易誘發(fā)較大的金融風險隱患。

對銀行而言，由于近幾年受到利率市場化的沖擊，利差收入大幅減少，而個人消費貸款相對風險較低、利率較高，對銀行有著巨大的吸引力，因此，對消費貸款的真實資金用途存在監(jiān)管不嚴的問題也在情理之中。

毋庸置疑，消費貸進入樓市確實起到了加杠桿的作用。在房價上漲的預期下，居民急于借錢入市，只有多措并舉扭轉居民的單方看漲預期，才能真正堵住樓市的“配資”通道。而遏制消費貸款違規(guī)流入樓市，不僅要靠監(jiān)管機構建立靈敏、動態(tài)的監(jiān)管機制，而且要銀行等金融機構合作建立信息共享平臺，以實現監(jiān)管的精準有力。

根據統(tǒng)計，上半年，在A股25家上市銀行中，平安銀行、建設銀行、招商銀行等消費貸款出現明顯增長。如果清查消費貸的監(jiān)管政策落實到位，則個人消費貸體量較大、增量較多的銀行將成為后續(xù)排查的重點。

堵住樓市配資通道

雖然金融機構有自己的客觀原因，但如果放縱消費貸較大規(guī)模進入房地產市場，會損害房地產調控的效果，因此，未來管理層清查消費貸的行為有可能會進一步擴大。經過2016年以來的多輪房地產市場的調控，信貸、稅收、限購、限價等政策都已出盡，現今各地嚴查消費貸的流向，是對房地產市場調控的一個重要補充。

與此同時，嚴查消費貸對防范市場風險亦大有裨益。不管市場是好還是差，都有不顧風險加杠桿炒房的人。一旦房價出現持續(xù)下跌，炒房客很容易遭受較大的損失。若大量資金來源于銀行等金融機構，則有引發(fā)爆發(fā)大面積金融風險的可能。

此次，監(jiān)管層嚴查消費貸表明，一方面，在上輪調控已過半年后，嚴查消費貸流向房地產市場，釋放出房地產調控不會松動的信號;另一方面，隨著傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，上述嚴查行為將會對市場的非理性情緒起到一定的震懾作用。

2017年下半年，房地產調控一直處在零星加碼的過程中，沒有出現明顯的松動跡象，由于消費貸增速異常且居高不下，未來清查消費貸的行為進一步擴大的概率逐漸變大。如果房地產市場反彈過于激烈，對于個別地區(qū)或個別領域，不排除調控進一步升級的可能。隨著各地監(jiān)管機構的關注并開始風險排查，銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產市場也將成為銀行風險自查的重點。

對此，有專業(yè)人士認為，規(guī)范銀行商業(yè)貸款的流程或能減少消費貸入市的情況。銀行一直都有對個人消費貸款的用途進行抽查規(guī)定，最近這方面的檢查更加嚴苛，主要是為了防止消費貸被借款人挪用于購房而非個人經營或日常消費。

面對監(jiān)管機構的嚴查，有個別銀行已主動縮短消費貸的最長貸款期限，即個人消費貸產品的最長期限由30年縮短到5年。事實上，不同銀行的最長貸款期限并不相同，比如廣發(fā)銀行最長能貸30年，而中國銀行的最長貸款期限則為5年。

除了縮短貸款期限，近兩個月以來，不少銀行的消費貸額度逐漸收緊，甚至部分銀行由于額度緊張暫停了個人消費貸業(yè)務。雖然最高額度未變，但現在大額長期消費貸通過審批的難度比以前增大了。如中國銀行一分支機構目前主推的個人消費貸產品是中銀E貸，不過采取白名單制，準入門檻較高。

而建行一些分支機構內部已對個人消費貸總體額度采取收緊的政策，接下來會越來越緊，這種變化主要是監(jiān)管政策方面的原因。雖然目前尚未收到明確的文件要求，但監(jiān)管的具體口徑是要求縮小相關業(yè)務的信貸規(guī)模。

針對消費貸用途，銀行也有進一步加強監(jiān)管的動向。對個人消費貸用途的從嚴管理實際上也是個人消費貸悄然收緊的信號。如果消費貸用于家裝，一般在申請時就需要提供第三方收款賬戶、裝修合同，同時銀行工作人員會在裝修前和裝修后上門拍照，以確認資金用途真實無誤。

其實，這些政策措施都不是新規(guī)定和新要求，以前確實是有些銀行執(zhí)行不嚴，現在則是要求對資金用途從嚴管理，且近期在執(zhí)行方面的力度更大。雖未收到監(jiān)管機構要求嚴查消費貸業(yè)務的通知，但銀行一直以來都對消費貸資金流向有專項檢查，不能流向房地產是消費貸的底線。

防止極限杠桿斷裂的風險

在2015年之前，居民的負債率遠遠比不上國企和房地產商，正是由居民存款和可支配收入還有加杠桿的空間，央行適時放開信貸的閘門，讓居民加杠桿投身房地產，而國企和房地產商則趁機去庫存和降杠桿，擺脫債務泥潭的桎梏。

