房地產(chǎn)“降溫”是經(jīng)濟復(fù)蘇的起點？

□王煉利

房地產(chǎn)“降溫”是經(jīng)濟復(fù)蘇的起點？

□王煉利

巨資堆砌出來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)對GDP和產(chǎn)出的貢獻卻很少，必須適度遏制其發(fā)展，才能讓整個國民經(jīng)濟步入正常軌道

2017年1-7月份，中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率下降2個百分點，但國民經(jīng)濟的增長速度提高了0.2個百分點。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人認為，“這說明房地產(chǎn)市場的降溫或者適度降溫，并不必然會下拉經(jīng)濟增長速度”。 其實，房地產(chǎn)業(yè)近二十年的膨脹態(tài)勢，早已嚴(yán)重干擾了中國國民經(jīng)濟的正常發(fā)展、健康發(fā)展。對房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不僅是“降溫”，而是必須適度遏制其發(fā)展，才能讓整個國民經(jīng)濟納入正常軌道。

本文中所提及的的“房地產(chǎn)業(yè)”，主要指按《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》劃分的“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”這一行業(yè)小類，涉及全國共9.3萬個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、274萬名房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從業(yè)人員（2015年）。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)——資金擁有的“巨無霸”

“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)”作為中國1094個行業(yè)小類中的一個和432個行業(yè)中類中的一個，在不到二十年的時間里，用巨資堆積出極其龐大的“體量”，表現(xiàn)為巨大的資產(chǎn)總額、負債額、商品住宅銷售額和投資額。

1.巨量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)資產(chǎn)。截至2015年末，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的全行業(yè)資產(chǎn)總計55萬億元，較2000年的2.5萬億元增長了21倍。這相當(dāng)于2011-2015年國家稅收總和，2000-2015年全國居民戶每年新增的人民幣儲蓄存款累計才53.8萬億元。如此巨額的行業(yè)小類資產(chǎn)總計，在其他行業(yè)絕無僅有。

2.巨量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)負債。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的資產(chǎn)負債率高達77.7%，也在1094個行業(yè)小類中獨拔頭籌。截至2015年末，全行業(yè)負債額達到43萬億元，較2000年的不到2萬億元增長了20倍。2015年，中國M1供應(yīng)量為40萬億元，不抵當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年時的負債額就已經(jīng)超過了當(dāng)年M1供應(yīng)量）。中國非金融企業(yè)存放在中國金融機構(gòu)的全部存款是43萬億元，這說明中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所欠的債務(wù)理論上需要動用中國非金融企業(yè)的全部金融機構(gòu)存款才能償還。

3.巨量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)商品住宅銷售。2000-2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品住宅銷售額累計達59.2萬億元。而同期中國居民戶的人民幣儲蓄存款年增加額累計53.8萬億元。以住宅形式存在的“固定資產(chǎn)”超過了以存款形式存在的“準(zhǔn)貨幣”銀行存款，而且超出的5萬億元基本上是在2016年一年間發(fā)生的。2016年商品住宅銷售額是9.9萬億元，當(dāng)年居民存款的增加額是5.17萬億元，這一年就超出了4.7萬億元。如果這形成趨勢，問題將很嚴(yán)峻。

由于“準(zhǔn)貨幣”可以提現(xiàn)，而“固定資產(chǎn)”不可能提現(xiàn)，在房產(chǎn)貶值時期將成為潛在的不穩(wěn)定因素。

巨量的商品住宅銷售還導(dǎo)致消費的減少。2000-2016年中國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員工資總額累計82.6萬億元，其中71.7%用于了購房。2006年，居民花在“居住”上的支出只占消費性支出的10.4%（消費性支出中的“居住支出”主要是指水電燃料費、取暖費、租房房租、物業(yè)管理費以及裝修材料等支出費用，不包括房價），到2016年，這個比重占22.2%，是僅次于食品煙酒支出的最大支出項。巨量的商品住宅銷售額直接影響到居民多元化生活質(zhì)量的提高，居民因恩格爾系數(shù)下降帶來的“可選擇性消費”的好處，被因全國性大動遷造成的被動買房抵消了相當(dāng)大一部分。

表4 第三產(chǎn)業(yè)四個行業(yè)GDP與固定資產(chǎn)投資比較

表2 制造業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要財務(wù)指標(biāo)比較（單位：萬億元）

