租售同權時代的政府角色定位

符啟林

推行租售同權的目的主要有以下幾點：一是給長期居高不下的房地產價格降降溫；二是解決城市中及大量涌進城市的符合居住條件的人群尤其中青年人的住房問題；三是解決長期歷史中形成、并被老百姓詬病的孩子上學難、就業難、就醫難、養老難等問題。各級政府在“租售同權”時代，應是“廣闊天地”大有作為的，具體來講，應努力做好如下幾方面工作。

一是擴大財政投入，著力打造年輕人租得起的廉租房。“租售同權”所指的房屋，是指政府著手打造的產權屬于政府的“廉租房”，而不是普通的民房，民間提供不了這么多的房屋，而且民間提供的房屋也不能享受廉租房的待遇。在廉租房的建設中，政府始終處于主導地位。到目前為止，我國建造的經濟適用房、廉租房等，僅占到市場房屋總量的10%左右，遠遠滿足不了低收入階層的需求。保障性住房的建設主要靠政府的投入，因此政府要確保財政收入取之于民、用之于民?！鞍簿訕窐I”一直是中國人夢寐以求的理想，杜甫在《茅屋為秋風所破歌》中曾寫道，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，道出了成千上萬中國人的愿望和追求。住宅問題關乎一個國家的穩定和發展，我們應該站在更高的角度來看待這一問題。

二是要做好統籌規劃。不能頭疼醫頭，腳疼醫腳。住房是百年大計，發展也是百年、千年大計。我們有多少人口、未來會增加多少人口、城市中的年輕人有多少、外來人口有多少、我們有多少土地？財政每年能投入多少錢、未來每年要蓋多少廉租房、價格如何定？這些都要統籌規劃好。土地要做好利用規劃，最好采取密集型開發和經營的方式。只有未雨綢繆，才能良性發展。

三是要做好集體建設用地進入市場的工作。日前，國土資源部與住建部共同發出文件，鼓勵集體建設用地拿出一部分來建設廉租房，以緩解城市用地和住房的緊缺。這也符合黨中央提出的集體建設用地入市的總體要求。這項工作剛剛開始，正在緩步推進，全國各地都在搞試點。這是一項新生事物，新生事物的成長很難一帆風順。集體建設用地如何入市？如何規范性管理？集體土地建設的廉租屋與小產權房有何不同？如不科學引導、規范，可能造成一窩蜂行為，也可能會引來土地利用失范的問題。

四是要確定一個部門牽頭做好此項工作，多個部門共同配合。抓而不緊等于不抓，抓不到重點也做不好此項工作，正如俗話說，牽牛必須牽住牛鼻子。租售同權，不僅僅是要解決住房一項任務，而且要解決入學、就業、養老等一系列問題，靠一個部門無法解決。從當前的情況來看，由住建部牽頭比較合適，但是，戶籍問題需要公安部門的配合，上學問題需要教育部門的配合，生活水準認定需要民政部門的配合，稅收問題需要稅務部門的配合。在這里，政府打的是組合拳，而不是單靠一項政策就能成功。

五是政府出臺的政策要規范合法。眼下，政府關于“租售同權”的政策如雨后春筍般涌現，目的是鼓勵民眾租房，不要買房，但是要注意，政策一定要規范、科學，要考慮方方面面，且不能與法律相沖突，要把權力關在制度的籠子里。

六是“租售同權”必須加速立法?，F在，從國家的層面來說，還沒有出臺一部有針對性的相關法律。有些城市雖然在地方立法的范圍內頒布了保障性住房條例，但也是粗線條的，不夠細化，實施起來難度很大。習近平總書記十分重視法治中國的建設，住房保障、租售同權也必須用法律來規制，住房保障尤其是廉租房，關乎數億人的安居問題，應加速立法。當下，法律必須從廉租房的性質、建設資金來源、承租人條件、租金標準、住房取得、退出機制、法律責任等方面進行規范，建議盡早出臺《住房保障條例》或《廉租房管理條例》，待條件成熟的時候，再從國家層面出臺《住房保障法》，才能保障有法可依、執法必嚴、違法必究。

（作者為中國政法大學房地產法研究中心主任、教授、博導）

責編/宋睿宸 美編/楊玲玲endprint