根據姜超的觀點，衡量居民部門的償債能力，還要考慮居民部門分配到了多少可支配收入。美國收入分配主要傾向居民部門，但中國則傾向政府和企業(yè)部門，導致中國居民部門債務占居民可支配收入的比重已經達到了90%，其中主要是房貸債務，這是一個非常恐怖的數據，這意味著中國居民部門可支配收入的九成多都被套牢在房貸上，還有剩下的10%才是用于全家衣食用行、醫(yī)療、保險、教育、養(yǎng)老等各項開支的費用，這是一個非常脆弱、非常危險的現象。

盡管監(jiān)管層已經開始從嚴清查消費貸，但央行10月14日公布的最新經濟數據顯示，居民加杠桿的步伐不但仍未停止，反而還在繼續(xù)。

數據顯示，截至9月末，人民幣貸款余額117.76萬億元，同比增長13.1%，增速比上月末低0.1個百分點，比上年同期高0.1個百分點。前三季度，人民幣貸款增加11.16萬億元，同比多增9980億元。其中，住戶部門貸款增加5.73萬億元，超過了前三季度新增貸款的半數。前三季度，居民短期貸款增加1.53萬億元，中長期貸款增加4.2萬億元。

姜超認為，2017年前三季度，新增貸款中有一半以上來自居民部門，居民加杠桿速度依然迅猛。根據他的預測，10月份，房地產銷售將繼續(xù)降溫，且監(jiān)管機構嚴查居民短貸流向房地產，再加上銀行房貸額度受限，預計居民貸款增速將趨于回落。

中金固收研究團隊認為，考慮到消費貸中有部分與房地產相關，房地產居民端融資和企業(yè)端融資占據整體社會融資的半壁江山。隨著房地產調控的深入和房地產長效機制的逐步出臺，未來房地產銷量將進入下行通道，房地產相關的融資需求也將趨于減弱。

最新的金融數據顯示，9月，人民幣貸款增加1.27萬億元，社會融資規(guī)模增量為1.82萬億元，雙雙超出市場預期。從結構上看，受房地產調控的影響，前三季度，居民中長期貸款新增4.2萬億元，與2016年同期持平。不過，居民短期貸款則出現快速增加，新增1.53萬億元，環(huán)比繼續(xù)增長。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，截至9月末，居民短期貸款是2016年同期的近三倍，占全部新增貸款的比重從2016年同期的5%提高到目前的14%左右，部分資金存在違規(guī)流向樓市、股市的情況。不過，溫彬認為，近期，監(jiān)管部門和銀行加大了對短期消費貸款資金用途的審查，預計未來短期消費貸款的增速會回落。

中國人民大學國際貨幣所研究員、蘇寧金融研究院特約研究員李虹含表示，個人經營性貸款和個人消費貸款有流向房市、股市等領域的勢頭。很多中介會建議購房者通過個人消費貸款籌集首付貸，而銀行在受托支付、發(fā)票等資質審查方面并不是特別嚴格，很容易出現問題。一些小型城商行及發(fā)展個人經營性貸款和個人消費貸款較多、占比較大的銀行將成為監(jiān)管排查的重點。

相比經營性貸款申請所需要的工商營業(yè)執(zhí)照等資質要求，消費性貸款的申請限制較少，也成為貸款資金違規(guī)流動的重要出口。

盡管有監(jiān)管政策重壓和銀行加大力度排查，但這類灰色通道仍難以徹底杜絕，背后的原因主要是首先市場有需求，仍有大量不符銀行資質的人需要資金周轉;其次，銀行本身有放貸考核的指標，因此，對很多違規(guī)行為“睜一只眼，閉一只眼”;最后，第三方中介更可以從中提取高額手續(xù)費，利益驅動因素難以完全消除。

從短期來看，加強對消費貸的監(jiān)管已是勢在必行。一方面，加強技術監(jiān)管手段的創(chuàng)新，嚴控消費貸款流向;另一方面，制定相應的懲罰措施，打擊消費貸違規(guī)流入房地產的責任主體。

當然，短期的手段是治標不治本，最根本的解決方法還是需要建立起完善的房地產長效機制，打破房價單邊上漲的預期，真正使得房屋回歸其居住屬性的本質。過去，管理層對房地產的調控主要是在買賣上進行限制（如限購限貸）、在價格上進行限制，今后調控的重點要逐步轉移到在持有上進行限制（如房產稅）、在稀缺性上進行限制（如發(fā)展租賃市場等）。

根據國外的經驗，房價的最理想狀態(tài)是隨著居民實際可支配收入的增長而增長，兩者最好保持在一個穩(wěn)定的比例。未來，隨著中國各項立法舉措的出臺與完善，房地產的投機功能有望弱化，從而真正發(fā)揮房子的居住功能，一個結構良性的房地產市場有望形成，當然這是一個長期的漫長的過程。

無論如何，在當前M2降低到9%左右和央行收緊房貸的大背景下，依靠居民借款買房，尤其是通過短期消費貸變相籌集首付資金違規(guī)買房之路基本已經走到了盡頭。