表3 房地產(chǎn)業(yè)門類與制造業(yè)門類的投資額與GDP比較（單位：萬億元）

住房購置費用（住宅銷售額）從2005年以后已經(jīng)占去了居民固定資本形成總額的絕大部分，直接導(dǎo)致專業(yè)戶、個體戶的經(jīng)營用固定資本占比少了。

4.巨量的固定資產(chǎn)投資額。2013-2016年，房地產(chǎn)業(yè)（指門類亦指大類）的固定資產(chǎn)投資額依次為11.14萬億元、12.36萬億元、12.67萬億元、13.53萬億元；同期國家稅收總額依次為11.05萬億元、11.92萬億元、12.49萬億元、12.04萬億元。這說明，每年房地產(chǎn)業(yè)的巨量固定資產(chǎn)投資，相當(dāng)于填進了整個國家的全年財政收入。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)小類的投資額占到房地產(chǎn)業(yè)門類投資額的80%。

“沒有產(chǎn)品”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

從國民經(jīng)濟核算資料來看，巨資堆砌出來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)對社會的貢獻很少。

從對GDP的貢獻率來看， 2000-2015年，房地產(chǎn)業(yè)平均為GDP貢獻了5.1個百分點，其中2015年貢獻了6.02個百分點。而同為第三產(chǎn)業(yè)的批發(fā)零售業(yè)在2015年和2016年都貢獻了9.6個百分點。

從產(chǎn)出貢獻來看，房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)出”排序是中間靠后。在國家統(tǒng)計局編制的投入產(chǎn)出表中，由于商品房不是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出品在社會總產(chǎn)品中占比很低。商品房作為建筑業(yè)的產(chǎn)品，其價值就是商品房的竣工價值，記錄在建筑業(yè)的“固定資本形成總額”中。房地產(chǎn)業(yè)雖然沒有“產(chǎn)品”，但有“產(chǎn)出”。商品房建造價（建造價=竣工價+開發(fā)費用，不含土地費用）與商品房銷售價的差價，也就是商品房的增值部分，就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的“產(chǎn)出”，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的“固定資本形成總額”中。不過整個房地產(chǎn)業(yè)門類的“固定資本形成總額”很小，這也說明房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營小類能提供的商品房增值部分很少。

“無產(chǎn)品”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的“經(jīng)營能力”

至此，我們已經(jīng)看到房地產(chǎn)業(yè)的龐大體量，也看到龐大的體量下幾乎不值一提的“產(chǎn)出”。我們通過四張數(shù)據(jù)表（見表1-4），看房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的經(jīng)營能力。可以看到，房地產(chǎn)業(yè)“投入極高，效率極低”。

那么，為什么還要將巨量資金投入房地產(chǎn)業(yè)？資金匱乏一直是制約中國各行業(yè)發(fā)展的重要原因，為什么唯獨房地產(chǎn)業(yè)是個例外？

需要指出的是，國家貸款資金對房地產(chǎn)業(yè)極其偏愛。2004-2009年，27%的貸款投向了房地產(chǎn)業(yè)，2010-2015年，這一比例達到31%；而同期投向制造業(yè)的貸款只占16%、21%。

在利用外資上，雖然制造業(yè)占比高達60%以上，但外資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資金的比重不到1%，最近兩年每年只有兩千多億元，杯水車薪而已；占自籌資金的比重雖然制造業(yè)要高出房地產(chǎn)業(yè)許多，但房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金有其“自籌”特色，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上；占其他資金的比重房地產(chǎn)業(yè)達70%以上，其他資金主要包括房地產(chǎn)業(yè)才能享受的客戶訂金和預(yù)付款以及個人按揭貸款。

金融機構(gòu)對以房貸為主的消費性貸款發(fā)放也大開綠燈。2008-2015年，金融機構(gòu)發(fā)放的消費性貸款（包括房貸和車貸）是83.36萬億元，而發(fā)放的經(jīng)營性貸款僅為41.52億萬元。成千上萬家企業(yè)面臨資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的資金量卻動輒就與國家宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)“試比高”。

房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟已經(jīng)是鐵的事實。隨著一些房地產(chǎn)巨頭的“退出”，房地產(chǎn)業(yè)占用的巨量資金有望流入實體經(jīng)濟，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。

（作者為獨立撰稿人）